어 떻게 하는게 좋은가요? 묵시적 갱신으로 보기 어렵나요?
저는 세입자이고 다음날 12월13일이 전세 2년 만기입니다. 8월 30일날 안주안과 통화로 2년 더 연장해서 살고 싶다고 했는데 안주인이 집을 팔고싶다고 해서 이야기 끝에 1년만 연장해서 사는걸로 이야기가 되었어요.
이 부분에 대한 녹취나 문자내용은 없었습니다.
그런데 11월 21일에 갑자기 부동산에서 전화가 와서 집주인으로부터 연락이 왔는데 제가 퇴거한다고 했다면서 집을 팔고싶다고 했다는 거예요.
어이가 없어서 퇴근하고 안주인한테 전화해서 따졌더니 부동산에서 전화왔었냐고 말하면서 자기가 부동산에 전화하겠다면서 식사중이라서나중에 전화하겠다며 전화를 끊었습니다.
당일날 좀 늦게 부동산에 문자로 전화왔었냐고 물어보니
안왔다고 해서 1년 연장해서 사는걸로 통화했었는데 왜 퇴거한다고 거짓말을 하는지 모르겠다고 하고 1년 연장하는걸로 간단한 초안을 써서 보내달라 해서 안주인에게 동의문자를 보내달라 했는데 답변이 없었어요.
아무런 답변도 전화도 없다가 일요일 3시44분에 전화가 왔는데 제가 휴대폰을 놓고 외출하는 바람에 전화를 못받었더니 문자로 연락할 상황이 아니었다면서 부동산측에 이야기해놓을테니 부동산이랑 이야기 바랍니다.
저는 2개월전까지 아무런 통보를 받지 못한 상황안데
이런 경우는 묵시적 갱신으로 볼수 없나요?
저는 어떻게 하는게 좋을까요? 참고로 이집은 부부공동명의로 되어 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대차 계약에 대한 갱신을 하는 경우 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전까지 통지해야하고 임차인은 계약종료 2개월전까지 통지해야하며 이 기간이 지날때 까지 아무런 연락이 없었다면 묵시적갱신이 이루어 집니다. 또한 구두계약도 계약으로 인정받을 수 있습니다. 이러한 사항을 놓고 봤을 때, 8월 30일 2년 연장 거주 의사를 밝힌 것은 청약으로 볼 수 있고 이에 대해 집주인이 거절 의사 (집을 팔겠다고 함)를 밝힌 후 상호 협의에 의해 1년 연장하는 것으로 합의가 되었으므로 계약은 1년 갱신된 것으로 볼 수 있습니다. 이후 11월 21일 집주인으로부터 온 연락은 이미 계약 종료 2개월전을 경과 했으므로 유효하지 않은 청약으로 볼 수 있으며 임차인은 기존 합의된 1년 연장 계약의 유효함을 주장할 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
묵시적갱신의 경우 임대차종료2개월전에 임대인과 임차인사이 아무런 얘기 없이 자동 갱신이 되는 경우입니다.
위의 경우 임차인측은 어떠한 약조가 없었다고 묵시적갱신을 주장을 할 수 있으나 임대인 입장에서는 1년 재계약을 구두상 계약을 하여 계약이 성립이 되었다고 할 수 도 있습니다. 즉 쌍방 입증 증거가 확실한 쪽이 우세할 수 있습니다.
법적으로 해결을 하기 위해서는 서로 간에 정신적으로 비용적으로 많이 힘들수도 있습니다. 법적인 상담을 위해서는 우선 가까운 무료법률구조공단에서 상담을 받아보시는 것을 추천드리고 우선 임대인과 협의가 우선이 되는 것이 더 좋다고 사료됩니다. 퇴거가 원하지 않을 경우 계약갱신청구권 행사등도 고려해 볼 필요가 있어보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
집주인이 2개월 전까지(즉, 10월 13일 전) 갱신 거절이나 퇴거 통지를 한 적 없고
집주인이 8월 30일 통화에서 1년만 연장하자 라고 했다고 하더라도
서면·문자·카톡·녹취 등 증거가 없기 때문에 법적 효력이 없습니다
이후 11월 21일에 세입자가 퇴거한다고 했다라고 부동산에 말한 것도 이미 법적 기한 지난 후라 무효입니다
따라서 묵시적 갱신 요건이 된거 같습니다
이런부분을 임대인과 협의해서 정리를 하시면 좋을거 같습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대차 만기 2개월 전까지 임대인이 갱신 거절 의사를 서면 등으로 명확하게 통보하지 않은 경우 기존 전세 조건을 그대로 2년 연장한 것으로 법적 간주됩니다.
녹취, 문자 등 증거 없이 1년 연장에 대한 의사소통만 있었다면 법적 효력이 불문명한데 통화로 인해 1년 더 연장하겠다고 하셨으니 묵시적 갱신 보다는 1년 재계약이라 판단됩니다. 임대인에게 연락하여 1년 재계약에 대한 확답을 받으시는 것이 좋을 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
임대인은 만기 2개월 전까지 갱신 거절, 조건 변경을 통보해야 효력이 발생합니다.
연장 의사표시가 있었고 임대인도 거절 통지를 하지 않았으므로 묵시적 갱신 가능성이 큽니다.
지금 문자, 통화내역을 정리하여 갱신청구권 입장으로 대응하는 것이 안전합니다,
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
묵시적 갱신은 성립한 상태이나, 집주인이 물건을 매매하였을 경우를 대비하여, 계약서를 작성해 두시는 것이 가장 안전합니다.
1. 현재 계약종료일자가 12. 13일이고 재계약에 대한 의사표시 합치가 없었다면 질문자님께서는 묵시적인 계약갱신을 주장하는데 전혀 문제가 되지 않아 보입니ㅏㄷ.
1. 기타 사항은 임대인과 상호협의후 해결해야 하는 사항 임을 참고하시여 잘 협의하여 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 묵시적갱신은 인정될 여지는 없고, 현재 상황은 합의갱신을 통해 1년간 연장이 되었다고 볼수 있고 해당기간동안은 퇴거를 하지 않으셔도 됩니다. 물론 합의갱신에 대한 입증근거를 가지고 있는게 유리하기에 합의당시에 주고받은 문자등이 있다면 중간에 매매를 하더라도 퇴거를 하실 이유는 없습니다. 그리고 매매에 대해서는 임차인이 강제할수는 없기에 어쩔수 없겠으나, 임대차에 대한 승계는 되기 때문에 1년 연장된 기간은 유효하여 퇴거를 하지 않으셔도 됩니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
현재 상황은 묵시적 갱신으로 볼 여지가 충분하며, 중요한 법적 권리가 걸려있는 만큼 차분하게 대응하시는 것이 중요합니다. 해결책을 살펴보겠습니다.
현재 상황 요약 ==>
현재 본인의 전세 만기 일은 12월 13 일입니다. 지난 8월 30일 임대인과 구두로 1년 연장에 합의했지만, 11월 21일 임대 인이 부동산을 통해 퇴 거 통보를 하였고, 임대인은 현재 연락을 회피하는 상황입니다. 주택은 부부 공동 명의로 되어 있습니다.
묵시적 갱신 판단 ==>
주택 임대차 보호 법상 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(본인의 경우 10월 13일 까지) 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 해야 합니다. 그러나 임대인은 이 기간을 한참 넘긴 11월 21 일에 퇴 거를 통보했습니다. 따라서 임대인이 적법 한 기간 내에 통지를 하지 않았으므로, 현재 계약은 묵시적으로 갱신 되었다고 볼 가능성이 매우 높습니다. 묵시적 갱신이 되면 기존 계약과 동일한 조건으로 2 년 간 다시 임대차 한 것으로 간주됩니다.
말씀 하신 분의 대응 방안 ==>
1. 내용 증명 발송(필수) :
임대차 계약이 주택 임대차 보호 법에 따라 묵시적으로 갱신이 되었음을 명확히 통보하는 내용 증명을 보내세요.
내용 증명에는 기존 계약이 묵시적 갱신으로 2년 간 동일 조건으로 연장되었음을 명시하고, 공동 명의자 두 분 모두에게 발송해야 합니다.
2. 임대인과의 소통 시도 :
내용 증명 발송 후, 묵시적 갱신 사실을 바탕으로 임대인과 향후 계획을 논의하는 것이 좋습니다.
3. 향후 계획 결정 :
2년 더 거주를 원한다면 : 묵시적 갱신의 효력을 주장하며 계속 거주하시면 됩니다. 이 경우, 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있고, 통보 일로 부 터 3개월 후 효력이 발생합니다.
이사하기를 원한다면 : 묵시적 갱신 후에도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 이사 후 임차권등기명력을 신청하여 보증금을 돌려받을 준비를 할 수 있습니다.
결론적으로, 현재 상황은 법적으로 본인께서 유리한 부분이 많습니다.침착하게 내용 증명을 보내고 묵시적 갱신의 권리를 주장하시기를 바랍니다. 힘든 상황이지만 현명하게 대처 하시리라 믿습니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
걱정하실 필요 없습니다. 법적으로 명백한 묵시적 갱신 상태라 지금 집을 비워줄 의무가 전혀 없거든요. 집주인이 나가라고 하려면 늦어도 만기 2개월 전인 10월 13일까지는 통보했어야 하는데 이미 시한을 넘겨버려 퇴거 요구 자체가 무효입니다. 설령 1년 연장 합의가 있었다 해도 세입자는 법적으로 2년을 주장할 권리가 있어 어느 쪽이든 질문자님이 유리합니다. 통보 기한 경과로 계약이 자동 연장되었음을 딱 잘라 말씀하시고 마음 편히 계속 거주하시면 됩니다.