신축아파트 가족간 전세 계약 관련해서 질문 드립니다.

Question

안녕하세요.

신축아파트 완공을 앞두고 가족간 전세 계약을 하려고 합니다.

저와 아내 명의집이고, 장모님께서 들어올 예정입니다. 저와 아내는 다른 곳에 거주 중입니다.

1. 가족간 전세 계약의 경우 특별히 신경써야할 것이 있을까요? 시세보다 너무 싸거나 비싸면 안되는 것으로 알고 있습니다.

2. 잔금대출 후 월세 받는 방법도 가능할까요?

장모님께서 댁을 파시고 들어오실 예정인데 집이 안 팔릴 수도 있어서요.

3. 기타 팁 부탁드립니다. ^^

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

가족간 거래는 시세보다 너무 낮거나 높으면 증여세 부과 대상이 될 수 있으므로 시세의 95~105% 범위 내에서 계약 금액을 정하고 반드시 실제 전세금이 계좌로 오간 이체 내역을 남겨야 합니다. 단순히 계약서만 쓰는 것이 아니라 확정일자를 반드시 받고 장모님께 실제로 해당 주택에 전입신고를 하여 거주하고 있다는 사실을 증명할 수 있어야 향후 세무조사시 자금 출처나 무상 증여 논란에서 안전합니다. 장모님의 주택 매도가 늦어질 경우 잔금대출을 실행하고 월세를 받는 방식도 가능하지만 이때 대출 이자보다 월세 수입이 적거나 무상에 가까우면 부당행위계산부인 규정에 따라서 시세만큼 소득을 올린 것으로 간주하여 집주인에게 소득세가 추가로 부과될 수 있음을 유의해야 합니다. 부부합산 2주택 이상이라면 전세금에 대한 간주임대료나 월세 소득에 대한 신고 의무가 발생하므로 장모님께 받는 임대료가 부부의 연간 종합소득세나 건보료 인상에 미칠 영향을 사전에 시물레이션해 보아야 합니다. 기타적인 팁으로 장모님의 기존 주택 매도 시점에 맞춰 전세금을 반환하거나 월세로 전환한다는 내용을 계약서 특약에 상세히 적어두면 자금 흐름의 정당성을 입증하기에 좋으며 계약서, 계좌 이체 내역, 관리비 납부 영수증 등 장모님께 실거주하며 비용을 부담했다는 증빙을 최소 5년간 보관하시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

시세의 30%이상 차이가 나면 증여로 보기때문에 시세에 너무 벗어나지 않는 방향에서 정상적인 거래를 하시면 되십니다. 다만 가족간에 거래 시 대출에 제한이 되는 경우가 있으니 대출 활용시에는 은행에 문의를 먼저 해보시는 것을 추천드립니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

가족이라도 계약서는 꼭 작성하고 계좌 이체 기록을 남기시기 바랍니다

시세와 너무 차이나지 않게 전세금 설정하시고

전세에서 월세 전환 가능하지만 세금·계약서·대출 조건 반드시 확인하시기 바랍니다

Answer 4

1. 가족간 전세 계약의 경우 특별히 신경써야할 것이 있을까요? 시세보다 너무 싸거나 비싸면 안되는 것으로 알고 있습니다.

==> 주변 시세 등을 고려하여 임대차계약을 진행해야 하는 사항입니다.

2. 잔금대출 후 월세 받는 방법도 가능할까요?

장모님께서 댁을 파시고 들어오실 예정인데 집이 안 팔릴 수도 있어서요.

==> 가능합니다.

3. 기타 팁 부탁드립니다. ^

==> 정상적인 거래를 진행하는 방법 밖에 없습니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

가족 간 전세 계약은 형식적 절차를 철저히 지키면 문제 없지만 세법상 증여 리스크가 생길 수 있습니다.

시세보다 너무 낮거나 높은 보증금은 증여로 간줄 될 수 있습니다. 주변 유사 평형, 위치, 최근 6개월 정도 실거래 전세가를 참고해 보증금을 책정하시길 바랍니다.

장모님 실제 입주와 별도 주소지 거주를 증빙하면 인정 받기 쉽고 계약서도 중개 없이 작성해도 되지만 형식을 갖추는게 좋습니다.

잔금 대출 받은 후 전세 계약 하고 나중에 장모님 집 판매 지연 시 월세로 전환하는 건 가능합니다.

다만 계약서에 전환 조건을 특약으로 명시하시길 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

주변시세보다 30% 이상 차이가 나지 않도록 계약을 하시는 것이 중요하고 장모님의 실거주와 전입신고가 중요하며 은행에 따라 가족간 거래의 경우 실거주 의심으로 대출 제한이 될 수 있어 이 부분 잘 준비하시면 될 것 같습니다