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전세 계약 시 전세보증금을 안전하게 지키려면 무엇을 확인해야 하나요?
전세 계약을 앞두고 있는데 전세보증금을 안전하게 지키기 위해 어떤 사항을 확인해야 하는지 궁금합니다. 등기부등본, 선순위 채권, 전세보증보험 가입 조건 등 계약 전에 반드시 확인해야 할 내용과 주의사항을 알려주세요.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
등기부등본에서 근저당 근액을 확인하고 선순위 대출금 + 내 보증금이 매매 시세의 70~80% 이내여야 안전합니다. 계약 당일과 잔금 지급 직후 등기부등본을 재발급받아서 변동 사항을 점검하고 이삿날 즉시 전입신고와 확정일자를 받아서 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 또한 허그 등 전세보증금 반환보증보험에 가입 가능한 집인지 특약으로 명시하고 국세와 지방세 완납증명서도 발급 받으시기 바랍니다.
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채택된 답변안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근까지도 계속되고 있는 전세사기를 피하기 위해서는 계약전 꼼꼼하게 서류를 확인해보시는 것이 필요합니다. 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위채권(근저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하시고, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 등 새로운 권리관계 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 중요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세보증금의 경우 가장 안전하게 보증금을 지키기 위해서는 우선 등기부등본상 선순위 근저당권이 없어야 합니다.
다음으로 확정일자 + 전입신고를 해서 우선변제권 및 대항력을 가지시는 것이 매우 중요하다 볼 수 있고 무엇보다 전세보증보험 가입을 하게 되면 걱정 없이 임대차종료 시 전세보증금 반환이 가능하다 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
등기부등본을 가장 먼저 확인해야 합니다.
등기부등본에는 권리관계를 알 수 있으므로 선순위 채권자가 있는 매물을 피하시길 바랍니다.
최후의 수단으로 보증보험을 들면 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
계약전과 잔금을 치르는 당일 직전, 등기부등본 을구를 통해서 근저당이나 가압류 등 선순위 채권이 있는지 확인하고 내 보증금과 선순위 채권의 합이 주택 매매가의 70~80% 이내인지 점검하세요. 허그, HF,SGI에서 제공하는 보증보험 가입이 가능한 주택인지 공인중개사와 함께 미리 확인하고 잔금 지급과 동시에 전입신고와 확정일자를 받아서 우선변제권을 확보하고 계약서 특약사항에 잔금일 다음날까지 임대인은 등기부등본상 권리 변동을 일으키지 않으며 위반시 계약을 해지하고 손해배상을 청구한다는 조항도 기재하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
전세계약에서 중요한 것은 보증금이 얼마나 안전하게 보호될 수 있는가를 확인하는 것입니다. 먼저 계약 전에 등기부를 발급받아서 실제 소유자가 누군지 확인하고, 근저당, 압류, 가압류, 가처분, 신탁등기가 설정되어 있다면 우선 경계해야 합니다.
특히 근저당권이 있다면 실제 대출잔액뿐 아니라 등기부에 기재된 채권최고액을 기준으로 위험성을 판단하는 것이 좋습니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 선순위 채권과 보증금을 모두 회수할 수 있을 정도의 가치가 있는지도 따져봐야 합니다. 다가구주택이라면 다른 세입자들의 선순위 임대차보증금과 확정일자 현황도 반드시 확인해야 합니다. 건축물대장을 통해 불법 증축이나 위반건축물 여부를 확인하는 것도 중요합니다.
또한 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 집인지 계약 전에 확인하는 것을 추천합니다. HUG나 HF, SGI 등의 보증상품은 주택가격, 선순위 채권, 임대차계약 조건 등에 따라 가입 가능 여부가 달라질 수 있으므로 미리 관련 기관에 확인을 하시는 것이 좋습니다.
마지막으로 계약 당일에도 등기부등본을 다시 확인하고, 잔금은 반드시 등기부상 소유자 명의의 계좌로 지급하는 것이 좋습니다. 입주 후에는 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보해야 합니다. 이런 점을 참조하셔서 소중한 보증금을 지키실 수 있기를 바랍니다. 감사합니다.