월세사기안당하는방법 꼭 알아둬야할것들
안녕하세요 월세로 방을구하고있는데
요즘은 월세사기도 있다고해서 상식도없고
처음이라서 꼭 알아둬야할것이 뭐가있나해서
글올립니다 별 신종사기도 많아서 상식도없고
경험도없어서 방구하러다니는것도 걱정되네요
부동산끼구 가는게 안전빵이겠죠?
잘아시는분들께 여쭤봅니다 간단하게 필수로 알아야할것들 알려주시면 감사하겠습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아직도 전세사기가 계속되고 있어서 많은 사람들이 피해를 보고있고 전세보증보험이 집행되는 경우가 많다보니 전세보증보험가입도 점점 까다로워지고 있는 실정입니다. 이런 이유로 전세에서 월세로 변경하는 사람들이 많이 발생하는데, 그 이유는 월세는 비교적 소액으로 소액 임차인인 경우 주어지는 최우선변제가 적용될 수 있기 때문 입니다. 최우선변제는 서울의 경우 보증금 1억 6500만원이하인 경우 5500만원 (금액은 선순위 저당권의 일자에 따라서 달라질 수 있음) 까지는 선순위 저당권보다 경매에서 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 따라서 월세 보증금을 5500만원 이하로 맞추신다면 특별한 경우를 제외하고는 보증금을 보호 받을 수 있습니다.
기본적으로 월세 계약을 하기전 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시는 것이 좋고, 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 저당권+보증금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.
임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋고, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우에는 임금 체불되어 임차인의 최우선 변제와 동순위가 될 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.
가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 보증금이 최우선변제 금액보다 크다면 보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
월세 계약 시 알아두시면 좋을 내용들에 대해서 안내 드립니다.
1. 공인중개사 이용하기무자격자 개인 거래는 위험해요 (중개사무소 간판 확인!).
중개사무소 방문하면 공인중개사 등록증이 벽에 붙어 있음.
>> 부동산 사무소 없이 ‘직거래’한다면 더 조심! (특히 보증금 큰 경우)
2. 등기부등본은 꼭 확인실제 집 주인이 맞는지 확인해야 해요!
등기부등본에는 아래 정보가 나와요:
소유자 이름 (→ 계약 상대가 맞는지?)
근저당권/압류 여부 (→ 전세/월세 보증금 위험 여부)
중개사무소에서 요청하면 바로 뽑아줍니다
보증금이 큰데 월세가 너무 낮다? → 의심!
전입신고+확정일자를 받아도 선순위 대출이 있으면 내 돈 못 지켜요.
>> 보증금이 1,000만 원 이상이면 꼭 등기부 확인!
4. 계약서 쓸 때 주의사항집주인 또는 위임받은 대리인(위임장 필수)과 계약해야 합니다.
계약서에 꼭 들어가야 할 내용:
계약 당사자 정보 (이름/주소)
월세 금액 및 납부일
계약 기간
특약사항 (예: 가전 포함, 퇴실 청소비 등)
계약금 송금 시 집주인 명의 계좌로 보내세요. (중개사나 대리인 명의는 안됨.)
전입신고 (주소지 주민센터에서 또는 인터넷 가능)
확정일자 받기 (보증금 보호를 위해 꼭 필요해요)
>> 전입신고+확정일자 있어야 보증금에 대해 ‘법적 우선순위’를 가집니다.
이런 부분들만 잘 챙기셔도 큰 문제 없이 월세 계약 가능 할 겁니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
월세 보증금의 경우 대부분 소액보증금이므로 최우선변제가 되기 때문에 전세사기처럼 보증금에 문제가 생길 가능성은 희박합니다. 부동산거래에 대한 지식이 없을 경우 직거래보다는 아무래도 큰 금액이 오가니 공인중개사님에게 안전한 거래를 위탁하는게 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
본인이 부동산 거래 경험이 없으시다면 중개사를 통해 계약을 진행하시는게 가장 안전할수 있습니다. 계약상 권리관계나 위험에 대한 설명을 잘 들으시고 진행하시면되고, 본인스스로는 해당 계약시 상대방이 실제 소유자인지에 대한 확인을 잘 하셔야 하고 월세나 보증금의 입금 계좌역시도 계약자 명의의 통장인지를 확인하셔야 합니다. 위와 다르게 되어 있다면 중개사에게 수정등을 요청하시어 반드시 계죄명의로 입금을 하셔야 합니다. 그외 계약상 특약에 기재된 사항중애 불리한 사항이 없는지, 특히 퇴거시 청소비용이나 선납/후불여부등에 대한 확인이 필요할수 있습니다.
부동산을 끼고 하는게 아무래도 혼자 알아보는것보다 낫기는 합니다.
월세는 보증금이 크지 않아서 대체로 전세보다 위험한점은 없습니다.
월세의 보증금이 해당 지역의 최우선변제금 내에 드는지 정도 확인하시면 좋습니다.
등기부등본은 꼭 확인해보시고 신탁이나 갑구쪽에 이상(압류나 가처분등)만 없으면 문제없고 전입신고 잘해서 대항력만 잘 유지하고 있으면 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
월세 사지를 당하지 않는 방법은 기본적으로 등기부등본을 보고 근저당권이 잡혀 있는지 확인하시고 선순위 채권자 없는 매물을 선택하시길 바랍니다.
또한 임대인이 직접 계약서 작성하는지 보시고 주변 매매 시세 대비 전세가와 월세 보증금 시세를 정확하게 파악하여 시세보다 높게 거래하지 않는 것이 사기를 방지하는 제일 좋은 방법입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
처음 월세 구하실 때 걱정 많으시죠. 요즘 워낙 신종 사기가 많다 보니 불안하신 마음 충분히 공감합니다.
월세 계약 시 사기 안 당하려면 꼭 알아야 할 필수 체크리스트를 간단하게 정리해드릴게요.
[월세사기 예방 필수 체크리스트]
1. 등기부등본 확인 (제일 중요!)
등기부등본은 해당 집의 "진짜 주인"이 누군지 확인하는 서류입니다.
확인할 것:
소유자 명의가 계약서상 임대인과 같은지
근저당(담보대출) 많으면 조심 (경매 위험)
가압류/압류 같은 빨간 줄 있으면 피하세요
Tip: 인터넷 등기소 (https://www.iros.go.kr) 에서 700원 내고 확인 가능
2. 전입신고 & 확정일자 가능한지 확인
전입신고 안 되면 보증금 못 돌려받을 수도 있어요.
계약서에 "전입신고 및 확정일자 가능" 꼭 명시!
확정일자는 동사무소에서 계약서 도장 받는 절차입니다.
3. 계약은 반드시 집주인 본인 or 위임장 있는 대리인과
"친척이에요" "관리 맡았어요" 말만 믿지 마세요.
대리인이라면 공증된 위임장, 신분증 사본 꼭 확인
4. 부동산 통해서 계약하기 (강력추천)
공인중개사 등록증, 사무소 번호 확인하세요.
계약 전 중개보수요율표 확인하고, 수수료 합의하세요.
5. 계약서 작성 시 체크할 내용
주소, 이름, 금액, 기간, 관리비 포함 여부 등 꼼꼼히!
보증금 반환 조건, 중도 해지 시 조항도 꼭 확인
중개사가 작성했는지 확인 후 꼭 사진 찍어두세요
6. 돈은 집주인 명의 계좌로만 송금
현금 X / 대리인 명의 계좌도 X
이체할 땐 계좌주 이름 스크린샷도 보관
7. 방 보러 갈 때 이런 것 체크
주변 소음, 곰팡이, 단열, 수압, 방범창, 일조량
이전에 얼마에 임대했는지 네이버 부동산 시세도 참고
마무리 팁은 혼자 가지 마시고 지인과 동행하세요.
계약 전날까지 등기부등본 재확인하세요.
불안하면 동네 지역 카페 후기도 참고하시길 바랍니다. 참고하세요!!
안녕하세요 월세로 방을구하고있는데
요즘은 월세사기도 있다고해서 상식도없고
처음이라서 꼭 알아둬야할것이 뭐가있나해서
글올립니다 별 신종사기도 많아서 상식도없고
경험도없어서 방구하러다니는것도 걱정되네요
부동산끼구 가는게 안전빵이겠죠?
잘아시는분들께 여쭤봅니다 간단하게 필수로 알아야할것들 알려주시면 감사하겠습니다
==> 우선적으로 임대차계약시 등기사항 전부증명서 및 여러 호실이 있는 경우 임대차현황을 잘 확인해야 합니다. 잘 모르신다면 "등기상 소유자가 누구인지?, 보증금 보호에 문제가 없는지 등"을 정확히 확인해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
네 부동산을 통해서 월세집을 보고 맘에 드는 집을 선택하시는게 좋습니다
내부를 보실때 누수,곰팡이 이런부분이 있는지 잘살피고 구조가 좋고 남향이면 더좋습니다
집이 맘에들면 등기부등본,건축물대장,본인확인을 하고 계약을 해야 합니다
물론 부동산에서 이런서류를 다확인해서 계약하게 됩니다
계약 잘하시기 바랍니다