예비 신혼부부 집매매관련질문합니다.
예비남편 2주택자. 전세주고 현제 월세 지내고있습니다.
예비 신부 무주택자로 제가 예비신부에게 차용증쓰고 돈을 빌려준뒤 정책대출. 디딤돌or보금자리론으로 집을매매할계획. 2주택중 1주택운 5천만원 미만입니다.
질문.
1. 제가 차용증쓰고 이자받으면서 집 빌려준뒤 예비아내 명의로 디딤돌 대출받아도 문제 없나요.?? 승인이 날까요?
2. 이후 올해 혼인신고 예정인데, 제가알기론 합가로 3주택인데 10 년간 유예기간 주는게 맞을까요??
3. 예비아내 집으로 제가 세대원으로 들어가도될까요??
이외 좋은 방법있으면 알려주세요.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 여자분 명의가 디딤돌 대출에 충분한 자격이 될 경우 주택 매수가 가능할 것으로 사료되고, 자금 출처 부분도 정상적인 차용증을 작성을 하시고 4.6% 법정이자를 지키게 될 경우 크게 이상이 없습니다.
또한 대출 실행 후 동거인으로 전입이 가능하게 될 것이고 또한 합가 후 3주택자가 되게 되면 5년안에 가장 먼저 매도를 하는 주택에 대해서는 양도소득세 비과세 특례를 받으실 수 있고 분양권은 비과세 대상이 되지 않습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
예비 신혼부부의 디딤돌 대출 활용 및 합가 후 주택 수 산정에 관한 전략적 솔루션을 정리해 드리겠습니다.
결론부터 말씀드리면, 혼인신고 전 신부님 명의의 디딤돌 대출은 가능하나, 차용증을 통한 자금 출처 증빙과 합가 후 주택 수 관리에는 주의가 필요합니다.
1. 차용증 활용과 디딤돌 대출 승인 여부
예비신부님이 무주택자라면 혼인신고 전 단독 세대주로서 디딤돌 대출 신청이 가능합니다.
자금 출처: 부부간이라도 혼인 전에는 제3자입니다. 차용증을 작성하고 적정 이자(연 4.6% 권장이나 무상대여 한도 고려 가능)를 지급한 금융 거래 기록이 있다면 대출 심사 시 자금 출처로 인정받을 수 있습니다.
자산 심사: 디딤돌 대출은 부부 합산 자산을 보지만, 혼인신고 전에는 신부님 단독 자산만 심사하므로 예비남편의 주택은 합산되지 않아 승인 확률이 높습니다.
2. 혼인 후 3주택 유예 및 처분 조건
혼인으로 인해 1주택자와 2주택자가 합치게 되어 3주택이 되는 경우, 세법상 혜택은 다음과 같습니다.
양도세 비과세 특례: 소득세법 시행령 제155조에 따라 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건 충족 시)은 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 10년이 아닌 5년임에 유의하십시오.
종부세: 1세대 1주택자 특례 적용은 혼인일로부터 10년 동안 각각 1주택자로 보아 주택 수 산정에서 제외해 줍니다.
3. 세대원 전입 가능 여부
대출 실행 후 예비남편이 세대원으로 들어가는 것은 문제가 없으나, 디딤돌 대출의 실거주 유지 의무를 지켜야 합니다. 다만, 남편이 유주택자 상태에서 세대원으로 들어온다고 해서 이미 실행된 대출이 회수되지는 않습니다. (단, 대출 약정 시 '세대주 및 세대원 전원 무주택 유지' 조건이 있는지 반드시 확인하십시오.)
조심스럽게 조언드리자면, 현재 남편분의 주택 중 한 채가 공시가격 1억 원 이하(또는 5천만 원 미만)라면 취득세나 양도세 산정 시 유리한 면이 많습니다. 하지만 디딤돌 대출은 기금 대출로서 규정이 엄격하므로, 대출 실행 직후 혼인신고보다는 대출 안정기 이후 신고를 검토하시길 바랍니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,예비신부 명의로 디딤돌/보금자리론 승인 가능성 매우 낮습니다
,혼인 후 10년 유예 같은 제도는 없습니다
,세대원으로 들어가는 건 가능하지만 대출·세금은 별개 문제입니다
지금 구조 그대로 가면 정책대출에서 거의 막힐 가능성이 큽니다
가장 좋은 방법은 주택 먼저 정리 후 매수하는 것입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 기본적으로 혼인신고를 하시면 무주택 관련 대출이나 혜택은 어려울수 있습니다. 혼인신고를 안한다고는 가장하에서는 남편분의 주택수는 크게 상관이 없기에 와이프분 무주택 혜택은 가능할수 있습니다.
2. 양도세에서 혼인특례를 말하시는듯 한데, 이는 합가로 인해 2주택인 된 상태에서 혼인일로부터 10년 이내 1세대 2주택이 된 부부가 먼저 양도하는 주택에 대하여 적용하는 것으로 알고 있습니다. 즉 1가구 3주택자에게는 해당되는 상황이아닌것으로 알고 있습니다. 또한 1주택자간 혼인에 따라 2주택이 되는 경우라는 구체적인 내용이 기재되어 있기에 2주택자와 무주택간 혼인으로 2주택이 되는 경우에는 적용되지 않는다는 관련 세무서 답변등이 있습니다.
3. 혼인신고전에는 동거인, 혼인신고후에 세대원으로 전입되게 됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
차용증 자체는 가능하지만 실질 자금 흐름이 명확하지 않으면 편법 증여로 오해받을 수 있습니다. 정책 대출은 자금 출처와 혼인 전후 주택수변화를 엄격히 봅니다. 혼인신고 시점, 세대 합가, 기존 주택 처분 계획까지 함께 설계해야 리스크를 줄일 수 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
현재는 서로 남남이니 차용증 쓰고 돈을 빌려주는 것은 문제가 없습니다.
다만 디딤돌 대출심사시 자기자금 출처가 차용이라면 좀더 면밀히 검토할테니
꼭 공증받으시고 이자 지급내역 꼭 남겨놓으세요
3주택이라 양도세 비과세 요건을 잘 살펴보셔야 합니다.
일단 혼인신고일 기준 2024년 9월부터 합가시 10년의로 확대된건 사실입니다.
다만 양도가액 12억이하를 먼저 파셔야 되니 잘 알아보세요
예비아내분이 디딤돌 대출 실행하고 난 후
세대원으로 들어오는건 가능하나
요즘은 대출기간중 무주택 유지 의무가 있어
반드시 대출 실행 은행에 먼저 문의를 하시는걸 추천드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
1. 네 문제 없고 승인 가능합니다.
2. 3주택이 되지만 10년 유예 맞습니다.
3. 가능하지만 권장하지 않습니다.
결론만 말씀드리겠습니다.
감사합니다.
예비남편 2주택자. 전세주고 현제 월세 지내고있습니다.
예비 신부 무주택자로 제가 예비신부에게 차용증쓰고 돈을 빌려준뒤 정책대출. 디딤돌or보금자리론으로 집을매매할계획. 2주택중 1주택운 5천만원 미만입니다.
질문.
1. 제가 차용증쓰고 이자받으면서 집 빌려준뒤 예비아내 명의로 디딤돌 대출받아도 문제 없나요.?? 승인이 날까요?
==> 네 가능합니다.
2. 이후 올해 혼인신고 예정인데, 제가알기론 합가로 3주택인데 10 년간 유예기간 주는게 맞을까요??
==> 혼인시 5년간 유예기간입니다.
3. 예비아내 집으로 제가 세대원으로 들어가도될까요??
==> 법률적으로 제한되지 않습니다.