방계약 시 보증금 걸때 보험? 또는 필수 확인사항 같은거 있을까요?

Question

제가 조만간에 1000만원 또는 2000만원 정도의 보증금 걸고 월세 내는 식으로 집을 구할 생각인데요.

천만원 이천만원이 큰돈이잖아요.. 이걸 그냥 맡기는게 좀 마음에 걸리는데...

공인중개소에 방구할때 물어보니, 해당 집은 집주인과 오래 아는사이고, 빌딩값도 몇십억 하는데 일 이천은 아무것오 아니라는 식으로 이야기 하더라구요...

근데 뭘 명확히 근거가 되는 걸 말을 안해서요..

이럴 떄 제가 뭘 요구하거나 확인해서 제가 안심할 방법이 있을까요?

나중에 방 뺄때 보증금을 안전하게 가지고 올 수 있는 방법이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

기본적으로 등기부등본 권리관계 확인하시면 됩니다.

선순위 채권자가 없으면 일단 안심하면 됩니다.

Answer 2

이럴 떄 제가 뭘 요구하거나 확인해서 제가 안심할 방법이 있을까요?

==> 현재 보증금 규모 만을 고려할 때 안전한 수준에 해당됩니다. 그러나 각 층별 호실별로 입주자가 있다면 보증금 현황을 파악하시는 것이 우선입니다.

나중에 방 뺄때 보증금을 안전하게 가지고 올 수 있는 방법이 있을까요?

==> 보증금 규모 만을 고려할 때 큰 걱정을 않으셔도 되는 사항입니다.

Answer 3

1000 ~ 2000만원이 사회 초년생들에게는 당연히 큰 금액이기는 합니다.

하지만 현실적으로 임대차시장(월세)에서 1000만원은 제일 낮은 수준의 보증금이긴 합니다.

전세사기가 많은 시기이지만 그것도 억단위 금액의 얘기이고 1000만원은 사실상 믿고 주는 금액 정도라고 생각하시면 됩니다.

안전의 근거로는 1000만원이란 금액은 어느지역에서는 최우선변제금 내에 들어가는 정도의 금액이라 주인이 안돌려줘도 경매를 통해서라도 우선순위로 받을 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 해당 지역 소액임차인에 해당이 되게 될 경우 최우선변제가 가능하므로 최우선변제금액에 해당이 되는 지 살펴볼 필요가 있습니다. 통상 선순위 근저당권이 있을 경우 전세의 경우는 계약을 하지 않거나 말소조건으로 계약을 진행을 하게 되는데 월세의 경우 소액일 경우 선순위 근저당권이 있을 경우 소액임차인 및 최우선변제가 가능하므로 월세 계약을 체결을 하게 됩니다. 향후 임대차종료 후 미반환이 될 경우는 임차권등기명령등을 이용해서 보증금을 회수하는 방법도 있긴 합니다. 확정일자 + 전입신고 필히 하셔야 합니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

가장 먼저 등기부등본을 발급받아서 을구에 적힌 근저당과 내보증금의 합이 집값의 70%를 넘는지 확인하시고 보증금이 1~2천만원이라면 지역에 따라 최우선변제건 범위에 해당하여 집이 경매에 넘어가도 최우선으로 돌려받을 수 있습니다. 계약 당일 반드시 확정일자를 받고 전입신고를 마쳐야 대항력이 생겨 집주인이 바뀌어도 내 보증금을 주장할 수 있습니다. 중개사 말만 믿지 말고 국세 지방세 완납증명서를 요구하여 집주인이 세금을 체납해 집이 압류될 위험이 없는지 체크하시고 특약 사항에 입주 다음날까지 담보권 설정을 하지 않는다는 문구를 넣어 내 대항력보다 대출이 앞서지 못하게 막아야 합니다. 만약 더 불안하다면 SGI 서울보증이나 HUG의 전세금반환보증보험 가입이 가능한 매물인지 확인하고 실제로 가입을 진행하시길 바랍니다. 빌딩값이 수십억이라도 건물 전체에 걸린 선순위 보증금 합계가 얼마인지 확인서를 통해 꼭 확인하시고 사람의 신용이 아닌 서류상 순위가 내 돈을 지켜주므로 전입신고와 확정일자라는 기본에 충실하시길 바랍니다.