융자가 50% 넘는 아파트 매수하려는데... 가등기 요구하면 유난일까요?

Question

매매 가액: 22억 원

선순위 근저당(채권최고액): 11.2억 원 (매매가 대비 약 51% 수준)

현 상태: 매도인은 잔금 시 대출 전액 상환 및 말소를 약속하였으나, 담보권 설정 비중이 높습니다.

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*예시로 든 매매가액과 근저당 비율은 제가 임의로 설정한 겁니다.

실제 매매가격과 근저당 비율을 올리면 집주인 분에게 실례라고 생각해서 바꿨습니다.

다만 매매가 대비 약 51%수준의 담보권 설정인 상황은 맞습니다.

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질문사항

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1. 계약금 산정 기준에 관하여: 통상적인 매매가의 10%가 아닌, [매매가에서 근저당을 공제한 가액]의 10%(약 1억 원 내외)를 계약금으로 제안해보려 합니다. 이러한 제안이 시장 관례상 합리적인 협의안으로 받아들여질 수 있을지 궁금합니다.

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2 소유권이전청구권 가등기 요청: 부채 비율이 50%를 상회하는 매물에서 가등기 설정을 계약 조건으로 내거는 것이 과한 요구인지 여쭙고 싶습니다. 통상 어느 정도의 부채 비율부터 가등기 협의를 정당한 요구로 보는지 실무적인 기준이 궁금합니다.

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3. 가등기를 안 해준다면 계약금만 내고 중도금 없이 잔금을 주는 방향으로 가는 게 무리한 요구는 아닌지 궁금합니다.

그리고 가등기를 안한 상태에서 잔금일 이전에 경매개시일정이 잡히면 제 계약금은 배당요구도 못하고 보상 못 받는지도 궁금합니다.

이 사건을 보고 염려가 돼서 글을 남깁니다.

https://cafe.naver.com/jaegebal/6200810

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Answer 1

1. 계약금 산정 기준에 관하여: 통상적인 매매가의 10%가 아닌, [매매가에서 근저당을 공제한 가액]의 10%(약 1억 원 내외)를 계약금으로 제안해보려 합니다. 이러한 제안이 시장 관례상 합리적인 협의안으로 받아들여질 수 있을지 궁금합니다.

==> 현재 상황에서 계약금, 중도금 등 규모는 상호 협의후 결정하심이 일반적입니다. 매도인이 돈이 필요하다면 매매가의 10%를 정하고 잔금일자를 빨리 처리하는 것이 일반적입니다.

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2 소유권이전청구권 가등기 요청: 부채 비율이 50%를 상회하는 매물에서 가등기 설정을 계약 조건으로 내거는 것이 과한 요구인지 여쭙고 싶습니다. 통상 어느 정도의 부채 비율부터 가등기 협의를 정당한 요구로 보는지 실무적인 기준이 궁금합니다.

==> 가능합니다

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3. 가등기를 안 해준다면 계약금만 내고 중도금 없이 잔금을 주는 방향으로 가는 게 무리한 요구는 아닌지 궁금합니다.

그리고 가등기를 안한 상태에서 잔금일 이전에 경매개시일정이 잡히면 제 계약금은 배당요구도 못하고 보상 못 받는지도 궁금합니다.

==> 중도금이 없다면 큰 문제가 없어 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

등기부등본상 채권최고액의 경우 어느 정도 상환을 했을 경우는 실제로 좀 더 부채비율이 낮을 수 있습니다.

계약하시고 특약사항에 반드시 잔금 시 말소 상환 내용 넣으시고 또한 이행하지 않을 시 계약 취소 및 손해배상 청구 정도로 하시고 만일 중도금을 넣어서 기존 근저당 말소를 하는 방법도 있긴 합니다.

매수를 하고 싶은 경우 잔금일자를 빨리하는 해서 소유권을 가지고 오는 방법과 중도금으로 근저당권 말소를 하는 방법등 협의를 우선 해보시는 것도 방법이라 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 사인간의 계약인 만큼 원하시면 제안을 해보실수는 있으나, 통상적으로 이에 동의하지는 않을것으로 보입니다.

기존 근저당은 말그대로 잔금일에 잔금지급시 말소하면 그만이기에 안전성여부에 크게 영향을 주지 않습니다.

2. 1처럼 요구는 하실수 있으나, 동의여부는 판단할수 없습니다. 통상적으로 계약시점으로부터 잔금일이 매우 긴 경우에는 필요에 따라 하는 경우도 있지만, 잔금일까지 한두달정도 소요되는 일반매매에서는 하는 경우가 드물긴 합니다 . 특히나 , 매도자 입장에서 앞에서 말한 것처럼 매매대금을 받아 바로 등기말소와 등기이전을 하면 되는데 추가적인 비용과 서류제공등을 거치면서 이에 동의해줄 이유는 전혀 없기 떄문입니다.

3, 최악의 경우를 생각하시는거는 알겠으나, 위와 같이 계약관계에서 이를 속이고 진행하는 것은 법적책임이 주어질수 있는 부분이고 , 설령 위와 같은 상황이 생긴다고 해도 경매관련해서는 소유권이전가등기를 한다고 해도 크게 실익이 있다고 보시도 어렵습니다. 물론 매수자의 권리보호등에서는 한게 안한거보다는 유리하나, 매도자 입장에서는 강제하는 부분이 아닌 만큼 거절을 하면 그만이기에 합의가 되기에는 어렵지 않을까 생각은 듭니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 보통 계약금은 근저당 제외하지 않고 매매대금의 10%가 일반적입니다.

2. 가등기 하지 않고 잔금시까지 근저당 해제조건부 계약하는 것이 일반적입니다.

말소 특약 걸면 되니 가등기까지 하지 않아도 됩니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

매매가 - 근저당의 10%를 계약금으로 제안하는 것은 매수인의 리스크를 줄이기 위한 실무적으로 매우 합리적이고 논리적인 협의안입니다. 부채 비율이 50%를 상회하는 고가 주택 거래에서 가등기 설정은 매수인의 소유권 순위를 보전하기 위한 정당한 요구이며 결코 과한 조치가 아닙니다. 가등기가 거부될 경우 중도금 없이 잔금을 치르는 것은 필수적인 방어책이며 가등기 없는 상태에서 경매가 개시되면 계약금은 법적 우선변제를 받기가 매우 어렵습니다. 22억원리ㅏ는 거액이 오가는 만큼 잔금 당일 은행에 동행하여 대출금을 즉시 상환하고 말소 서류를 확인하는 특약을 반드시 계약서에 명시해야 안전합니다.