현 세입자가 살고있는 집을 사려고 주택 담보 대출을 받았는데 문의드릴께 있습니다.

Question

제목의 집주인입니다.

현재 반전세를 주고 있는데 반전세 세입자가 아예 제 집을 산다고 해서 매매계약을 체결하고 모레가 잔금일인데 세입자에게 아래와 같은 문자가 왔습니다.

잔금은 1억5천인데 세입자가 잔금과 동시에 이루어지는 주택담보대출 2억을 받았는데 그게 집주인인 제에게 입금이 되고 나머지 차액 5천을 돌려달라는 내용입니다.

1.잔금보다 더 큰 주택담보대출을 받을수 있나요?

2.이 대출금이 저에게 입금된다는데 잔금보다 5천이나 더 받고 제가 바로 더 받은 5천을 세입자에게 보내도 문제가 없나요?

잔금 금액과 맞으면 괜찮은데 잔금 금액보다 더 받고 차액을 돌려주는것이 이해가 안되서 불안해 문의드립니다.

제가 어떻게 하면될까요?

Answer 1

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

주택담보대출은 잔금이 아닌 집값을 기준으로 한도가 결정되므로 세입자가 보증금 회수나 여유 자금 확보를 위해 잔금보다 더 큰 금액을 대출 받는 것은 흔한 일입니다. 은행은 대출금 유용 방지를 위해 매도인 계좌로 전액을 직접 입금하며 질문자님이 잔금을 제외한 차액 5천만원을 세입자에게 돌려주는 구조이므로 절차상 정상적인 상황입니다. 불안을 해소하려면 반드시 매매계약서상 매수인 본인 명의 계좌로만 차액을 송금하고 이체내역에 매매잔금 차액 반환이라고 명시하여 증빙 기록을 남겨두시면 안전합니다. 잔금 당일 현장에 오는 은행 측 법무사에게 해당 내용을 확인받고 영수증에 대출 과입금분 차액 반환 완료 문구를 추가하여 서명을 받아두시면 법적으로 완벽하게 보호받으실 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 가능합니다, 주택담보대출은 주택평가가액을 기준으로 한도가 정해지는 것이고 실제 잔금보다 대출실행금액이 높을수도 있습니다. 특히나 기존 임대차주택에 대한 매매계약인 만큼 이전 반전세보증금에 전세대출이 있는 경우에는 모두 자기자금이 아니기에 계약서상 잔금보다는 대출신청금액을 높여 신청한뒤 기존 세대출상환을 할수도 있기 떄문입니다. 그리고 임대차 계약이 아닌 매매계약에서는 질문자입장에서 기존 보증금과 잔금을 더해 매매대금만 받고 나머지 차액은 돌려주고 등기를 넘기면 되지, 대출한도나 실행금액에 대해서는 특별히 신경쓸 이유가 없습니다.

2. 네 특별히 문제 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 잔금보다 더 큰 대출 가능합니다. 대출은 매매가가 아닌 KB 시세나 감정가를 기준으로 나옵니다.

매매가 1억 5천이지만 해당 집의 시세가 그 보다 높다면 은행은 시세의 일정 비율만큼 대출해 줍니다.

2. 절차상 문제는 없으나 근거를 확실하게 남기시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

세입자가 받는 대출금은 매매가 기준 LTV로 산정되기에 실제 남은 잔금보다 큰 금액이 승인되는 사례는 매우 흔합니다. 은행은 대출금 유용 방지를 위해 무조건 매도인 계좌로 전액 입금하므로 입금된 초액에서 계약서상 잔금을 뺀 차액은 돌려주시면 됩니다. 차액 5천만원을 돌려주실 때 계좌 이체 메모란에 매매 잔금 반환 등을 기재해 두시면 향후 자금출처 증빙시에도 아무런 문제가 없어 보입니다. 불안하시다면 잔금 당일 세입자가 이용하는 은행 대출 담당자와 직접 통화를 하면서 입금 금액과 반환 절차를 한번 더 확인하시고 진행하시길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

정상적인 거래는 이렇게 진행됩니다

원칙은 하나입니다

계약서상 잔금만 정확히 지급하면 됩니다

부족하면 매수자가 더 준비하고 초과하면 은행이 조정합니다

매도인이 차액 돌려주는 구조는 아닙니다