전세갱신계약시 보증금의 일부 월세 전환율

Question

이번에 전세계약을 갱신하려 합니다.

보증금 상승분을 월세로 받고 싶다고해서

소액이겠거니하고 해주려는데

부동산 계산한걸 보내줬는데 확인해보니

전환율을 5.5% 로 계산했더라구요.

Kosis 통계 지역별 전월세전환율에 따르면

저희 지역이 최근 4.0% 인데 좀 황당하더라구요.

Q) 5.5% 는 하고싶지 않습니다.

보증금분을 월세로 바꿔주는것도 협의사항이고

제 입장에서는 못돌려받을 돈이라 배려하는건데

만약 5.5% 를 고집하면 월세말고 전세상승으로 가겠다라고 주장해도 계약갱신권이 있으니 문제는 없는걸까요?

Answer 1

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

전세 갱신 계약 시 보증금 상승분을 월세로 전환하는 것에 대해 협상하는 것은 가능합니다. 그러나 중요한 점은 전세보증금의 일부를 월세로 전환할 때 상호 합의가 필요하고 전환율이 공정한지 여부가 중요합니다.

현재 말씀하신 5.5%의 전환율은 지역별 통계인 4.0%와 차이가 나므로 이 부분에 대해 재협상하는 것이 좋습니다. 5.5%는 확실히 높은 전환율로 이를 고집하면 부담스러울 수 있습니다. 계약갱신권은 있긴 하지만 이를 행사하는 것이 상대방과의 관계에서 부드럽지 않을 수 있으므로 상호 협의하는 것이 중요합니다.

만약 상대방이 5.5%를 고집한다면 월세 외에 전세 상승분으로 다시 협상할 수 있습니다. 이 경우에도 전세갱신계약에 따라 계약기간 내에 상호 동의가 필요하므로 상대방과의 협의를 통해 재조정할 수 있습니다. 전세갱신계약은 법적 보호를 받으므로 무리하게 고집하는 것보다는 원만한 협의를 통해 해결하는 것이 좋습니다.

따라서 5.5%를 고집할 경우에는 계약 갱신을 전세 상승으로 가는 방향으로 조정할 수 있다는 점을 상대방에게 충분히 설명하고 협의하는 방법을 추천드립니다. 참고하세요!

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

임대차보호법에 의거를 해서 1년 5% 임대료 상승은 임대인과 임차인간에 협의사항입니다.

또한 계약갱신청구권이 있을 경우 임대료 상승에 동의 하지 않고 2년 더 거주 후 재계약을 하시면 됩니다. 하지만 이런 이유로 계약갱신청구권을 쓰고 나면 2년 후 임대인이 마음대로 임대료를 올릴 수 있는 단점이 있긴 합니다. 잘 협의를 하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

주택임대차 보호법에 따라 전세를 월세로 전환할때에는 임의대로 전환율을 높일수 없습니다. 신규계약등이나 월세를 전세를 전환하는 경우에는 일부 법정전환율을 사용하지 않고 시장전환율을 사용할수 있으나. 질문의 경우에는 법정전환율을 사용하는게 맞을것으로 보입니다.

그에 따라 지역에 따라 정해진 전환율을 주장하시면 될듯 보이고, 갱신청구권을 사용한 경우 단순히 이러한 부분이 협의되지 않앗다고 해서 퇴거를 하거나 재계약을 거부할수 없으므로 주장하시는데 문제는 없어보입니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

월세전환은 협의사항이므로 일방의 조건으로 무조건 고집하는 것은 무리가 있어보이며, 계약갱신요구권이 있다면 사용하시는 경우 5%내에서 인상이 가능합니다.

Answer 5

이번에 전세계약을 갱신하려 합니다.

보증금 상승분을 월세로 받고 싶다고해서

소액이겠거니하고 해주려는데

부동산 계산한걸 보내줬는데 확인해보니

전환율을 5.5% 로 계산했더라구요.

Kosis 통계 지역별 전월세전환율에 따르면

저희 지역이 최근 4.0% 인데 좀 황당하더라구요.

Q) 5.5% 는 하고싶지 않습니다.

보증금분을 월세로 바꿔주는것도 협의사항이고

제 입장에서는 못돌려받을 돈이라 배려하는건데

만약 5.5% 를 고집하면 월세말고 전세상승으로 가겠다라고 주장해도 계약갱신권이 있으니 문제는 없는걸까요?

==> 임대차계약기간 중 임대차유형 변경은 임대인과 임차인간 협의에 따라 결정되는 사항입니다. 만약 임차인이 거절하는 경우 전세에서 월세로 전환이 불가합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꾸거나 반대로 월세를 보증금으로 바꿀 때 적용되는 비율을 말합니다. 쉽게 말해서 전세를 월세로 돌릴 때 또는 월세를 전세로 돌릴 때 얼마를 내야하는지 결정하는 기준이 됩니다.

전월세 전환율은 5.5%입니다. 기존 전세 계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 전환할 때 법정 전환율은 5.5%를 넘길 수 없습니다.

단 법정 전환율은 전세를 월세로 돌릴 경우에만 적용되며 월세를 전세로 돌릴 때는 적용되지 않습니다. 또한 신규 계약에는 적용되지 않으며 기존 계약을 갱신하거나 변경할 때만 적용이 가능합니다.

임대인에게 기존대로 전세 상승으로 가겠다고 주장해도 괜찮습니다. 협의하시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전세 갱신 시 보증금 상승분을 월세로 전환하는 비율에 대해 합의가 이루어지지 않으면, 전세보증금을 그대로 두고 월세 대신 전세 상승을 선택하는 것도 가능하고, 계약 갱신권 행사에는 문제가 없습니다

합리적인 전환율을 기준으로 협상하며 임대인과 협의를 잘하시기 바랍니다