입주 전 아파트 개인 거래가 늘어난다는건, 입주 상황이 어렵다는건가요?
입주전에 부동산 실거래중 직거래가 지속적으로 나오게 되면, 입주가 어려워져서 명의 변경을 하는 걸로 봐야 하는건가요? 거래는 많으나, 직거래로만 나와있어서, 어떤 상황으로 판단해야 하는지 궁금합니다!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
단순히 직거래가 늘어났다고 해서 입주상황이 어렵다고 보기는 어렵습니다. 다만, 직거래를 하는 당사자간 관계는 대부분 특수관계인사이에서 이루어 지는 경우가 많기에 증여를 대신해 매매의 방식으로 명의를 넘기는 형태가 많지 않았을까 판단이 됩니다. 즉, 신축분양아파트의 경우 단독명의에서 등기전에 공동명의나 가족명의로 넘기는 경우가 많기에 이중 하나에 해당되지 않을까 생각되고, 등기전에 세금이나 각종 요건등을 고려해 명의를 바꾸는 케이스가 많은게 아닌가 추측은 됩니다. 전매가 잘이루어지는 분양건은 그만큼 수요가 있어서 그런 것일수 있으나 이런 경우는 부동산을 통해 이루어지는 경우가 더 많아 직거래가 크게 증가하지는 않습니다 .
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 직거래가 늘어난다는 말은 중개거래가 위축이 되고 입주 잔금에 문제가 발생이 될 경우 가족등에게 매매형식으로 직거래를 할 확률이 높다고 볼 수 있습니다. 또한 최근 당근부동산 처럼 직거래플랫폼에서 거래가 늘어난 측면도 있을 수 있다고 보여 집니다. 요즘 전반적으로 대출 규제로 심하고 전세로 자금을 맞추기에도 힘든 상황이라 그러한 영향탓일 수도 있다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
입주 전에는 분양권 상태(잔금 미납 상태)로 분양권 전매가 이루어집니다
대부분의 분양권 거래는 공인중개사를 통한 거래가 일반적입니다
이유는 법적 안정성,시세 파악의 용이성,
거래 절차의 복잡성 때문입니다
그런데 직거래 비중이 늘어난 이유는
시장 참여자들이 중개수수료를 감수하고서라도 빠르게 처분하려는 움직임일 수 있습니다
구체적으로 최근 금리 상승, 대출 규제 등으로 입주자들이 잔금을 마련하지 못해 명의 변경을 원하는 경우가 많습니다
이 경우 급매 성격으로 직거래를 택해 수수료를 아끼려는 시도가 늘어날 수 있습니다
매수 수요가 약한 경우에는 거래량은 유지되는데 중개 거래가 아니라 직거래 위주로 나오는 건 시장 유동성이 낮다는 신호일 수 있습니다
실수요자가 적극적으로 찾지 않고, 투자자 간의 명의 변경(지인, 커뮤니티 중심 거래)이 이루어지는 경우가 많습니다
따라서, 이런 상황은 부정적 신호일 가능성이 큽니다
입주 예정 아파트의 입주 여건이 어려운 것으로 해석될 수 있습니다
실거주 수요보다 전매, 명의 변경 등 투자 목적 거래가 우세하다는 의미이기도 합니다
특히 직거래만 계속 나오는 것은 가격 하락 압력과 함께 수요층 이탈 가능성을 내포하고 있습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
이런 경우는 분양권, 입주권의 전매가 활성화 되고 있다는 것을 뜻하며, 향후 입주시점에 집값이 오를 것을 미리 예측하고 프리미엄 피가 붙더라도 분양권을 사두려는 수요가 늘어난다는 것을 뜻합니다. 즉 예상보다 집값이 많이 오를 것을 미리 준비하는 것이라고 볼 수 있습니다.
실무에서는 이 현상을 실 수요보다 투기성 거래가 늘고 있다는 것으로 해석합니다.
이럴 경우 긍정적인 시그널과 부정적인 시그널 둘중의 하나를 판단할 수 있어야 하는데, 그것을 판단하기 위해서는 매물이 많이 나와서 거래가 늘어난 것인지, 수요가 많아 프리미엄이 올라서 거래가 많아진 것인지를 확인하면 알 수 있습니다.
매물이 많이 나왔다는 것은 부정적인 시그널입니다. 지금이라도 팔고 나가야 나중의 하락 손실을 피할 수 있다는 계산이 있는 것이구요. 반대로 프리미엄이 붙었으나 판매가 많이 되는 경우는 더 오를 것이라는 기대감이 반영된 것으로 해석하실 수 있겠습니다.
답변이 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
입주 전에 부동산 실거래 중 직거래 방식으로 거래가 지속적으로 나타난다면 이는 매도자와 매수자가 중개인 없이 직접 거래를 진행하는 경우를 의미합니다. 직거래는 중개 수수료를 절감하고 거래 당사자 간에 직접 소통할 수 있다는 장점이 있지만 거래가 많아도 실제 명의 변경이 즉시 이루어지지 않거나 계약서 작성 및 등기 절차가 미완료 된 경우 입주에 어려움이 있을 수 있습니다.
즉 거래가 직거래로만 많이 나와 있다고 해서 무조건 명의 변경이 된 것으로 보기는 어렵고 명의 변경이 되었는지 등기부등본을 확인하는 것이 중요합니다. 만약 명의 변경이 안 된 상태로 계약만 이루어졌거나 법적 절차가 완료되지 않은 상황이라면 입주 시점에 문제가 발생할 수 있습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
부동산 시장에서 입주 전 아파트의 직거래 증가 현상은 여러 가지 복합적인 이유로 나타날 수 있으며, 말씀하신 것처럼 입주 상황의 어려움을 나타내는 신호일 수도 있습니다.이제 대해 살펴보겠습니다.
부동산 직거래란?
일반적으로 '직거래'는 공인중개사를 통하지 않고 매도 인과 매수 인이 직접 거래를 하는 것을 의미합니다. 이 경우 공인중개사에게 지급하는 중 개 보수를 아낄 수 있다는 장점이 있습니다.
'입주 장'과 직거래 증가 현상
'입주 장'은 신축 아파트가 준공되어 입주가 시작되기 직전부터 초기 입주 시기 까지 의 기간을 뜻합니다. 이 시기에는 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 다양한 매물이 시장에 나오게 되는데 , 이때 직거래가 늘어나는 현상이 관찰될 수 있습니다.
입주 전 아파트의 직거래가 증가하는 경우, 다음과 같은 상황들을 유추해 볼 수 있습니다.
입주 잔금 부담 증가 : 갑작스러운 금리 인상, 대출 규제 강화, 경제 상황 악화 등으로 인해 최초 계약 자가 아파트 잔금 납부에 부담을 느끼는 경우가 많습니다. 이 경우 손해를 감수하더라도 빠르게 매매를 원하며, 중 개 수수료를 줄이기 위해 직거래를 선택하기도 합니다.
급매(급하게 팔아야 하는 매물) 증거 : 입주를 앞두고 개인적인 사정(이사, 전출, 자금 유동성 등)으로 인해 급하게 처분하려는 매물, 즉 '급매'가 많아지면서 직거래가 활발해질 수 있습니다. 급매는 일반적으로 시세보다 낮은 가격에 거래될 가능성이 높습니다.
명의 변경(분양권 전매)용이 성 : 입주가 임박한 상황에서 분양권을 매도하려는 경우, 매수 자와의 빠른 연결을 위해 직거래를 시도하기도 합니다. 이 과정에서 아파트 등기 전 '명의 변경'이 이루어지는 것입니다. 말씀 하신 분 께서 말씀하신 "입주가 어려워져서 명의 변경을 하는 것"으 로 볼 수 있는 가능성이 높은 경우라고 할 수 있습니다.
시장 상황 판단
거래량은 많으나 직거래 위주로 나오는 현상은 , 시장에 매물은 충분하지만 매도 자들이 중 개 비용을 절감하거나, 빠른 거래를 희망하는 경향이 강하다는 것을 시사합니다. 특히 급하게 매도하려는 사정일 있는 경우, 직거래를 통해 시간을 단축하고 협상 과정을 간소화하려는 시도가 많아 질 수 있습니다.
결론적으로, 입주 전 아파트 직거래의 증가는 최초 계약 자들이 예상치 못한 사정이나 금융 부담 등으로 인해 입주를 포기하거나 어려움을 겪고 있을 가능성을 보여주는 중요한 지표가 될 수 있습니다. 시장 상황을 판단하실 때 이러한 직거래의 증가는 매도자 측의 다급한 상황이 반영된 것일 수 있다는 점을 고려해 보시면 좋을 것 같습니다.
입주전에 부동산 실거래중 직거래가 지속적으로 나오게 되면, 입주가 어려워져서 명의 변경을 하는 걸로 봐야 하는건가요? 거래는 많으나, 직거래로만 나와있어서, 어떤 상황으로 판단해야 하는지 궁금합니다!
===> 그렇지 않습니다. 아는 분들끼리 거래된 것으로 보시는 것이 적절해 보입니다. 이러한 현상은 지역내 부동산 경기가 회복되는 신호로 평가하심이 일반적입니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
입주전 직거래가 많다는 건 일부세대가 잔금 마련이나 입주준비에 부담을 느끼고 있다는 신호일 수 있습니다.
분양권 상태라서 중개수수료를 아끼려는 목적도 직거래 증가의 이유가 됩니다.
따라서 무조건 입주 불안보다는 시장 자금사정과 투자자 성격을 함께 봐야 합니다.
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