경제
부동산 경매를 할때 어떻게 봐야하나요
요새 어떻게 부동산 경매를 할때 잘봐야하는 것 좀 알려주세요 잘 모르겠어서 채권자만 보면되나요 다들 근데 경매로 돈을 잘번다는 얘기만 잇고 망한 경우는 없나요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
경매 공고를 보면 나오는 채권자 자체는 크게 중요하지 않고 더 중요한 것을 어떤 권리가 먼저 설정되어 있고, 낙찰 후 무엇이 살아 남는지가 가장 중요 합니다.
가장 중요한 건 일단 말소기준권리를 확인 하시는 겁니다. 보통 근저당권이 기준이 되는데 이 기준보다 뒤에 설정된 권리는 낙찰 시 대부분 사라지게 되고 반대로 기준보다 앞에 있는 권리는 낙찰자가 떠안아야 하기 때문에 말소기준권리를 확인하시는게 가장 중요 합니다. 그리고 만약 임차인이 있다면 대항력 여부도 확인 하셔야 합니다. 대항력 있는 임차인, 보증금 미배당이면 낙찰자가 보증금을 물어줘야 할 수도 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
부동산 경매의 핵심은 권리분석입니다.
소멸기준권리 파악이 핵심이고 소멸 및 인수를 하게 되는 권리가 뭐가 있는지 파악을 하는 것이 가장 중요합니다.
부동산을 매수를 할때 우선 매매가보다 싼것이 급매이고 급매보다 싼 것이 경매입니다. 권리분석을 잘 못할 경우 인수할 권리가 있는데 낙찰이 되게 될 경우 매매가 보다 더 많은 금액을 주고 구매를 할 수 있는 위험도 있으니 권리분석을 잘 하시는 것이 핵심이라 볼 수 있습니다.
그 외 인기있는 부동산의 경우 경쟁이 매우 치열해서 낙찰가격 정하는 전략도 매우 중요하다 볼 수 있습니다.
감사합니다.
요새 어떻게 부동산 경매를 할때 잘봐야하는 것 좀 알려주세요 잘 모르겠어서 채권자만 보면되나요 다들 근데 경매로 돈을 잘번다는 얘기만 잇고 망한 경우는 없나요?
===> 법원 경매물건은 저렴하게 낙찰받을 수 있는 이점이 있지만 권리, 가격분석을 잘해야 하는 사항입니다. 그렇지 않아 발생한 손해가 있다면 낙찰자가 전부 부담해야 하기 때문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경매투자로 인해 손실을 보는 사람도 매우 많습니다. 다만 본인의 손실이야기는 남들에게 공개되는 경우가 없기에 대부분수익에 대한 부분만 오픈이 되는게 현실입니다. 경매에서 손실은 대부분 경매과정에서 잘못된 권리분석으로 인한 인수권리로 인해 손실을 보는 경우가 많고, 간혹 초보자의 경우 입찰표상 금액을 잘못작성하여 입찰보증금을 포기하는 경우가발생하는 등 여러 가능성이 있습니다. 경매의 경우 법적절차에 따른 부분이고, 권리상 인수권리와 소멸권리에 대한 정확한 분석 및 임장을 통해 미등기 권리의 여부 및 입찰가 판단, 그리고 낙찰후 이용가능성등을 잘 판단하고 진행하셔야 합니다. 그렇기 때문에 경매투자를 시작하기전에는 반드시 사전 공부가 필수적이고 무조건적인 투자행위는 손실로 이어질 가능성이 높습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
우리가 게임할때 겉으로 보기에 약해보이는 몹들이 있잖아요
그런데 막상 싸워보면 내공이나 스킬이 뛰어나 지는 경우가 있죠?
경매도 마찬가지로 보이는게 전부는 아니예요
일단 뭐니뭐니해도
게임이랑 비슷한게 용어를 알아야 해요
덱스,마나,스테미너 등 이런용어를 알아야 겜을 하듯이
경매는 말소기준권리,대항력,근저당,가얍류 등등
전부 한자로 되었어서 이런 용어들을 익히는게 중요하구요
게임할때 레벨에 맞게 보스를 만나러 가듯이
경매절차를 익히시면 전체적인 흐름을 알수 있어요
1레벨이 보스를 죽일수 없듯이
지금 수준에서는 경매가 어떤건지 익혀보세요
금방 레벨이 올라 좋은 아이템을 얻을 수 있을거예요
화이팅!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
경매는 채권자만 보면 되는 게 아니라 등기부의 말소기준 권리 확인 후 선순위 임차인의 대항력 확정일자 전입일을 체크해 인수되는 보증금이 있는지부터 계산해야 합니다. 망하는 경우는 선순위 임차보증금 인수 명도비용 유치권, 점유자 문제 등이 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
경매는 싸게 사는 것보다 위험을 걸러내는 것이 핵심입니다. 채권자만 보면 안되는 이유는 채권자 외에 선순위 임차인이나 유치권자가 있다면 그들의 보증금이나 공사대금을 낙찰자가 별도로 물어줘야 합니다. 이 권리보다 앞선 권리는 낙찰 후에도 사라지지 않고 당신의 빚이 됩니다. 실제로 경매로 망한 사례는 대출이 안 나와서 잔금을 못치르면 보증금 낙찰가의 10%를 날리게 되고 경매 감정가만 믿고 입찰했다가 급매물보다 비싸게 사는 경우가 허다합니다. 또한 기존 거주자가 나가지 않고 버티면 강제집행 비용과 시간 손실이 엄청납니다. 성공을 위해서 법원이 작성한 공식 서류로 하자가 있는지 반드시 확인하시고 관리비 미납액, 누수, 실제 점유자가 누구인지 직접 확인해야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
부동산 경매 성공률을 높이려면 채권자만 보는게 아니라 권리분석 + 현장조사를 겸해서 봐야합니다. 요즘은 PF부실로 물건이 쏟아지지만 초보자 70%가 인수채무, 임차인 대항력 부분을 놓쳐 경매를 통해 돈을 벌려다 돈을 잃는 경우도 있으니 주의하시길 바랍니다.
돈 번다는 얘기만 듣는 이유는 이익을 얻은 자들만 말하고 다녀서 그렇습니다.
감사합니다.