전세보증금을 돌려받지 못해 다음 이사 갈 집에 매매대출이 어려운 상태입니다

Question

현재 서울시 신혼부부 임차인 대출 지원 상품으로 전세 대출 받아서 전세로 거주중입니다.

현재 전세집은 전세가보다 공시지가가 낮아서 보증보험가입이 안된상태입니다.

9월6일 계약만료 예정이고

다음 이사갈집은 매매로 9월 10일 이사갈 예정입니다.

신생아특례대출을 진행할 예정인데 보증금반환이 우선 되어야 대출신청 가능한대,현재 새로운 세입자가 구해지지 않는 상태입니다.

집주인은 새입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있는 상황입니다.

현재 토지허가 신청으로 가계약 상태이고 가계약금이 일부 납입한 상태입니다

전세보증금을 반환되어야 하는데 이경우 어떻게 해야할 지 모르겠습니다

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

9월 6일 계약 만료시점에 보증금을 받지 못하면 대항력 유지를 위해 즉시 임차권등기명령을 신청하고 법적 집행 권원 확보를 위해 지급명령이나 소송도 준비해야 합니다. 신생아 특례대출의 경우 보증금 반환 지연 상황을 수탁은행에 즉시 아리고 일시적 2주택 요건이나 잔금 지급 유예가 가능한지 긴급하게 상담을 진행하시기 바랍니다. 집주인에게는 계약 만료 후 보증금 미반환 시 발생할 지연이자와 손해배상 책임을 명시한 내용증명을 발송해서 법적으로 압박하시고 대한법률구조공단을 통해서 전문가의 조력도 받으시기 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 내용증명등으로 임대인에게 보증금반환에 대한 약조를 받는 것이 좋아 보이고 또한 보증금 미 회수 시 보증금반환소송 및 지연이자배상 등 법적으로 진행한다고 내용증명등을 보낼 필요가 있어 보입니다. 그래도 회수가 불가 할 시 임차권등기명령등을 내리고 그래도 회수가 되지 않을 경우 결국 경매로 넘겨서 배당으로 받는 방식이 있을 수 있습니다.

우선 잔금 시 다른 자금으로 가능하다면 임차권등기명령을 하시고 법적으로 회수를 하는 방법이 있을 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

아직 토지거래허가 절차 중이고 가계약 상태라면, 중개사를 통해 잔금일을 며칠 또는 1~2주 정도 조정할 수 있는지 확인해 보시는 것이 좋습니다

보증금 반환이 늦어질 가능성이 있다면 미리 이야기하는 것이 나중에 잔금 불이행 문제가 생기는 것보다 훨씬 낫습니다

계약 종료일까지 반환이 안 되면 법적 절차를 준비해야 합니다

보증보험에 가입하지 못했더라도 권리가 없어지는 것은 아닙니다

계약이 종료되는데도 보증금을 받지 못하면 일반적으로는 임차권등기명령 신청,보증금 반환청구소송 또는 지급명령,등을 통해 권리를 행사할 수 있습니다

기간안에 방이 나가기를 바라겠습니다

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

신생아특례대출을 진행할 예정인데 보증금반환이 우선 되어야 대출신청 가능한대,현재 새로운 세입자가 구해지지 않는 상태입니다.

집주인은 새입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있는 상황입니다.

현재 토지허가 신청으로 가계약 상태이고 가계약금이 일부 납입한 상태입니다

전세보증금을 반환되어야 하는데 이경우 어떻게 해야할 지 모르겠습니다

===> 현재 상황에서는 새로운 임차인을 빨리 찾아 보시는 방법 밖에 없습니다. 그리고 현재 남아 있는 기간이면 충분한 만큼 임대인을 설득하여 보증금 규모를 낮추시고 새로운 임차인을 찾아 보시는 방법 밖에 없어 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

이런 경우라면 사실상 자금을 다른 방식으로 조달해서 계약을 유지하는 방밥외 다른 방법이 없습니다. 신생아특례대출도 현재 전세대출이 있는 경우라면 상환조건부로 해야 대출 신청이나 한도에 영향을 받지 않기에 만약 보증금 반환이 되지 않으면 대출자체도 어려울수 있고, 현재의 매매계약을 유지하기도 어려울수 있씁니다. 보통 이러한 부분들 때문에 현 주택이임차인이 구해지면 그 날짜에 맞추어 다음 주택을 계약을 하는 것입니다. 현재 최대한 빠르게 다음임차인이 구해지거나, 앞서 말한대로 다른 방법을 통해 단기차용으로써 자금을 조달하는 것 외 해당일자에 맞추어 퇴거를 하고 매매건을 유지하는데 방법을 찾기어려워 보입니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

보증금이 먼저 돌아와야 다음 주택 매수 대출이 가능한데 임대인이 새 세입자 들어와야 준다는 구조라서 시간을 기다리면 오히려 더 불리해질 수 있습니다. 가장 먼저 할 일은 계약종료와 반환요구를 내용증명으로 남기고 임차권 등기명령과 전세보증금반환청구 절차를 동시에 준비하는 것이 좋을 듯 합니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

가계약 상태를 유지하시면서 전세금 반환이 확보되기 전까지 본계약과 잔금확정을 서두르지 않으시는 것이 맞다고 보여집니다