기존에 살던 집 재건축시 거주기간 산입문제

Question

서초구에 20년 거주후 재건축 시행이 되었고, 재건축 완료후에는 실거주를 하지 않았습니다. (월세 임대)

이 경우 저의 해당 아파트 거주기간은 재건축 이전 거주기간이 포함되나요? 그렇지 않나요? 이번에 바뀐다는 장특공 때문에 잠이 안 옵니다

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

재건축 이전 구옥에서 거주한 20년의 기간은 신축 아파트 양도 시 거주 기간으로 그대로 합산되어 인정되므로 크게 걱정하실 필요 없습니다. 소득세법상 재건축 주택은 멸실전 + 공사기간 + 신축 후를 하나의 연속된 보유기간으로 보며 과거의 실거주 기록 역시 소멸하지 않고 공제 산정에 반영됩니다. 질문자님은 이미 거주 10년 이상 기준을 초과하셨기에 양도 시점에 1주택자라면 장기보유특별공제에서 거주분 40%를 합쳐 최대 80%를 공제받을 수 있습니다. 다만 세법 개정이나 다주택 여부에 따라 공제율이 달라질 수 있으므로 매도 전 반드시 1주택자 비과세 요건을 유지하고 있는지 확인하여 장특공 혜택을 온전히 누리시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

주택을 취득하고 2년이상 거주하던 주택이 재건축이된 경우에는 종전 주택의 연장으로 보아 추가로 거주하지 않아도 1세대 1주택이고 거래가격이 12억이내인 경우에는 양도세 비과세가 적용 됩니다. 또한 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택인 경우에는 1세대 1주택 비과세 판정시 거주요건이 적용되지 않습니다.

Answer 3

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

재건축 완료 후 해당 아파트를 월세로 임대 중이라면 기존 20년 실거주 기간이 재건축 후 신축 아파트의 거주기간 산정에 원칙적으로 포함이 됩니다 서초구처럼 과밀억제권역 재건축 사업에서 조합원 분양 자격이나 양도세 비과세 요건을 판단할 때 멸실 전 구 아파트 실제 거주기간과 신축 아파트 거주 기간을 합산하는 것이 일반적입니다

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

아파트가 새로 지어진 이후부터는 거주한 기간만 산입이 되는게 일반적입니다, 그에 따라 현재 실거주를 하지 않은다면 향후 바뀔 가능성이 있는 장기보유특별공제에 따라 세금겸감을 받기 어려울수 있습니다. 단, 장기보유특별공제에 대한 구체적인 변경안이나 시행시기등은 아직 논의 단계로 확정되지 않은 만큼 지금당장 걱정을 한다고 그 대응방법이 구체화되는 것이 아니기에 변경된 이후 세부사항에 따라 대응을 하시는게 맞을듯 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문자님 상황은 현재 설명만 보면

가장 유리한 케이스인 장기 실거주 원조합원에 가까워 보입니다

재건축 후 실거주 안 했다고 해서 기존 20년 거주가 통째로 부인될 가능성은 현재 기준으론 높아 보이지 않습니다

다만 이번 개정은 숫자 차이가 매우 커질 수 있어서, 실제 양도 예정이면 세무사에게 아래 자료 기준으로 꼭 상담을 받아보시는 게 좋습니다

기존주택 취득일,관리처분인가일,준공일,실제 입주일,현재 보유 주택 수,예상 매도가격

특히 서초 재건축이면 양도차익 규모가 커서 장특공 몇 % 차이로 세금이 수억 차이 날 수도 있으니 상담을 받아보시기 바랍니다

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

재건축 아파트의 경우 멸실 전의 거주 기관과 완공 후의 거주 기간을 통산 즉 합산합니다.

이미 재건축 전 서초구에서 20년을 거주하셨으므로 완공 후 실거주를 하지 않았더라도 2년 거주 요건은 이미 차고 넘치게 충족하신 상태입니다. 따라서 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는데 문제가 없으리라 생각합니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

서초구 재건축 아파트는 법적으로 종전 주택의 연장선으로 보기에 과거에 실거주하신 20년의 기간은 신축 아파트 양도 시 거주 기간으로 고스란히 합산되어 인정됩니다. 현행법상 장기보유특별공제 최대 혜택인 80%를 받기 위한 2년 이상 실거주 요건을 이미 완벽하게 충족하셨으므로 재건축 후 입주하지 않더라도 거주 공제 혜택을 받는데 문제가 없습니다. 최근 논의되는 장특공 개정안은 거주하지 않은 보유자를 겨냥한 것이나 질문자님은 보유 기간보다 거주 기간이 길어 어떤 개편안이 적용되더라도 세제상 가장 유리한 위치에 계십니다. 불안해하실 필요 없이 과거 거주 사실을 입증할 주민등록초본만 잘 챙겨두시면 되며 20년의 실거주 기록은 향후 양도세 산정 시 가장 강력한 세금 방어 수단이 될것이니 안심하셔도 됩니다.