경제
어금니꽉다무러
2달 후면 전세계약 만료일인데, 집주인이 실거주한다고 나가라고합니다.
전세계약 만료 2달을 앞둔 상황에서 묵시적 갱신이 될 줄 알았는데, 집주인에게 갑자기 연락이 왔는데 4천만원을 올려주지 않으면 자신이 실거주 할 수 밖에 없으니, 전세금을 올려주던지 2달 후에 나가던지 선택하라고 합니다.
전세계약 만료가 2달 밖에 안 남은 시점에서 갑작스런 통보에 너무 당황스러운데요. 현재 전세금 상한선 5%가 2천만원인데, 주인 요구에 맞춰서 4천만원을 올려줘야 할까요? 좀 무리한 금액이라 심란합니다.
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
전체 전세보증금 금액에서 5% 가 2천만원이라면 집주인이 일방적으로 4천만원 인상을 요구할 수는 없습니다. 그러나 지금 돈 보다 더 앞선 문제는 집주인의 실거주로 인한 퇴거 요청이라는 것입니다.
다만 여기서 더 중요한 것은 집주인의 실거주 주장과 통보 날짜입니다. 주택임대차보호법상 임대인이나 그 직계존속,직계비속이 실제로 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 그리고 임대인이 묵시적 갱신을 막기 위한 갱신거절 통지를 할 수 있는 기간은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 따라서 정말 정확히 만료 2개월 전에 통보가 온 것인지, 이미 2개월 미만으로 남은 뒤 통보가 온 것인지를 날짜까지 따져봐야 합니다. 후자의 경우라면 집주인의 통보가 너무 늦어 묵시적 갱신이 인정될 가능성이 있습니다.
또한 집주인이 “4천만 원을 올려주면 계속 살게 해주고, 아니면 내가 들어가 살겠다”고 말했다는 점도 기록해 두는 것이 좋습니다. 그렇다고 이 말만으로 실거주 주장이 자동으로 무효가 되는 것은 아니지만, 실제로 분쟁이 생긴다면 진짜 실거주 의사가 있었는지를 판단하는 하나의 사정이 될 수 있습니다. 대법원도 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우 실제 거주 의사가 있다는 점은 임대인이 증명해야 하고, 갱신거절 전후의 언행이나 이사 준비, 기존 주거상황 등을 종합해 판단해야 한다고 보고 있습니다.
계약만료일이 언제인지를 정확히 알면 이번 통보가 6개월-2개월 기간을 지켜 통보가 된 것인지를 확인할 수 있을 것 같습니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
계약갱신청구권을 아직 사용하지 않았다면 4천만원을 올려주지 않고 갱신청구권을 행사해서 거주를 연장할 수 있습니다. 갱신청구권 행사시는 5% 2천만원만 적용되므로 집주인의 4천만원 인상 요구는 법정 한도를 초과하지만 집주인이 실제로 거주를 한다는 이유로 갱신을 할 수 없는 상황이라면 2개월 뒤 퇴거하거나 집주인과 합의해서 시세대로 조율해야 합니다. 기한 경과 여부에 따라 대응이 달라지므로 2개월전이 확실히 맞는지만 확인하시기 바랍니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
집주인이 만료 2개월 전에 갑자기 4천만 원 올려주거나 나가라고 통보한 것은 법적으로 효력이 없을 가능성이 매우 높습니다.
전세금 인상 상한선 5%를 초과하는 4천만 원 요구는 계약갱신청구권을 행사하면 법적으로 막을 수 있습니다.
묵시적 갱신이 성립할 가능성도 충분히 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 지금의 상황에서 핵심은 집주인의 실거주가 실제인지 여부와 현재 계약갱신요구권을 이미 사용했는지를 확인해 보는게 우선 입니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 사유가 없으면 거절 할 수 없습니다. 그 중에 하나가 임대인의 실거주 인데요... 일단 계약갱신요구권을 행사하겠다고 이야기를 해보신 후에 집주인분이 실거주를 이유로 갱신을 거절하시는 거라면 문자메시지 등으로 확실하게 확인해 달라 요청해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임대인이 실거주를 하게 될 경우는 어떠한 경우라도 재계약이 어려울 수 있습니다.
임대료를 높게 제시를 해도 계약갱신청구권을 행사를 해도 임대인이 실거주를 한다고 하면 어쩔 수 없이 거절 당할 수 있습니다. 따라서 임대료 인상을 받고 재계약을 하는 것과 임대차종료를 하는 것 중에 선택을 해야 하고 만일 임대인이 실거주를 이유로 계약이 종료가 되었는데 실제 임대인이 실거주를 하지 않을 경우는 손해배상을 청구할 수는 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약 갱신청구권을 안썼으면 쓰겠다고 하시고 협의를 해보시기 바랍니다
계약갱신요구권을 행사해 갱신되는 경우, 보증금·차임은 법에서 정한 범위 내에서만 증액할 수 있습니다
주택임대차보호법은 갱신 시 보증금 등의 증액청구를 5% 범위로 제한하고 있습니다
협의를 잘해보시기 바랍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이 임차인의 계약갱신청구권에 대해 주택임대차보호법 제6조의3에 기술된 사항에 해당하는 사유가 있는 경우 이를 거절할 수 있는데, 대표적인 사유가 목적 주택에 직접 거주하려는 경우이며 이렇게 거절하게되면 임차인은 퇴거하여여 합니다. 다만 임대인이 직접거주를 목적하여 갱신거절 했다가 제3자에게 임대한 경우에는 갱신거절 당시 월차임(보증금의 환산 월차임 포함) 3개월분, 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 – 갱신거절 당시 환산월차임의 2년분, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 손해 배상해야 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
만료 2달전이므로 집주인이 거절하기 전에 갱신청구권을 사용할 수 있다면 5% 상한선인 2천만원까지 올려주고 거절할 수 있지만 집주인이 직접 거주를 이유로 정당하게 거절하면 갱신청구권 사용이 안됩니다. 하지만 실거주가 거짓이고 다른 사람에게 세를 놓으면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 법적 상한선을 초과하는 4천만원 증액은 강제할 수 없으므로 협상이 안되면 계약 만료에 맞춰서 이사를 준비하거나 집주인의 실제 거주 여부를 꼼꼼하게 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
4천만원은 현재 5% 상한선을 넘기때문에 계속 거주를 희망하신다면 협의를 통해 2천만원으로 갱신을 하시거나 협의가 안되어 나가게 되시는 경우 실거주 확인을 잘 받아두시고 이후 실거주를 하지 않는 경우 손해배상 청구도 가능하실 수 있는 사안이니 참고해 보시기 바랍니다