오피스텔 전세 계약 관련 질문입니다.
안녕하세요.
처음으로 오피스텔 전세계약을 하려고 하는데요.
우선 매물 기준가를 확인해보니 1억 5천만원 정도 하더라구요.
-> 홈택스로 확인했습니다.
그리고 전세가는 1억 6천만원이라 1천만원 초과하는데요
이 경우 보증보험이나 전세대출하는데에는 문제가 없을까요?
물론 등기부등본 확인해봐야하나 근저당은 없는 상태라고 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
해당 오피스텔 가격평가의 경우 은행마다 차이가 있을수 있고, 질문에서 말하는 기준시가 , KB부동산시세, 감정평가액등 어떤것을 기준으로 할지는 달라질수 있습니다. 다만 기준시가 1.5억이라면 주거용 오피스텔의 경우 보증보험가입시 보증한도는 126% 즉, 1.89억까지 한도가 나올것으로 보이며, 해당 보증금 1.6억이 이에 포함되므로 가입자체는 가능할수 있습니다 , 전세대출의 경우도 보증보험 가입이 가능한 경우라면 크게 문제될 부분은 없어보이나, 현재 전세가율자체가 높은 상태로 오피스텔임을 고려하였을 때 추가적인 시세하락이 있을 경우 깡통전세등의 위험도는 있어 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
오피스텔은 주택가격 x 담보인정비율(90%) - 선순위채권까지 보증한도가 책정되는데,
여기서 주택가격은 다음의 순서대로 적용됩니다. KB시세나 한국부동산원 부동산테크시세, 공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세의 하한가, 해당 세대의 등기부등본 상 1년내 최근 매매 거래가액, 분양가격의 90%, 토지 공시지가와 건물 시가표준액 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140% 또는 감정평가금액의 100%.
즉, KB시세나 한국부동산원 부동산테크시세가 없고 선순위채권도 없다면 공시가격 140% x 담보인정비율 90% = 공시가격의 126% 이내이면 전세보증보험에 가입 가능합니다.
오피스텔 보증보험의 경우 공시가격의 126% 안에 보증금이 들어가면 가능합니다.
기준가를 어디서 보신것인지 모르겠지만 공시가격을 확인해보세요.
오피스텔 공시가격은 홈택스에서 확인 가능합니다.
처음으로 오피스텔 전세계약을 하려고 하는데요.
우선 매물 기준가를 확인해보니 1억 5천만원 정도 하더라구요.
-> 홈택스로 확인했습니다.
그리고 전세가는 1억 6천만원이라 1천만원 초과하는데요
이 경우 보증보험이나 전세대출하는데에는 문제가 없을까요?
물론 등기부등본 확인해봐야하나 근저당은 없는 상태라고 합니다.
==>현재 공시가격이 15,000만원이라면 126%까지도 보증보험에 가입이 가능한 만큼 선순위 근저당 등이 없다면 안전하게 거래 가능합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세보증금이 시세(또는 감정가)를 초과하면, 보증보험 가입과 전세대출 모두 심사 불가 또는 제한될 가능성이 높습니다
그러니 계약전에 은행과 보증보험기관에 확인을 하시는것이 좋습니다
확인해보고 된다고 할때 계약하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세금이 매매가나 기준시가보다 약간 초과하더라도 기준시가 대비 126% 범위 내라면 보증보험과 전세대출에 큰 문제가 없습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
오피스텔의 경우 건축물의 용도가 업무용이기때문에 계약서와 확인설명서에 주거용이라는 표기가 있어야 하고
통상적으로 오피스텔 전세보증보험 가입을 하기 위해서는 기준시가 X 126% 이내가 되어야 전세보증보험 가입이 가능합니다. 기준시가는 국세청 홈텍스에서 조회가 가능합니다.
감사합니다.