옥상 경매로 나온 물건이 3개 호수가 1억 정도에 매물이 나왔습니다. 기존 점유자인데, 우선매수하려면 공매 절차를 밟아야 하는 건가요?

Question

2개 호수는 이미 낙찰이 된 상태고 지상권과 대지권 문제로 낙찰자가 있지만 복잡하다고 합니다.

나머지 1개호수도 누군가 낙찰을 했다가 취소를 했더라구요. 아마 기존 낙찰자가 그 전체를 다 매수해서 시세 차익을 보려는 것 같습니다. 기존 점유자가 살고 있는데, 우선매수하면 집도 리모델링 할 수 있다고 하던데 개인적으로 채권자와 이야기해서 매수를 하면 되나요? 아니면 형식적인 절차를 밟아야 하나요?

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

경매 절차에서 공유자가 아닌 단순 점유자나 임차인에게는 법적인 우선매수청구권이 부여되지 않으므로 일반인과 동일하게 입찰에 참여하여 가장 높은 금액을 써내야만 낙찰을 받을 수 있습니다. 이미 낙찰자가 있는 호수들이 지상권 대지권 문제로 복잡하다면 이는 대지권 미등기나 토지소유주와 건물소유주가 다른 경우일 수 있으며 이 경우 낙찰후에도 토지 사용료 분쟁이나 철거 소송의 위험이 있음을 반드시 인지해야 합니다. 경매가 이미 진행중인 물건은 개인적으로 채권자와 이야기해서 직접매수할 수 없으며 반드시 경매 법원을 통한 입찰 절차를 밟거나 채권자에게 채무를 변제하여 경매 자체를 취하하게 만든 뒤 매매 계약을 체결해야 합니다. 즉 기존 낙찰자가 전체를 매수하려는 움직임이 있다면 경쟁이 치열할 수 있으니 입찰 전 반드시 등기부등본과 매각건물명세서를 통해서 대지권 유무와 법정지상권 성립 여부를 전문가과 상담한 뒤에 임찰 금액을 산정하시길 권장합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

기존 점유가가 임의로 채권자와 개인 합의로 바로 매수해서 소유권 이전을 받는 것은 불가능하고 법적으로 경매 절차 중, 후 인정되는 우선매수권 절차를 통해 권리를 행사하거나 낙찰 이후에 낙찰자가 매각허가 전에 자진 취소, 협의를 통해 거래가 이루어지는 경우에만 실무적으로 다른 직거래 방식이 가능해집니다.

감사합니다.

Answer 3

2개 호수는 이미 낙찰이 된 상태고 지상권과 대지권 문제로 낙찰자가 있지만 복잡하다고 합니다.

나머지 1개호수도 누군가 낙찰을 했다가 취소를 했더라구요. 아마 기존 낙찰자가 그 전체를 다 매수해서 시세 차익을 보려는 것 같습니다. 기존 점유자가 살고 있는데, 우선매수하면 집도 리모델링 할 수 있다고 하던데 개인적으로 채권자와 이야기해서 매수를 하면 되나요? 아니면 형식적인 절차를 밟아야 하나요?

==> 점유자가 우선 매수권을 행사하기 위해서는 입찰보증금을 준비한 후 경매법정에 참가하여 낙찰시 우선 매수권 행사를 해야 합니다. 그리고 경매와 별도로 채무자 등와 이야기한 후 직접 매수후 경매취하도 가능합니다

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

질문 내용을 보면 일반적인 아파트·상가 경매가 아니라,옥상 부분(옥탑·증축·별도 호수)에 대해 경매 또는 공매가 진행된 특수 사례로 보입니다

이 경우는 단순히 채권자와 합의해서 사면 끝 구조가 아닐 수 있습니다

우선매수권은 아무에게나 있는 권리가 아닙니다

법적으로 우선매수권이 인정되는 경우는 제한적입니다

대표적으로:

공유자 우선매수,임차인의 우선매수,유치권 관련 일부 사례,공공사업 관련 우선매수등입니다

현재 점유 중이라는 이유만으로 자동 우선매수권이 생기지는 않습니다

추천드리는 방법

1순위

사건번호 기준으로:

등기부,매각물건명세서,감정평가서를 먼저 분석

2순위

건축사 또는 경매 전문 변호사/법무사 검토

3순위

그 후에 직접 입찰할지,채권자 협의할지,

점유자 우선 협상할지 결정입니다

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

경매는 국가가 진행하는 법적 절차이므로 채권자와 개인적으로 합의한다고 소유권이 바로 넘어오지 않으며 반드시 공식적인 경매 입찰에 참여해 낙찰을 받아야 합니다. 단순 점유자에게는 법적 우선매수권이 부여되지 않으므로 낙찰을 원하신다면 재경매 기일에 맞춰 직접 응찰하여 다른 경쟁자보다 높은 금액을 써내야 합니다. 지상권과 대지권 문제가 얽혀 있다면 대출이 불가능할 수 있고 권리관계가 매우 복잡하니 반드시 전문가의 권리분석을 거친 뒤 입찰 여부를 신중하게 결정하시길 권합니다. 만약 경매 없이 매수하고 싶다면 소유자와 협의해 채무를 전액 변제하고 경매를 취하시켜야 하나 이는 막대한 자금과 소유자의 적극적인 협조가 있어야만 가능한 방식입니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

옥상 경매 물건에 기존 점유자로서 우선매수를 하시려면 공식 경매 절차를 밟으셔야 합니다 개인적으로 채권자와 협상하여 매수하시는 것은 불가능하며 법적 효력이 없습니다