집주인 실거주 이유로 계약갱신청구권 거부/집주인은 실거주 불가 상황

Question

토허제 구역에서 1년 6개월 정도 전세로 거주 중인 신혼 부부입니다.

최근 집주인이 급전이 필요하여 전세금 1억(25%수준)을 올려달라, 그렇지 않으면 집을 매매해야 하기 때문에 계약갱신청구권을 거부한다고 한 상황입니다.
차후 계약갱신청구권 거부는 실거주 이유로만 가능하다고 들었는지 실거주하시겠다고 합니다.

최대한 중간점을 잡아서 조율하려 했으나, 집주인은 전부 거부하고 있고
사실 집에 대한 정도 많이 떠났고 운이 좋게? 같은 아파트 옆 동에 크게 전세금 차이가 없이 매물이 나와서 거기로 전세를 옮기려고 하였고 계약 시일 때문에 전세금 반환 일정을 물었는데 보증금 반환도 어려워서 허그를 통해 받으라고 합니다...

질문은 다음과 같습니다.

1. 계약갱신청구권의 경우 실거주 목적을 입증하였을 때 거부 할 수 있다고 들었는데, 저는 이미 매매를 위해 들어온다고 한 사실을 들었습니다.(이 외에도 근처에 살다가 두집살림?하면서 팔려고 한다고도 직접 이야기하기도 했습니다.) 이 경우에는 계약갱신청구권 거부를 불수용 할 수 있을까요?

2. 실거주 목적으로 계약갱신청구권 거부시 집주인은 계약일에 전입신고 및 이사를 해야 한다고 들었습니다.
다만, 저희가 전세금을 1달동안 받지 못할동안 집에서 계속 거주한다면, 집주인은 전입신고를 할 수가 없는 상황인데 이런 상황에도 계약갱신청구권을 불수용 할 수 있나요?

뻔하게 실거주 목적이 아님을 분명히 알고 있음에도, 실거주라고 했다고 계약갱신청구권을 거부당할 수 있다는 사실이 너무 억울합니다.

차후 손해배상 청구를 하면 된다고 하기는 하나 이 역시도 몇백만원 수준이고, 저희는 일단 더 거주하고 싶은 상황입니다.

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

집주인이 미친놈이네요

미친놈은 미친놈 답게 해주면 됩니다.

원래 한쪽 얘기만 듣고 조언하진 않지만

그래도 세입자가 일반적인 상황이고 집주인이 미친놈이니

세입자말이 다 맞다치고 몇가지 물어볼께요

본인이 주장하는 돈을 올려주지 않으면 팔겠다 거나 두집살림하며 팔 기회를 보겠다는 등의

발언을 녹취나 문자로 갖고 계신가요?

없다면 솔직히 불리한거 사실이예요

하지만 없다치고

집주인한테 당신이 나가라 했으니

다른집계약하게 보증금의10%를 먼저 줘라 라고 하세요

일반적으로 세입자가 다른집을 구할때 집주인은

새로운 세입자에게 받은 보증금을 기존 세입자에게 주면서

다른집을 구할수 있게 하는게 일반적입니다.

그냥 내돈으로 새로 들어갈 집에 넣으면 백프로 사고납니다.

왜그러냐면

집주인은 제가 볼때 돈이 없어요

흔히 말하는 집한채있는 거지지요

10% 못준다고 하면 나는 못나간다 알아서해라

집주인이 나가라 해놓고 다음집 구하는 계약금도 안주는데

어떻게 내가 다음집을 구할수 있겠냐 라고 따지세요

그리고

미리미리 핸드폰 녹음기능 설정해서

항상 녹음하는 버릇을 갖으세요

이런게 다 증거가 되서

나중에 분쟁위원회 든 소송이든 가게되면

집주인은 독박쓰게 만들수있습니다.

할 얘기는 많지만

일단 실천하고 다시 물어보세요

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 계약갱신청구권을 행사를 하게 될 경우 2년 더 거주가 가능하지만 만일 임대인이 실거주를 한다고 하게 될 경우 어쩔수 없이 퇴거를 해야 합니다. 다만 그 실거주가 거짓으로 판명이 나게 되면 손해배상 청구를 통해서 배상을 받을 수 있습니다. 하지만 현재 보증금을 받지 못하는 상황에서 퇴거를 하는 것은 맞지가 않고 계속적으로 있는 상황의 이유로 계약갱신청구권의 거절을 이겨내기는 다소 무리가 있어 보입니다. 실제 임대인이 실거주를 이유로 거절을 하게 될 경우 2년 이내 매도 및 전월세를 하게 되어도 임대인은 기존 임차인에게 손해배상을 해 주어야 하니 만일 바로 매도를 한다면 손해배상쪽으로 생각을 해보시는 것이 좋다고 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

1. 계약갱신청구권의 경우 실거주 목적을 입증하였을 때 거부 할 수 있다고 들었는데, 저는 이미 매매를 위해 들어온다고 한 사실을 들었습니다.(이 외에도 근처에 살다가 두집살림?하면서 팔려고 한다고도 직접 이야기하기도 했습니다.) 이 경우에는 계약갱신청구권 거부를 불수용 할 수 있을까요?

==> 임대인이 계약갱신 거부사유에 해당되는 요소 중 "매매'는 해당되지 않지만 잔금일자 및 소유권 이전시기가 "계약종료일자를 기준으로 최소 2개월 이상 남아 있는 경우 매수인이 입주할 수 있습니다

2. 실거주 목적으로 계약갱신청구권 거부시 집주인은 계약일에 전입신고 및 이사를 해야 한다고 들었습니다.
다만, 저희가 전세금을 1달동안 받지 못할동안 집에서 계속 거주한다면, 집주인은 전입신고를 할 수가 없는 상황인데 이런 상황에도 계약갱신청구권을 불수용 할 수 있나요?

==> 현재 상황에서는 불가합니다

Answer 4

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1, 갱신청구권은 실거주외 법적요건에 해당되어야만 거부가 가능하고 그에 따라 매매이유로는계약을 해지할수 없습니다. 만약 실거주를 이유로 거부를 하고 실거주를 하지 않으면 손해배상에 대한 책임을 지게 됩니다.

2. 1개월이내 전입의무는 없으며, 현 세입자가 퇴거를 한 뒤부터 실거주를 하면 됩니다. 다만 실거주를 시작하고 2년내 재임대나 매매는 손해배상의 대상이 될수 있습니다.

해당 부분까지는 어쩔수 없습니다, 임대인의 의사를 판단할때 상황상 실거주를 안할거라는 예상만으로 법적 권리나 효력을 주장할수는 없기 떄문입니다. 그래서 위와 같이 향후 실제 이를 이행하지 않았을때 손해배상에 대한 책임을 법으로 만들어 둔것입니다.

Answer 5

안녕하세요 구자균 공인중개사입니다.

현 상황에서 실제 거주 의사와 실거주 이행 가능성이 없어보입니다.

특히 돈 없어서 못 돌려주니 허그 이용해서 퇴거하라는 상황이면

실거주 진정성은 없다 판단되고요.

현 상황에 현실적인건, 임대인에게 계약갱신청구권에 대한 내용증명을 행사하는게 좋아보입니다.

실거주 사요 거부는 급전필요로 인한 매도의 의사를 처음에 말했고

돈 없어서 못준다라고 말한 명분으로 작성해서 보내면 됩니다.

매도인이 강력하게 실거주 명분으로 나가라 통보하면

통상 임대차기간 2년이내 매도하는경우, 이사에 든 이사비용과 중개수수료, 증액된 금액에 대한 법정이자

전부 손해배상청구 할 것임을 말씀드려보는것도 좋아보입니다.

추가 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

1. 거부 할 수 없습니다. 임대인이 실거주 목적으로 입주하고 그 후 매매를 한다면 손해 청구는 가능하지만 임대인의 전입을 막을 수는 없습니다.

2. 없습니다. 일단 임대인이 실거주 한다면 계약갱신 거부할 수 있는 상황이니 이를 막을 방법은 없습니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

,법적으로 집주인은 본인 또는 직계존비속의 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다

하지만 중요한 건 형식이 아니라 진정성입니다

이미 매매하려고 한다고 말한 사실,

돈 필요해서 전세금 올려달라 안 되면 실거주 주장,

근처 거주하면서 두 집 살림 언급,

이건 전형적으로 실거주 의사 없이 형식적으로 주장하는 케이스로 볼 여지가 큽니다

,판례/실무 기준

실제 거주 의사 없이 갱신을 회피하려는 목적이면 거부 무효 가능합니다

나중에 실제로 안 들어오면 손해배상 대상입니다

그냥 실거주 하겠다 말만으로 무조건 거부 인정되지 않습니다

지금처럼 정황이 있으면 갱신 요구를 유지하면서 다툴 수 있습니다

,실거주 이행이 불가능한 상황이면 갱신거부 정당성이 약해집니다

특히 보증금 반환도 못 하면서 실거주 주장은 모순입니다

Answer 8

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

네 집주인의 갱신 거절을 거부하고 2년 더 거주를 주장할 수 있습니다. 최근 대법원 판례에 따라 실거주 주장의 진정성은 임대인이 입증해야 합니다. 이미 돈을 안 올리면 매매하겠다거나 두 집 살림하며 팔겠다고 발언한 녹취나 문자 증거가 있다면 이는 실거주 의사가 없음을 증명하는 결정적 자료가 되어 계약갱신요구권 행사가 유효함을 인정받을 수 있습니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 못해 귀하가 퇴거하지 않는다면 집주인은 해당 주택에 전입하거나 실거주를 시작할 수 없습니다. 보증금 반환 능력조차 없으며 실거주를 이유로 퇴거를 요구하는 것은 논리적 모순이며 이는 실거주 목적이 허위임을 뒷받침하는 강력한 정황 증거가 됩니다. 따라서 보증금을 받기 전까지는 당당히 거주를 지속하여 갱신권을 주장하시기 바랍니다. 매매 목적, 보증금에서 허그에서 받아라 등의 발언을 반드시 문자나 녹취로 남기시고 허위 실거주를 근거로 한 갱신 거절은 무효이며 보증금 미반환 시 발생하는 지연 이자와 손해배상을 책임을 묻겠다는 의사를 서면으로 명확하게 전달하세요. 만약 옆동으로 이사해야 한다면 반드시 임차권등기명령이 완료된 후 이사해야 기존 보증금에 대한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 감사합니다.