단독주택인데 호별구분지어 전입 및 확정일자 가능한지 알고싶습니다.

Question

월세로 입주하려고 합니다.

등기랑 건축물, 토지대장 다 확인했고 근저당도 없고 소우권도 깔끔한데

궁금한것이 지하1층~지상2층까지 모두 단독주택 3개층위로 구성되어있는데

주용도가 순수 단독주택입니다 다가구주택X 공동주택X

각 층마다 101호,102호,201호,202호 이런식으로 층당 2개씩 호수를 구분지어놓은것같습니다.

법률상이 아니라 행정편의상 구분짓는다해도 전입신고하면 호별로 독립적인 세대주가 가능한것인지 궁금합니다

한 세대주에 세대원으로 묶이는게 아니라 호별로 전입신고가 가능한지 의문입니다.

부동산에선 전입신고 확정일자 모두 가능하다고 답변했습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

한 건물이라도 세대분리가 가능한 즉 개별 출입문에 개별 주방, 개별 화장실 및 침실등 개별로 주거가 가능한 형태일 경우 각각 세대분리가 가능하고 또한 확정일자 + 전입신고가 가능할 경우 임대차 보호법에 의거해서 임차인 보호를 받을 수 있습니다. 부동산에서도 가능하다고 하니 진행하시고 임대차계약서 특약으로 전입신고 안될 시 계약취소등의 특약을 기재하시고 계약을 진행하시면 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

주민센터는 하나의 주소지에 거주하더라도 생계 및 주거를 달리하는 경우 별도의 세대분리를 통해 각각을 세대주로 등록해 줍니다. 질문자님이 말씀하신 101호, 102호 등의 구분은 공부상에 등록된 구분소유권은 아니지만 거주 구역을 특정하기 위한 명칭으로 사용됩니다. 주의할점은 단독주택은 건물 전체가 하나의 등기로 되어 있어 지번주소나 도로명 주소까지만 정확하게 일치하면 대항력이 발생합니다. 계약서에 적힌 101호를 전입신고 시 기재하셔도 되지만 설령 기재하지 않거나 실제 문 앞 번호와 조금 다르더라도 지번만 정확하다면 주택임대차보호법상 보호를 받는데는 지장이 없습니다. 임대차 계약서에 적힌 주소와 호수를 바탕으로 확정일자를 받으시면 되고 근저당이 없는 깨끗한 상태라면 질문자님이 전입신고와 확정일자를 마친 다음날 0시부터 후순위 권리자들보다 먼저 보등금을 변제받을 우선변제권이 생깁니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

호수(101호, 102호 등)가 있다고 해서 무조건 세대 분리(전입신고)가 되는 건 아닙니다

공식적으로 다가구주택 구조로 인정되거나, 실질적으로 독립 거주가 가능한 구조여야

호별로 각각 세대주 전입신고 + 확정일자 가능합니다

반대로 순수 단독주택으로 등록되어 있고 내부적으로만 나눠놓은 경우는 한 주소에 여러 세대가 묶일 가능성이 있습니다 (리스크 있음)

그부분을 확인하시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

단독주택은 지번 주소만 일치하면 독립된 세대주 전입이 가능합니다. 한 지번에 여러 세대주가 등록되어도 세대원으로 묶이지 않으며 호별 구분은 등기상 없어도 행정상 기재가 가능합니다. 전입신고 시 계약서상의 호수 그대로 적으시면 되고 단독주택은 지번만 정확하면 호수가 틀려도 법적 대항력이 유지됩니다. 확정일자 또는 지번 기준으로 부여되므로 우선변제권 확보에는 문제가 없으며 부동산의 설명대로 전입과 확정일자 모두 법적인 효력을 갖습니다. 다만 건물 전체를 하나로 보기에 선순위 임차인 보즈금 합계는 반드시 확인을 하시고 주민센터 방문 시 독립 거주임을 밝히면 별도 세대주로 처리해 줍니다. 즉 현재 상태에서 독립적인 권리 보호르 받는데는 아무런 지장이 없습니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전입신고 시 주소지만 정확하면 법적 보호를 받습니다. 101호, 102호 같은 호수는 행정 편의를 위한 상세 주소일 뿐이므로 이를 기재하지 않거나 설령 조금 틀리게 기재 하더라도 지번만 정확하면 보증금 보호에는 문제 없습니다.

부동산에서 안내한 대로 전입신고와 확정일자 모두 가능합니다. 호별로 독립적인 세대주 구성도 가능합니다.

감사합니다.

Answer 6

월세로 입주하려고 합니다.

등기랑 건축물, 토지대장 다 확인했고 근저당도 없고 소우권도 깔끔한데

궁금한것이 지하1층~지상2층까지 모두 단독주택 3개층위로 구성되어있는데

주용도가 순수 단독주택입니다 다가구주택X 공동주택X

각 층마다 101호,102호,201호,202호 이런식으로 층당 2개씩 호수를 구분지어놓은것같습니다.

법률상이 아니라 행정편의상 구분짓는다해도 전입신고하면 호별로 독립적인 세대주가 가능한것인지 궁금합니다

==> 네 각 호실별로 세대주편성이 가능합니다

한 세대주에 세대원으로 묶이는게 아니라 호별로 전입신고가 가능한지 의문입니다.

부동산에선 전입신고 확정일자 모두 가능하다고 답변했습니다.

==> 모두 가능합니다

Answer 7

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

단독주택의 경우 여러세대가 독립적인 세대를 구성하고 거주할 수 있습니다. 단독주택은 건물 전체가 한사람(또는 법인)의 소유인 경우가 많아서 호실별로 구분등기가 되지 않지만 호실별로 전입신고를 하여 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있으며, 호수가 기재되지 않아도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 단독주택에 임대차를 하시는 경우에는 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하시는 것이 좋고, 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 전세보증보험에 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다.