아파트 매매 시 직거래보다 부동산끼는게 좋을까요?

Question

안녕하세요:)

지금 월세로 살고 있는 아파트를 매매하려고 하는데요.

집주인분께서는 수수료 절감을 위해 직거래로 하시길 원하십니다.

제가 걱정스러운 부분은 계약서를 작성하고, 잔금을 치르기까지 2달이 걸리는데 그 사이에 집주인이 아파트를 담보로 대출을 받게되거나 이런 사기를 당할까봐 걱정스럽습니다.

이런 부분을 방지할 수 있는 방법이 궁급합니다!

그리고 이미 제가 살고 있던 아파트라 보증금으로 계약금 10%를 대신하면 된다고 생각했는데, 집주인께서 그거랑은 별도라고 집 값의 10%를 계약서 작성할때 추가로 줘야하는거라고 하시는데 이게 맞나요?

그렇게 되면 제가 집값의 20%를 집주인께 드리게 되는건데 제가 모르는건지 궁금합니다.

아 그리고 만약 부동산을 끼고 계약을 진행한다면 제가 중개수수료까지 부담해야하는지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 주택매매과정에서 잘 모르는 부분이 있거나 혹은 진행상 어려움이 있다면 중개사를 통해 계약을 진행하시는게 좋을듯 보입니다, 우선 계약금과 잔금사이에 기간에 다른 물권설정의 경우는 계약서 작성시 특약등에 잔금시점에 모든 권리말소 특약등을 넣으시면 되고, 자세하게는 계악시점부터 잔금시점까지 별도의 권리설정 금지특약등을 넣으는 게 필요해보입니다. 중요한 건 잔금시점에 등기부를 통해 다른 권리설정이 있는지, 기존 설정이 있다면 잔금일에 말소등기를 접수했는지등을 확인하시면 됩니다.

그리고 계약금의 경우는 매매금액에 따라 차이는 있으나, 보통 기존 임차인이 매수를 하는 경우라도 계약금 10%는실제 현금을 지급하고, 기존 보증금은 중도금으로 넣고 잔금일에 나머지 차액을 지급하는 경우가 대부분입니다. 그리고 계약금비율은 당사자간 합의로 정하게 되는데, 설령 질문처럼 계약금이 20%가 되더라도 사실상 문제가 되지는 않습니다. 실제 계약금도 20%가 아닌 중도금 10%(기존보증금), 게약금 10%로 보는 게 맞습니다. 이러한 부분은 결국 매매계약서에 어떻게 작성을 하느냐의 차이이기 떄문입니다, 중개사를 통해 계약을 진행하면 각각 중개수수료가 발생하는 것으로 질문자님이 양쪽모두 중개수수료를 부담할 이유는 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 기본 집의 임대차외 매매계약은 별도로 보셔야 합니다.

매매 잔금을 하는 날 임대차가 종료가 되고 보증금을 받으시면 되는 구조입니다.

따라서 매매계약서 작성을 하시고 은행에 대출등을 신청을 하시면 되고 중개수수료의 경우 매매에 대한 중개수수료도 납부를 하셔야 하는데 원래 거래를 하시는 곳이라 조금 할인을 해 줄 듯 합니다.

또한 매매계약서 작성 시 계약 후 잔금 시(등기 전)까지 어떠한 권리도 못들어오게 특약을 쓰시고 권리가 들어 올 경우 계약 취소 및 손해배상의 특약을 넣으시면 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

거래하는 과정에서 있을 위험에 대한 걱정이 많으신 듯 합니다. 직거래의 경우에도 법적으로는 전혀 문제가 없고 실제 그렇게 거래를 하시는 분들도 많이 계십니다. 그리고 잔금까지 시일이 있어서 그 사이 발생할 수 있는 권리 관계 변동에 대한 걱정을 하는 것은 당연한 내용입니다. 직거래를 하기 위해서는 몇 가지 안전장치를 마련해 두는 것이 중요한데요.. 가장 기본적인 것은 계약 당일 등기부등본을 확인하시고 등기부등본상 특이 사항이 없다면 계약서에 잔금일 전까지는 새로운 근저당이나 권리 설정을 할 수 없다라는 조항을 추가 하시면 됩니다. 만약 그럴 경우 본 계약을 파기 하며 매도자는 이에 대한 손해배상을 하여야 한다라고 명시해 두시기 바랍니다. 만약 기존 대출이 있다면 잔금을 치루는 날에 상환과 말소가 이루어지도록 하고 동시에 소유권 이전등기를 진행 하시면 됩니다. 그리고 말씀하신 보증금과 계약금의 별개의 사항으로 보시는게 맞습니다. 보증금은 향 후 돌려받으실 돈이고 계약금은 부동산 매매에 따른 계약의 일환으로 매수인이 지급하는 금액으로 별도의 내용이라고 보시는게 좋을 듯 합니다. 보증금 + 계약금 + 잔금 = 매매금액이 될 수 있게 금액을 정리하시면 크게 문제될 부분을 없을 거라 생각 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

직거로 거래하면 수수료는 절감되지만 사기, 분쟁, 계약서 쓰는 양식 모두 본인이 책임져야 합니다.

반대로 부동산을 끼면 수수료는 부담이지만 법적 보호, 절차 관리가 훨씬 안전해지는 구조라 금액 절감보다 안전, 절차보호를 중요하게 생각하면 부동산을 끼는게 좋습니다.

현재 보증금을 가계약금으로 대신 내도 되긴하나 당사자 협의 사항이기 때문에 임대인과 조율하시길 바랍니다.

계약금 10%라는 법적 규정도 없고 합의에 따라 늘리거나 줄일 수 있습니다.

부동산 매매의 중개수수료는 보통 매도인, 매수인 양쪽이 각각 부담하지만 당사자 간 합의로 어느 쪽이 전부 부담해도 무방합니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 송은경 공인중개사입니다.

부동산 끼고 하시는것과 직거래의 차이점은 그지 크지는 않습니다.

직거래로 할시에는 본인이 등기를 직접떼서 갑구.을구를 잘 읽어보시고,근저당은 없는지 특이사항은 없는지 잘 보세요.

잔금직전에도 한번더 떼서 확인해보시구요.

요즘은 모바일로도 바로 확인가능합니다.

그럼에도 불구하고 부동산을 끼고 하실꺼면 수수료는 세입자분이 내시고 하시면 됩니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

직거래도 가능하지만 질문자님이 염려했던 부분들이 발생할수도 있습니다

특약으로 반드시 넣어야 할 문구는

잔금일까지 추가 근저당 설정 금지,위반 시 계약 해제 및 배액배상한다는 문구를 기재하시는게

좋습니다

또 계약금은 서로 협의를 해서 조정을 하시면 되고

되도록 부동산에서 거래를 하시는게 좋습니다

그래야 거래신고에서 부터 등기이전까지 안전하게 마칠수 있습니다

수수료는 양쪽에서 지불하게 되는데 부동산과 협의를 해야 합니다

임대인과. 협의를 잘해서 안전하게 계약하시기 바랍니다