신축빌라 전세로 들어가려는데 알아볼게 많네요
신축빌라 전세로 들어가려고 알아보고 있습니다.
매매 4억 중반 / 전세 3억 매물을 분석 중에 있어요 ㅠㅠ
1. 주변 빌라 대비 시세가 높아요
- 위치, 면적 등 유사 조건으로 확인 시 주변 빌라 시세보다 5~8천 만원 가량 높아요 (주변:3억 5천 / 신축:4억 2천)
2. 등기부등본 확인 시 근저당이 많아요
- 등기부등본상 공동 명의로 2명이 존재
- 을구 확인 결과, 채권최고액 60억 가량
- 부동산 문의 시, 현 시점 매매 없음
3. 중개사에서 hug 버팀목, 보증보험 가능
- 신축이라 공시가 확인 안되서 매매 추정가 환산 어려움
- 적정 전세가인지 판단이 어려움
많은 조언 부탁드립니다!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문의 경우 사실상의 현 시세분석이 어렵다고 판단됩니다. 이런 경우 보수적인 판단으로써 주변시세를 기준으로 판단하시는게 맞을 듯 보입니다. 전세가율만 보면 이미 80%을 초과한 상태로 보이므로 전세가율은 높은 편에 해당된다고 볼수 있습니다. 다만 보증보험 가입이 가능하다는 점은 보증금 보호를 위한 안전장치가 가능하다는 말이기에 전세계약을 진행을 할수는 있겠지만 만기시점에 주택가격변동에 따라 미반환 사고가능성이 있고 보증보험을 통해 귀찮은 절차를 진행하여야 할 가능성이 높은 만큼 신중하게 판단을 하셔야 할듯 보입니다, 즉 전세보증보험(전액보증)으로 보증금 보호는 어느정도 가능하나, 일반적인 전세가율 기준으로는 깡통전세 또는 미반환이 발생될 가능성은 높은 매물로 볼수 있습니다 .
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
신축빌라이며 주변시세보다 높고 근저당이 그렇게 많다면 조심을 하셔야 합니다
그런데 HUG 보증보험이 가능하다는 점은 어느 정도 안심할 수 있는 요소도 됩니다HUG는 전세보증금의 보호를 위해 유용한 제도이고 만약 해당 전세금이 보증보험에 가입된다면, 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 경우 보증보험을 통해 일정 부분 보상을 받을 수 있습니다
하지만, 공시가격이 확인되지 않아서 매매 추정가 환산이 어려운 상황은 추가적인 불확실성으로 작용할 수 있으니 공시가격을 알 수 없다면, 해당 빌라의 가치가 과대 평가되었는지, 혹은 과소 평가되었는지를 알기 어렵기 때문입니다
만약 계약을 하게 된다면 특약에 보증보험에 가입이 안되면 계약금은 돌려주기로 한다는 문구를 기재하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선적으로 전세보증보험 가입이 가능한 경우는 확정일자와 전입신고만 잘 해도 향후 계약해지 시 전세보증금 반환에 크게 문제가 없습니다. 혹시 모르니 공인중개사말만 믿지 말고 계약시 계약서상에 특약사항에 보증보험 가입 불가 시 계약 해약 가능 문구를 꼭 넣으시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
결론 및 추천 행동
1) 계약 전 추가 조사: 같은 단지 또는 인근 신축 빌라 시세를 추가로 조사.
2) 전세보증보험 필수: 보증보험 가입이 100% 가능해야 계약 진행.
3) 등기부등본 재확인: 대출(근저당) 많은 집은 피하는 것이 안전.
4) 계약서 특약 추가: "근저당 말소 및 보증보험 가입 불가 시 계약 무효" 조항 넣기.
5) 전문가 상담: 변호사 또는 공인중개사에게 계약서 검토 요청.
전세는 안전이 최우선이므로, 보증보험이 안 되거나 근저당 문제가 크면 계약하지 않는 것이 최선입니다. 참고하세요!
1. 주변 빌라 대비 시세가 높아요
- 위치, 면적 등 유사 조건으로 확인 시 주변 빌라 시세보다 5~8천 만원 가량 높아요 (주변:3억 5천 / 신축:4억 2천)
2. 등기부등본 확인 시 근저당이 많아요
- 등기부등본상 공동 명의로 2명이 존재
- 을구 확인 결과, 채권최고액 60억 가량
- 부동산 문의 시, 현 시점 매매 없음
3. 중개사에서 hug 버팀목, 보증보험 가능
- 신축이라 공시가 확인 안되서 매매 추정가 환산 어려움
- 적정 전세가인지 판단이 어려움
==> 신축 빌라에 허그 등 보증보험에 가입을 하기 위해서는 감정평가결과에 따라 판단해야 하는 사항입니다. 주변 시세와 비교시 또는 감정평가 결과에 따라 보증보험 가입 가능여부를 판단해야 합니다. 현재로서 보증보험 가입여부 확인이 불가합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
보증보험이 된다면 안전한 매물 같습니다만 신축빌라 같은 경우는 거래가 없어 매매가가 확실치 않습니다. 따라서 전세가도 조금 높은 감이 있습니다.
근처 공인중개사 여러 곳 방문하여 의견을 구해보시길 바랍니다.
감사합니다.