재건축 감정평가 시 대지지분 vs 공시지가 어떤게 중요하나요?

Question

안녕하세요, 재건축아파트 감정평가시 대지지분 vs 공시지가 어떤 게 더 중요한지 궁금합니다. 사람마다 이야기가 다 달라서요. 일단 5층 아파트 재건축한다고 가정했을 시, 동일 단지내에서 아래 2개 있을 때 어떤게 더 메리트 있을까

A: 평수 20평(올수리) / 3층 / 대지지분 14.4평 / 공시지가 2억 5천 7백 / 매매가 4억 1천

B: 평수 20평(수리X) / 5층 / 대지지분 15.1평 / 공시지가 2억 4천 5백 / 매매가 3억 9천

2개 중에서 A가 더 유리한가요? B가 더 유리한가요?

아직 조합 설립이 막 진행된 아파트라 몇번 더 갭을 돌려야 될거 같아서 A를 하는게 나을거 같기도 한데, 대지지분은 B가 더 커서 A를 선택했을 시에 추후 평형 선택 시 불이익을 받지 않을까 고민입니다.

Answer 1

안녕하세요, 재건축아파트 감정평가시 대지지분 vs 공시지가 어떤 게 더 중요한지 궁금합니다. 사람마다 이야기가 다 달라서요. 일단 5층 아파트 재건축한다고 가정했을 시, 동일 단지내에서 아래 2개 있을 때 어떤게 더 메리트 있을까

== 감정평가시 고려되는 사항은 대지지분, 주변 거래사례 등을 고려하여 판단해야 하는 사항입니다.

A: 평수 20평(올수리) / 3층 / 대지지분 14.4평 / 공시지가 2억 5천 7백 / 매매가 4억 1천

B: 평수 20평(수리X) / 5층 / 대지지분 15.1평 / 공시지가 2억 4천 5백 / 매매가 3억 9천

2개 중에서 A가 더 유리한가요? B가 더 유리한가요?

==> a가 유리합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

재건축에서 사업성을 결정하는 가장 큰 부분은 사실상 대지지분입니다. 대지지분은 단지 내 대지면적을 세대별로 나눈 각 조합의 소유의 몫으로 재건축시 분담금등에 큰 영향을 미치게 되고 이러한 대지지분이 클수록 무상지분율이 높아지고 , 조합원이 분담할 분담금도 줄어들기 떄문에 사업성에 있어 유리하게 됩니다. 사실 공시지가는 현시점 원권리가액을 산정할때 중요한 요인중 하나이기 하지만, 재건축 전체에 대한 사업성을 기준으로 보면 조합원 입장에서 대지지분의 비율보다는 중요도가 높지는 않습니다.

다만 질문에서 두 주택간 대지지분의 차이가 거의 없다고 볼수 있기에 감정평가상 공시지가가 높고 , 올수리되어 시세가 높은 a주택이 유리할것으로는 판단이 됩니다.

Answer 3

재건축에서는 대지지분이 가장 중요하며 공시지가는 참고값입니다. 동일 평형이라면 대지지분이 큰 B가 장기적으로 유리합니다. A는 층, 수리 상태는 좋지만 조합원 분담금, 배정평형 측면은 B가 강합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

재건축 감정평가 시에는 대지지분이 더 중요한 요소로 작용합니다.

대지지분은 새 아파트 평형 배정 시 조합원의 무상 배정 크기를 결정하는 핵심 요소로 대지지분이 넓을 수록 재건축 후 얻을 수 있는 평형이 크고 수익성이 높아집니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

개인적인 의견으로 A가 같은 평형에 공시지가가 높게 형성이 되고 또한 매매가격도 높게 형성이 되므로 감정평가가 더 높게 나올수 있다고 사료됩니다. 즉 감정평가는 아파트의 동, 방향, 층 등을 종합적으로 고려하고 또한 인테리어적인 내부 시설도 어느 정도 영향을 미치므로 감정평가금액을 더 잘 받을 수도 있다고 사료됩니다.

감사합니다.