경제
토지거래허가구역 공동명의 실거주 의무 문의
혼인신고 안한 부부인데
공동명의인 1인 지분 90%, 다른 1인 10%
이런식으로 매매 잔금 치를 경우
지분 10%인 매수인도 실거주 의무가 있을까요?
현재 전세대출 받아 임차중인데, 대출 반환하고 실입주를 꼭 해야할지 궁금합니다.
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
토지거래허가구역의 아파트를 공동매수했을 때는 직장 이전, 질병 치료 등 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고 지분을 가지고 있는 사람 모두에게 실거주 요건이 적용되므로 지분권자 모두가 허가일로부터 최대 4개월 이내에 취득하고 취득일부터 거주를 시작하여 2년의 실거주를 해야합니다.
혼인신고 안한 부부인데
공동명의인 1인 지분 90%, 다른 1인 10%
이런식으로 매매 잔금 치를 경우
지분 10%인 매수인도 실거주 의무가 있을까요?
현재 전세대출 받아 임차중인데, 대출 반환하고 실입주를 꼭 해야할지 궁금합니다.
===> 네 그렇습니다. 실거주 의무가 있습니다. 그렇지 않으면 허가대상이 되지 않습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
토지거래허가구역은 지분 10%라도 공동명의면 실거주 의무가 발생합니다. 허가 조건 위반 시 취소나 이행 강제금이 부과될 수 있습니다. 전세대출 반환 후 실제 입주가 원칙이며 명의 지분 비율과 무관하게 동일 적용됩니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
토지거래허가구역의 공동명의로 진행을 하게 될 경우 공동명의자 모두에게 실거주의무가 적용이 되게 됩니다.
따라서 명의자는 실거주의무가 있으므로 허가후 4개월안에 전입신고를 해서 2년 실거주를 해야 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
지분이 10%인 명의자도 법적으로 주택 취득의 주체이므로 지분율과 상관없이 모든 명의자가 전입하여 실제로 거주해야 합니다. 토지거래허가 신청 시 제출한 이용계획서는 법적 확약의 의미를 가지며 이를 어기고 입주하지 않을 경우 허가 목적 위반에 해당이 됩니다. 실거주 의미를 충족하기 위해 기존 전세지를 정리하고 명의자 전원이 매수 주택으로 주소지를 옮겨야 하며 2년 동안은 임대가 절대 불가능합니다. 실거주 의무를 위반 적발 시 부동산 취득가액의 최대 10%에 달하는 이행강제금이 매년 부과될 수 있으며 형사 처벌 대상이 될수도 있습니다. 결론적으로 지분이 적더라도 공동명의자라면 반드시 전입 및 실거주를 해야 법적 불이익을 피할 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 내 주택 매수 시는 지분율과 상관없이 공동명의인 모두에게 실거주 의무가 부여됩니다. 사실혼 관계나 단순 공동여의 여부보다 허가를 받은 매수인이라는 사실이 중요합니다. 지분이 99:1 이라도 각 명의자는 독립적인 매수인으로서 본인의 허가 신청서상에 실거주를 확약하게 됩니다. 따라서 10% 지분권자도 반드시 전입하여 실제 거주를 해야 합니다. 관할 구청은 전입세대열람, 관리비 납부 내역 등을 통해 실거주 여부를 확인하며 위반 시 이행강제금이 부과됩니다. 현재 임차 중인 집의 전세대출을 상환하고 매수하신 집으로 명의자 두 분 모두 전입하서야 합니다. 토지거래허가구역 내 주택은 매수 후 2년간 매매 및 임대가 금지됩니다. 즉 일부라도 타인에게 전세를 줄 수 없으며 명의자 본인들이 직접 들어가서 살아야 합니다. 위반시 취득가액의 10% 범위 내 이행강제금이 매년 부과되거나 형상 처벌을 받을 수 있는점 유의하시면 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
토지거래허가구역에서는 지분 거래도 거래로 보기 때문에 지분 10%를 매수할 경우에도 거래허가 신청이 필요하게 되며,허가 신청 시 실거주 목적 등을 기재해야 한다는 취지가 적용됩니다
즉, 지분이 작아도 매수자로 보기 때문에 실거주 의무 부과 가능성이 있습니다
특히 명의를 새로 추가하는 경우에는 기존 공동명의 여부와 관계없이 이 사람이 매수인으로 실거주 요건을 만족하는지를 심사할 여지가 큽니다
쉽게 말하면 지분 1%라도 매입해서 소유권 이전 등기를 한다면 그 사람까지 실거주 의무 대상이 될 수 있습니다
단, 현행 규제 실무상 어떤 지분을 기준으로 실거주를 어떻게 확인하는지는 행정청별 판단 여지가 있어 실제 심사 방식은 조금씩 다를 수 있으니 관계기관에 확인을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 지분 10% 매수인도 실거주 의무가 있습니다. 토지거래허가구역에서는 지분 비율 상관없이 모든 공동명의자에게 2년 실거주 의무가 부과됩니다.
결론만 말씀드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
토지 거래 허가 구역 내 주택 매수는 실 거주 목적이 필수입니다. 지분 율과 관계없이 공동 명의인 모두에게 실 거주 의무가 적용 도는 것이 원칙입니다.
지분 19%라도 토지 이용 의무가 발생합니다. 허가를 받은 모든 매수 인은 허가 받은 목적(자기 거주 용)대로 토지를 이용해야 합니다. 지분이 1%든 90%든 해당 주택의 '공동 소유 자'로서 허가를 받은 것이기에 법적으로는 모든 명의 자가 실 거주를 해야 합니다.
전세 대출 및 실 입주 관련 주의 사항 면에서 살펴보면 : 지자체에서 실 거주 여부를 조사할 때, 전입 세대 열람이나 관리비 납부 내역 등을 확인합니다. 한 명만 전입하고 다른 한 명은 다른 곳에 거주 중인 것이 확인되면 이행 강제 금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있습니다. 참고 적으로 혼인신고를 하지 않은 '비 혼 공동 명의'의 경우, 단순 투자 목적으로 비춰질 우려가 있어 구청의 허가 심사가 더 까다로울 수 있습니다.