상가 임대료를 올려도 마음대로 가능한가요?

Question

상가에서 장사를 하고 있는데 임대인이 계약 중간에 임대료를 크게 올리겠다고 통보했습니다

임대인이 원하는 만큼 임대료를 바로 올릴 수 있는지 궁금합니다

상가 임차인을 보호하기 위한 임대료 인상 제한이 있는지, 계약 갱신 과정에서 임대료를 올리는 경우에는 어떤 기준이 적용되는지도 알고 싶습니다

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

상가임대차의 경우 지역별 환산보증금 기준 이내인지, 초과하는지에 따라 상가건물 임대차보호법의 적용 범위가 달라질 수 있으며, 이에 따라 질문과 같은 상황에서의 대처방법도 달라지게 됩니다.

환산보증금 기준을 초과하는 상가임대차의 경우에도 일정 요건을 충족하면 계약갱신요구권은 인정될 수 있습니다. 다만 차임 또는 보증금의 연 5% 이내 증액 제한은 적용되지 않기 때문에, 임대인이 갱신 과정에서 높은 임대료 인상을 요구하는 경우 이를 5%로 제한하기는 어렵습니다.

반면 환산보증금 기준 이내의 임대차라면 상가건물 임대차보호법에 따라 임대인이 차임이나 보증금을 증액하더라도 기존 금액의 5%를 초과하여 인상할 수 없기 때문에, 이를 근거로 5%를 초과하는 임대료 인상 요구에 대해서는 제한을 주장할 수 있습니다.

따라서 질문과 같은 경우에는 우선 보증금과 월세를 기준으로 환산보증금을 계산한 뒤, 해당 지역의 환산보증금 기준을 초과하는지부터 확인해보시는 것이 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

상가임대차법 상 임대료 증액은 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 초과할 수 없고, 한번 증액 한 뒤에는 1년 이내 다시 증액 청구를 할 수는 없습니다. 다만 실제 계약 관계에 따른 환산보증금, 계약갱신 여부, 기존 계약서의 특약, 임대인의 갱신 거절 사유 등에 따라서 판단이 달라질 수 있습니다. 계약서에 별도의 임대료 인상 약정이 되어 있는지, 상가임대차법 적용 대상인지 등등 구체적인 내용이 확인되어야 정확한 내용 파악이 가능 할 것 같습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

상가임대차보호법에 의거를 해서 상가 임대차 재계약을 하게 될 경우 보증금 및 월세 환산보증금의 인상을 5% 를 초과를 할 수 없습니다. 다만 지역별 환산보증금 기준 이내일 경우 이러한 5% 제한 규정이 있게 되고 지역별 환산보증금을 초과를 하게 될 경우는 임대료 5% 제한을 받지 않을 수 있습니다. 다만 계약갱신청구권등을 행사를 하게 되면 5% 상한에서 협의로 진행을 할 수 도 있습니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

임대인이 계약 기간 중간에 자기 마음대로 임대료를 대폭 올리는 것은 법적으로 불가능합니다. 상가건물 임대차보호법에 따라 임대차 계약 기간 중에는 임대인이 임의로 차임을 증액할 수 없으며, 설령 증액을 요구하더라도 약정된 계약 기간이 끝날 때까지는 기존 임대료를 유지하는 것이 원칙입니다.

상가건물 임대차보호법에 따르면 계약 기간 중이나 갱신 과정에서 임대료를 올릴 수 있는 법적 한도는 청구 당시 차임이나 보증금의 5분의 1(20%)을 초과하지 못하도록 규정하고 있습니다. 여기에 각 지방자치단체의 조례로 정한 별도의 상한율(예: 서울시의 경우 9% 등)이 있다면 그 기준을 따르게 되며, 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없도록 제한하여 임차인을 보호하고 있습니다.

계약이 갱신되는 과정에서 임대료를 인상하는 경우에도 마찬가지로 위와 같은 증액 청구 한도(최고 5%)가 그대로 적용됩니다. 임대인은 계약 갱신 요구권을 행사하는 임차인에게 주변 상가 시세나 경제 지표 변동 등을 이유로 차임을 올려달라고 요구할 수 있으나, 법정 상한선을 넘는 과도한 인상은 요구할 수 없습니다.

그래서 말씀하신 대로라면 완벽히 불법인 상황이니, 이에 따라 대처를 해 주시면 되겠습니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

아니요. 임대인은 계약 기간중에 임의로 임대료를 크게 올릴 수 없고 기존 계약 기간 중의 증액 요구는 임차인이 거부할 수 있습니다. 계약을 갱신하는 과정에서 상가건물임대차보호법 적용 대상인 경우 임대료는 청구 당시 금액의 연5% 이내에서만 증액할 수 있습니다. 다만 지역별 환산보증금 기준을 초과하는 고액 임대차의 경우는 예외가 있을 수 있으니깐 부당한 인상 요구시 일방적인 통보에 응하지 말고 법적 상한선을 기준으로 대응하시기 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

만약 현재 월세가 200만원이라면 → 원칙적으로 한 번의 증액청구는 10만원(5%)까지

현재 월세가 300만원이라면 → 15만원(5%)까지

라는 식입니다

또한 임대차계약 또는 직전 차임 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다

따라서 임대인이 계약 도중 갑자기 다음 달부터 월세를 30% 올리겠다고 통보했다고 해서 그 통보만으로 바로 30% 인상이 확정되는 것은 아닙니다

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약기간이 남아 있는 동안에 임대인이 임대료를 마음대로 올릴 수 없습니다.

따라서 임대인에게 거절 통지의사를 분명히 밝히시길 바랍니다.