(혼인신고 전 이체) 내역 매수 자금조달계약서 작성 시 기재 방법

Question

안녕하세요, 집 매수를 하며 가계약금 2.5천만원 중 2.4천만원을 제 계좌 > 남편(혼인신고 전) 계좌로 이체해, 최종적으로 남편 계좌에서 2.5천만원을 부동산에 입금했습니다. 자금조달계약서를 공동명의 5대5로 맞춰 제출하려고 하는데 이 부분을 어떻게 해야할지, 차용증 없이 할 수 있는 방법이 있을지 궁금하여 문의드립니다.

1. 혼인신고 전이면 이 경우에 제3자간 차용으로 간주될 수 있다고 되어있는데, 5대 5 공동명의 시 2.5천만의 50%인 1.25천만원을 남편이 다시 제 계좌로 이체한다면 차용증 없이 진행해도 문제 없는 걸까요?

1-1. 자금조달계획서상 제 예치금에 1.25천만, 남편 예치금에 1.25천만으로 기재해되 되는 걸까요?

2. 아니면, 차용증을 무조건 쓰고, 2.5천만원에 대한 원금을 남편이 매달 저에게 이체하고, 자금조달계획서상 2.5천만원을 차용금 부분에 기재해야하는 걸까요…?

2-1. 자금조달계획서 제출 전 혼인신고를 하게 되어도 이 부분은 소급되지 않고(부부간 증여로 보지 않고)

실제 제 명의 통장에서 남편 계좌 통해 부동산으로 가계약금 입금된 케이스인데 어떻게 해야할지 의견 여쭤봅니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 세무에 대한 사항은 제가 전문가가 아니라서 전문가인 세무사의견과 차이가 있을수 있습니다.

일반적인 사항으로써 답변드립니다.

1. 혼인전 자금이체는 원칙적으로 배우자공제가 적용되지 않아 과세대상이 되는 게 맞습니다. 다만 질문처럼 현 상태에서 자금 중일부가 다시 질문자님 한테 오게 되면 이때는 질문자님 -> 배우자 2.5억이 증여가되고 다시 배우자 -> 질문자님 1.25억이 증여가 될수 있어 더이상의 자금이체는 하지 않는게 좋습니다. 현상태에서는 일단 지급한 2.4억에 대해서 차용증 작성등을 통해 차용이라는 근거를 남긴뒤, 혼인후 1.25억은 지분으로 상계처리 나머지 1.25억은 부부간증여로써 처리하셔야 할듯 보입니다 이때는 부부간 증여비과세에 해당되어 과세는 되지 않으나, 반드시 증여신고는 하셔야 합니다.

1-1 . 네 이는 지분에 따라 맞추어 작성하시는게 맞습니다. 지분대로 금액을 기재하시되, 남편분은 구입자금을 1천만원을 제외한 나머지는 차용으로써 기재를 하시는게 맞을듯 보입니다.

2. 1에서 말한 부분과 비슷한데, 차용증을 작성하시셨다면 작성된 이자율(4.6%)에 따라 지급을 하시는게 안전할듯 보입니다.

2-1. 우선 구매자금 자체는 공동명의이기 떄문에 공동명의 대표자에서 매도자에게 입금되는 것은 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 중요한간 각각 지분에 따른 자금조달의 출처가 명확한지 여부이기에 이게 문제될여지는 적지 않을까 판단이 됩니다. 정 불안하시다면 사전에 세무사의 도움을 받아 마무리하시는걸추천드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 실질적으로 5:5부담이 되므로 이 경우 반드시 차용이라고 볼 필요는 없습니다.

1-1. 네 가능합니다.

2. 반드시 그런 것은 아닙니다.

2-1. 아닙니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

가계약금 2.5천만원 중 질문자님의 지분인 1.25천만원을 본인 계좌로 즉시 반환받아서 추후 대금은 각자 명의 계좌에서 지분만큼 이체하시기 바랍니다. 차용증 작성 시 이자 지급과 상환 증빙이 까다로우므로 혼인신고 후 배우자 증여공제인 6억원을 활용해서 증여세 신고를 하는 것이 세무 리스크 방지에 가장 안전합니다. 자금조달계획서에는 각자의 자기자금으로 지분만큼 기재하시되 혼인신고 전후 증여 시점과 공제 한도가 다르니깐 신고 전에 세무 전문가와 상담하시는 것이 가장 안전합니다. 감사합니다.

Answer 4

혼인신고 전이라면 자금 흐름을 맞추려면 남편이 1,250만 원을 다시 본인 계좌로 이체해두고, 자금조달계획서에 각각 1,250만 원씩 기재하는 방법이 있습니다. 하지만 세무 리스크를 줄이려면 차용증 작성이 가장 안전합니다. 혼인신고 후라면: 부부 공동 자금으로 인정될 가능성이 높아, 단순히 공동명의로 기재해도 무방합니다.