토지거래허가구역 내 빌라 증여 시 실거주 의무가 있나요?

Question

토지거래허가구역으로 지정된 지역의 빌라를 지인에게 증여받았습니다. 매매가 아닌 무상증여이고, 대출이나 전세보증금 등 제가 인수한 채무는 없어 부담부증여는 아닙니다

이 경우에도 토지거래허가제에 따른 2년 실거주(이용) 의무가 발생하는지 궁금합니다

또한 증여자가 해당 부동산을 과거 토지거래허가를 받아 취득한 경우, 기존에 남아 있던 이용의무가 수증자에게 승계될 수 있는지도 궁금합니다

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

토지거래허가제의 경우 토지거래허가구역 내 아파트 그리고 동일단지 내 아파트가 1동이라도 포함이 된 연립 및 다세대 주택의 경우 규제를 받게 됩니다. 일반 빌라의 경우 규제 대상에서 제외 될 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

순수 무상증여는 토지거래허가대상의 유상계약이 아니므로 허가를 받을 필요가 없고 수증자에게 2년 실거주 의무도 발생하지 않습니다. 증여자가 갖고 있던 잔여 이용의무는 수증자에게 법적으로 승계되지 않지만 증여자가 의무 기간 내 증여한 경우 증여 본인에게 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 주의할점은 전세보증금이나 대출을 끼고 증여하는 부담부증여는 유상거래로 봐서 토지거래허가를 받고 2년 실거주 의무도 생깁니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

대기 없는 순수한 증여이고 대출, 전세보증금, 임대보증금 등 인수한 채무가 없다면 일반적으로 토지거래허가구역의 거래허가 대싱이 아니므로 토지거래허가에 따른 2년 실거주 의무도 발생하지 않는 것으로 보는 것이 원칙입니다.

지자체 안내도 대가 없는 증여와 상속은 허가대상이 아니고 부담부증여는 허가 대상이라고 구분합니다.

Answer 4

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

상당히 중요한 사항을 말씀해 주셔서 그에 대해 확인하고 답변드립니다.

토지거래 허가구역이라고 모든 소유권 이전에 2년실거주 의무가 생기는 것은 아닙니다. 현행법 상으로는 토지소유권 등을 "대가를 받고" 이전하거나 설정하는 것을 대상으로 하기 때문입니다.

그래서 현재 질문자님 상황처럼 순수 무상증여라면 토허제 대상이 아니며, 증여 받았다는 이유만으로 수증자에게 새롭게 실거주 의무가 발생하는 것은 아닙니다.

증여자가 과거 이 빌라를 토지거래허가를 받았다는 점은 별도로 체크해야 할 사항입니다. 자기 거주 목적으로 허가받은 주택은 취득일로부터 2년간 허가 목적대로 이용하도록 되어 있기 때문입니다. 그래서 증여자의 이용의무 기간이 끝나지 않은 상태라면 기존의무가 사라지는 것은 아니니 주의 하셔야 합니다.

따라서 이 경우에는 수증자의 실거주 의무 승계 문제보다는 증여자가 기존 토지거래허가상의 의무를 제대로 이행했는지가 더 중요한사항이 됩니다.

그래서 증여에 따른 기존 이용의무 처리 여부를 잘 확인해 보시는 것이 중요할 것 같습니다. 감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

토지거래허가는 대가가 오가는 유상거래에만 적용되므로 대가가 없는 순수 무상증여 허가 대상이 아니며 2년 실거주 의무도 발생하지 않습니다. 허가를 받아서 취득한 기존 소유자의 이용 의무는 본인에게 적용되는 행정상 의무이므로 허가대상이 아닌 무상증여를 통해 소유권을 취득한 수증자에게 승계되지 않습니다. 하지만 전세보증금이나 대출금을 승계하는 부담부증여는 유상거래로 간주돼서 허가와 실거주 의무가 생길 수 있으나 질문하신 순수 무상증여는 이에 해당하지 않습니다.