상가 투자 ,경매에 대한 이야기가 많이 나오고 있는데, 공실이 실제로 많은지요!
상가 공실로 인해서 투자 실패, 이로 인해서 많은 빚을 지게 되는 사람들에 대한 이슈가 많은데, 실제로 공실이 장기화되고,이런 상가투자가 번복되는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 경제상황이 악화되면서 많은 점포들이 문을 닫으면서 상가 공실이 많이 발생하고 있습니다. 이렇게 상가 공실이 많이 발생하고 있는데는 경기가 않좋은 영향도 있지만 쿠팡 등 배달문화가 정착되며 소매점들이 많이 감소하게된 이유도 있는데, 과거의 법제도에 따른 상가 건축비율로 인해 상가가 필요수량보다 많다보니 더욱 더 공실이 문제가 되고있는 것 같습니다. 앞으로도 이러한 현상은 지속이 될 가능성이 많으며 이와 관련하여 서울시에서는 올해 상반기 중 도시계획조례를 개정하여 상업지역내 주거복합건축물 비주거시설 비율을 연면적 20%에서 10%로 낮출 계획에 있습니다.
또한 상가의 주인들은 수익률이 낮으면 건물 매매가 잘 되지 않고, 임대료를 낮추면 상가건물임대차보호법에 따라서 10년동안 연간 5%의 월세만 인상이 가능하기에 가격을 잘 낮추려 하지 않는 경향이 있는 것도 상가 공실률을 높이는 이유 중 하나 입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
현재 소비형태가 이커머스 및 배달 위주로 소비 형태로 변하고 있고, 특히 경기가 매우 좋지 못하므로 오프라인 상권은 왠만한 맛집으로 소문나지 않는 이상은 거의 수익이 나지 않으므로 장사자체를 안하는 현상이 나타나게 됩니다.
매출이 없다보니 임차인 입장에서는 비싼 임대료가 감당이 되지 않으므로 영업을 포기하고 다른 세입자고 받기 어려운 상태로 가는 것입니다. 향후 경기가 회복이 된다고 하더라도, 온라인 쇼핑과 배달에 익숙해진 소비 문화를 쉽게 바꾸기는 어려워 보이므로 상가투자에 신중을 기해야 되지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
요즘 유튜브나 뉴스에서도 상가 경매, 투자 실패, 공실 문제에 대한 이야기가 자주 등장하는 만큼, 관심 있는 분들이 많습니다. 실제 상황과 왜 이런 일이 벌어지는지 하나씩 정리해드릴게요.
실제로 상가 공실은 많은가요? 네, 공실이 상당히 많은 편입니다.
특히 코로나19 이후 자영업이 크게 위축되면서, 역세권이 아닌 상가, 신도시나 신축 상가, 지하 상가를 중심으로 장기 공실이 늘어났습니다.국토부와 통계청 등의 자료를 봐도 전국 상가의 공실률은 10% 이상인 지역도 많고, 일부 신도시나 대형 신축 상가는 30% 이상 공실이기도 합니다.
즉, 상가 투자 = 안정적이라는 공식이 이제는 통하지 않는 시대가 된 거죠.
공실로 인한 투자 실패가 발생하는 이유무리한 기대수익률과 감정가
분양 당시 임대수익률을 과장되게 홍보하거나, 실제보다 높은 금액에 거래가 이뤄진 후, 실제 임차인이 안 들어오는 경우가 많습니다.
상권 분석 부족
인근 유동인구, 유사 업종 포화도, 대중교통 접근성 등을 제대로 보지 않고, 단지 내 상가라서 무조건 잘 될 거라고 착각하는 경우 많습니다.
신도시 상가의 ‘시간차 리스크’
신도시 개발 초기에 상가를 매입하면 상권 형성까지 수년이 걸리기 때문에 공실이 장기화될 수 있습니다.
업종 제한과 특수 상가 구조
건물 설계상 일반 상업용에 부적합한 구조나, 병원, 약국, 학원 외 입점 어려운 상가도 많습니다.
비싼 관리비 및 초기 투자비
수익이 없어도 매달 관리비와 이자, 세금 등은 계속 나가고, 결국 적자 누적 → 경매 → 채무 불이행으로 이어지는 사례가 많습니다.
투자자가 분양 당시 과도하게 빚을 내어 상가를 매입했는데, 실제로 임대가 나가지 않아 임대수익은 없고, 대출 이자만 빠져나감. 결국 3~5년간 버티다 대출 상환 불가 → 경매 진행.
심지어 경매 낙찰가가 시세보다 훨씬 낮아서 손실이 더 커지는 경우도 많습니다.
요즘에도 상가 투자할 수 있을까요?가능은 하지만, 매우 조심해야 하는 시장입니다.
실제 투자자들 사이에서도 요즘 상가 시장은 ‘극단적인 양극화’가 나타나고 있어요.잘 되는 곳은 너무 비싸서 못 사고, 싸게 나온 곳은 공실 위험이 크고,
경매로 나온다고 해도 낙찰 후 공실이면 마이너스만 쌓이는 상황도 많습니다.
정리하면 상가 투자나 경매는 예전처럼 ‘묻지마 투자’로는 절대 안 됩니다.상권 분석, 수익률 시뮬레이션, 임차 수요 조사, 공실 리스크를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
그리고 가장 중요한 건, “해당 상가에 실제로 어떤 업종이 들어올 수 있을까?”를 판단해야 하며,
무리한 대출로 진입하는 것은 매우 위험합니다. 참고하세요!!상가 공실로 인해서 투자 실패, 이로 인해서 많은 빚을 지게 되는 사람들에 대한 이슈가 많은데, 실제로 공실이 장기화되고,이런 상가투자가 번복되는 이유는 무엇인가요?
===> 통상 부동산 경기도 변동이 되는 만큼 불황이 있다면 호황도 있습니다. 실제로 공실이 장기화되어도 내수경기가 살아나갈 기다리면서 상가건물에 투자를 하고 있는 것입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
경기 침체로 소비가 줄어들게 되면 가장 크게 타격받는 것은 음식업 등 소상공인입니다. 현재 폐업율이 최대 수준으로 증가하고 있어 상가의 공실율이 증가하고, 공실율 증가는 상가 소유자의 수익성 감소로 대출이자를 감당하지 못한 투자자들의 부실이 발생하고 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
상가의 공실이 발생하는 이유는 크게 전체적인 경기침체와 내수소비부진에 따른 매출하락이 있을 수있고, 해당 지역내 상권이 소멸하였거나 새로운 지역으로 상권이 이전해가면서 점차 공실이 늘어날수 있습니다. 특히 상권의 변화에 따라 공실의 여부가 많이 결정될수 있는 만큼 투자시에는 상권에 대한 분석이 반드시 이루어져야 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
공실이 장기화되는 이유는 1. 입지 선정 실패 2. 공급 과잉 3. 상권 분석 부족 4. 경기 악화 및 온라인 쇼핑 증가 를 원인으로 들 수 있습니다. 최근 혼란스러운 국가 상황에 더불어서 이러한 침체 상황이 장기화되어가고 있습니다.
월세 수익으로 대출 이자를 갚으면서도 수익을 낸다라는 생각으로 투자를 하게 될 경우 공실로 인해 3~6개월만 가도 무너져 버릴 수 있습니다. 그럼에도 계속해서 반복이 되는 건 매월 월세받는 안정적인 수익이라는 말에 혹해서 계약을 하게 되기 때문이지 않을까 합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
상가 투자는 암대료 수입을 근간으로 수익성을 창출합니다
그러나 내수경기가 하강하고 사업이 잘되않다 보니 개인사업체는 줄어 들게 되고 가게는 공실이 늘어나게 됩 니다
과거 윤정부는 거시경제에 중점울 두어 대기업 위주의 정책에 중점을 두다 보니 중소기업 및 소상공의 경제의 한축이 견디다 못해 100만명 이상이 폐업의 길 로들어서 상가 임대업 마져 힘든 지경에 이르렸지만 정부는 제대로 치유책 마져 내놓지 못한체 선거철 마져 겹치다 보니 암울한 실정입니다 .
이제는 새로운 정부가 들어서서 기존의 경제기조를 바꾸고 소상공 개인사업체에 대한 지원정책이 강구된다면 한가닥의 희밍의 등불을 기대할 수 있겠지요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
공실률은 지역에 따라 다르지만 전체적으로 증가 추세입니다.
특히 신도시, 수도권 외곽, 주거지 위주 상가 등은 공실률이 20~30% 이상인 경우도 많습니다.
공실률이 높은 주요 이유는 온라인 쇼핑 증가로 오프라인 소매점 수요가 감소했고
코로나19 여파로 폐업한 자영업자가 급증 해서 임대 수요가 감소하고 이습니다
신규 공급 과잉으로 새로 개발된 지역의 상가 분양 과열로 수요보다 공급이 많고
잘못된 입지 선정으로 상권 분석 없이 투자한 경우가 많아서 공실률이 더 늘어나고 있는거 같습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
상가투자 실패는 공실 때문입니다. 공실은 빚을 만들게 되고 실제로 많은 투자자들이 겪고 있는 현실적인 문제입니다.
상가 투자를 일반적으로 레버지리 즉 대출을 일으켜 투자합니다. 대출이자를 내야 하는데 공실이 있으면 수입이 없어 이자만 나가고 원금을 그대로 있게 되어 급매로 손절을 하게 됩니다.
또는 경매로 넘어가는 경우도 많습니다.
따라서 본인 자금에 맞은 투자를 해야 하는데 많은 대출을 일으켜 상가를 매입하고 공실이 많아 짐으로 해서 대출 이자를 내기 버거운 상황이 지속되면 상가를 급매로 내놓거나 경매를 시행하게 되는 것입니다.
감사합니다.