수도권 광역급행철도 개통 전에 주변 집값이 이미 오르는 이유는 무엇인가요
GTX 노선 주변 아파트긴 개통 전부터 큰 폭으로 상승하는데 아직 실제 교통 편의는 체감되지 않는데도 왜 이렇게 가격이 형성되는지 알고 싶습니다 기대감 외에 실질적인 요인이 있는지도 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
GTX 개통전 주변의 집값이 오르는 이유는 개통 이후 얻게될 도심으로의 접근성 개선에 대한 기대감 때문 입니다. GTX뿐 아니라 전철 노선이 들어서면 집값이 오르게 되는데, 보통은 노선 확정에 대해 집값이 상승하고 개통 이후에 한번 더 상승하는 경우가 많습니다. 하지만 최근 개통 운행중인 GTX-A의 경우 개통 이후 집값 상승이 기대에 못 미치고 있는데 이는 역까지의 접근 교통수단이 불편하고 기존 교통 수단이 더 편리한 것이 원인으로 지적되고 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 부동산 상승 호재중에 철도호재가 있는데 보통 예타 통과가 되면 한번 큰 시세로 오르고 기본계획 및 착공단계에서도 상승을 하고 실제 완공 전에 선반영이 되는 경우가 많이 있습니다.
실제 완공이 되면 시세가 안오르는 이유는 이미 선반영이 되었기 때문이고, 위의 경우도 선반영 되는 과정이라 보시면 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산의 가격은 수요와 공급에 따라 결정되는데, 공급에 제한이 있는 부동산 특성상 주로 수요에 따라 가격은 크게 변동되게 됩니다. 그런데 여기서 말하는 수요는 결국 사람들의 구매심리가 가장 큰 역할을 하게 되는데, 질문처럼 어느한 특정지역에 교통호재로 볼수 있는 GTX가 새로 생긴다고 한다면 향후 가격상승을 예상하는 사람들이 많아지게 되고 이는 수요심리에 영향을 주게 되어 해당지역내 구매수요가 집중되게 됩니다. 그렇게 되면 가격은 당연히 상승될수 밖에없습니다.
즉, 향후 가치상승에 대한 기대심리가 수요로 나타난다고 볼수 있습니다,
다만 이후에 실제 GTX가 개통이 되고, 교통편의가 체감이되는 시점에서는 오히려 수요심리는 전반적으로 줄어들게 되는게 일반적이고, 그마나 존재하는 구매수요도 실제 입지에 따른 장점이 생기는 지하철역이 들어서는 역세권 중심으로만 몰리게 됩니다. 이렇게 되면 특정 역세권 지역을 제외한 나머지 주변지역 가격은 보합세를 유지하거나 최악의 경우 하락하게 됩니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
광역철도가 개통되기 전부터 주변지가는 상승하게됩니다
이는 기대감으로 인한 사전 매수심가 작용하게됩니디가
따라서 일반적으로 게획단계에서는 대체로 20%상승하게 되고 공사가 시작되는 싯점은
60% 이상의 가격상승효과가 있으며 완공되면 100% 인상효과가 있다고 합니다
여기에 장래발전 요인이
첨가될 때 가격은 2ㅡ3배이상 상승요인이 작용하는데 지역 여건과 환경에 따라 상승율은 변화가 많습니다
때로는 완공된 후 가격이 오히려 하락하는 사례도 있다는 점도 고려하여 신중히 투자에 임하여야 할 것으로 생각합니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
주식도 호재가 터지면 바로 오르듯 부동산도 똑같습니다. '서울까지 20분'이라는 미래가 착공으로 확실해지는 순간 그 가치를 미리 가격에 반영해서 거래하는 거죠. 당장 기차는 못 타도 나중에 누릴 엄청난 편리함을 웃돈 주고 미리 예약 구매하는 셈입니다. 게다가 집주인들도 개통되면 더 비싸질 걸 아니까 물건을 싹 거둬들이니까 사고 싶은 사람은 줄을 섰는데 파는 사람이 없어서 부르는 게 값이 되는 겁니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
GTX(수도권 광역급행철도) 주변 집값이 개통 전에 먼저 오르는 현상은 단순한 기대감 프리미엄만이 아니라, 부동산 시장의 구조적 요인 , 금융·공급·심리·정책이 결합된 결과입니다
GTX처럼 국가 SOC 대형 프로젝트는
미래 가치 확률이 매우 높은 편이라 착공~공사 진척 단계에서 이미 가격에 반영됩니다
개통해야 오르는 것이 아니라,
개통 전까지 여러 단계에서 이미 오르는 것이 정상적 패턴입니다
서울 아파트 가격이 높아지면서
서울 접근성 좋은 외곽이 대체 투자처가 되고
GTX 노선 주변은 대표적인 서울 대체 수요 흡수 지역이라 서울 가격이 오르는 시기마다 GTX 주변이 동반 급등합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
부동산 투자의 원칙은 입지가 좋은 곳을 찾아 가격이 오르기 "전"에 구입하여 가격이 오른 "후" 되파는 것입니다. 현금으로 환금을 하는 것이 중요하지요.
이 경우에 가격이 오르기 전이라고 판단되는 곳에 대해 수요가 몰리기 시작합니다. 질문자 께서는 이미 가격이 올라 형성된 금액을 보고 계신거고, 실제로는 그 이전부터 거래가 활성화 되기 시작한 것입니다. 그리고 지금쯤 가격이 높이 형성되어 있을 때, 기대감으로 높은 금액에 구매하는 사람들은 이미 많은 금액을 지불하고 들어간 것이기 때문에 추후 환금했을 때 그 이득을 크게 보기가 어려운 구조입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
수도권광역급행철도(GTX) 개통 전 주변 집값 상승에 대한 궁금증은 정말 많은 분들이 가지고 계신 중요한 질문입니다. 실제 교통 편의를 체감하기 전 임에도 가격이 크게 오르는 현상은 여러 실질적인 요인들이 복합적으로 작용한 결과입니다.
먼저, 기대감 외에 실질적인 요인들을 살펴보겠습니다.==>
미래 접근성 개선 및 시간 가치 상승 : GTX 노선은 서울 도심 및 주요 업무 지구로의 이동 시간을 획기적으로 단축 시켜 줍니다. 아직 개통 전이지만, 미래에는 이곳에 거주하면 출퇴근 시간이 대폭 줄어들 것이라는 확실한 기대감이 반영되는 것입니다. 이러한 시간 절약은 개인의 삶의 질과 직결되면, 부동산 가치를 높이는 핵심적인 실질적인 요인으로 작용합니다.실제로 새로운 교통 망이 확충 되면 주요 업무 지구 접근성이 크게 개선되어 주거 지와 상권이 형성됩니다.
지역 발전 및 인프라 확충 전망 : GTX 역세권은 단순한 교통 요지를 넘어, 상업, 업무, 주거 복합 단지로 개발될 가능성이 높습니다. 역이 생기면 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 함께 들어설 것이라는 기대감은 지역 자체의 매력 도를 높이고, 이는 곧 집값에 반영됩니다.
투자 수요 유입 : 대형 교통 호재는 미래 가치를 보고 투자하려는 수요를 끌어들입니다. 실 수요자가 아닌 투자자들이 미리 자금을 투입하여 선점하려 하기 때문에, 개통 훨씬 전부터 가격이 상승하는 현상이 나타납니다.
제한된 공급과 심리적 요인 : GTX 노선이 지나가는 지역은 한정적이며, 이러한 '역세권' 입지는 희소성을 가집니다. 따라서 수요가 몰리면 공급이 제한적이라는 심리가 작용하여 가격 상승을 부추기게 됩니다.또한, GTX 개통이라는 거대한 정부 정책이 시장에 미치는 긍정적인 심리 효과도 무시할 수 없습니다.
GTX 개통은 주변 집값과 상가 값에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 요소들이 복합적으로 미칠 수 있습니다. 이러한 요소들이 복합적으로 작용하여, 아직 개통 전임에도 불구하고 GTX 노선 주변 아파트 가격이 큰 폭으로 상승하는 추세가 형성되는 것입니다.
GTX 노선 주변 아파트긴 개통 전부터 큰 폭으로 상승하는데 아직 실제 교통 편의는 체감되지 않는데도 왜 이렇게 가격이 형성되는지 알고 싶습니다 기대감 외에 실질적인 요인이 있는지도 궁금합니다
==> 실질적인 요인은 차후 교통여건 개선에 대한 기대감이 가격에 반영되는 것이 일반적입니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
수도권 GTX 노선 주변 아파트 가격이 개통 전에 상승하는 이유는 미래의 획기적인 교통 편의성이 현재 가격에 미리 반영되는 호재 선반영 현상 때문입니다. GTX는 수도권 외곽 지역에서 서울의 주요 업무지구까지의 통근 시간을 단축시켜 해당 지역의 입지 가치를 서울 확장 생활권 수준으로 높여줍니다. 개통 후 가치 상승이 확실하다는 기대감 때문에 실거주자뿐 아니라 단기,중잔기 투자수요가 개통 전에 몰려 매수 경쟁이 심화되고 가격이 상승하였습니다. GTX와 같은 정부 주도의 대규모 사업은 취소될 가능성이 낮고 사업의 신뢰도도 높습니다. 즉 아직 편의를 체감하지 못하더라도 미래에 얻게 될 시간적, 경제적 이익과 주거 환경 개선 효과를 시장이 미리 계산하여 가격에 반영하고 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
단순 기대감 외에도 미래 가치 선반영, 매수 심리, 실수요 집중, 공급 희소성, 정책/재정 투자, 주변 인프라 개선 등 다양한 이유로 GTX 개통 전부터 가격이 이미 크게 오릅니다.
실제 개텅 후엔 가격 상승폭이 둔화되거나 일부 조정이 일어나는 경우도 많으니 추세, 미래 시세, 실거주, 교통 패턴을 고려해 접근하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
GTX 개통 전 집값 상승은 미래 교통 편의에 대한 기대감과 함께 인프라 개발에 따른 상권 활성화 기대 및 정책 발표에 따른 선반영 효과 등이 복합적으로 작용한 결과라고 보시면 됩니다 실제 교통 편의는 체감 전이지만 시장에서는 미래 가치를 가격에 반영한다 보시면 됩니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
대규모 교통 인프라는 개통전이라도 확정만으로 미래 이동 시간이 단축되어 주거 가치가 먼저 반영됩니다.
건설 단계 진입은 사업 불확실성을 크게 줄여 개발 프리미엄, 투자 수요가 선반영 됩니다.
실사용은 없지만 기대가 가격에 먼저 반영되는 구조라 개통 전부터 상승 현상이 나타납니다.