보증사고 후 확장비 등 보상 청구에 관한 자문

Question

안녕하세요

일반분양으로 지역주택조합 아파트에 청약 당첨 후 계약을 진행하였고 계약금(분양가 10%)과 발코니 확장비를 신탁 계좌로 입금하였습니다.

계약 조건에는 중도금 무이자 조건이 포함되어있습니다.

그러나 시공사의 부도로 현장은 보증사고 처리 되었고 일반분양자는 HUG를 통해 계약금을 돌려받았습니다.

HUG의 보증사고 처리기간 동안 중도금 이자를 계약서상 ‘갑‘이 납부하지 못하여 일반분양자가 수개월간 이자도 납부하였습니다.

그리고 추후 조합은 다른 시공사를 구하여 현장을 재시공 합니다.

여기서 질문은 HUG에서 계약금은 돌려 받았으나 HUG의 보장 범위에 포함 안된 발코니 확장비와 중도금 무이자 조건임에도 불구하고 조합(계약서 상 ’갑’)이 납부하지 못하여 일반분양자가 이자를 수개월 납부하였는데 이 부분에 대해 보상 가능성 여부와 진행 절차를 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요, 인천 법률사무소 송지 배성권 변호사입니다.

계약금은 돌려받았지만 확장비와 이자 손해는 그대로 남아있는 상황, 충분히 억울하실 것 같습니다.

발코니 확장비 돌려받을 수 있나요? HUG 보증 범위에 포함되지 않은 확장비는 조합(갑)을 상대로 직접 청구하셔야 합니다. 확장비는 분양계약과 별도로 납부한 금액이지만 계약 해제 시 원상회복 의무가 발생하므로 조합에 부당이득 반환 청구가 가능합니다. 신탁 계좌로 입금한 내역이 있으시다면 청구 근거로 충분히 활용됩니다.

중도금 이자를 직접 납부한 부분은요? 계약서상 중도금 무이자 조건이 명시되어 있었음에도 조합이 이를 이행하지 못해 일반분양자가 이자를 대신 납부한 것은 계약 불이행에 따른 손해배상 청구 대상이 됩니다. 납부한 이자 내역과 금액을 정확히 정리해 두시기 바랍니다.

어떻게 진행하면 되나요? 조합을 상대로 내용증명을 먼저 발송하여 확장비와 이자 손해에 대한 반환을 공식 요청하시고, 응하지 않으면 민사소송으로 진행하시면 됩니다. 저는 지역주택조합 분쟁 사건을 다수 처리해 온 전문 변호사로, 조합 상대 청구 절차와 전략을 함께 검토해 드릴 수 있습니다.

구체적인 대응 방법은 별도 문의 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 홍윤석 변호사입니다.

의뢰인께서 HUG로부터 분양가(계약금)는 반환받았으나, 보증 범위에서 제외된 발코니 확장비와 직접 납부한 중도금 이자에 대한 반환을 고민 중인 것으로 보입니다.

우선 발코니 확장비는 분양계약과 별개의 부속 계약인 경우가 많아 HUG 보증 대상에서 제외되는 경우가 많습니다. 이에 대한 반환은 기존 조합을 상대로 계약 해제에 따른 원상회복 청구 소송을 진행해야 합니다. 다만, 조합의 자금 사정이 좋지 않다면 실질적인 회수는 어려울 수도 있습니다.

납부하신 중도금 이자 역시 계약서상 '갑'인 조합의 채무 불이행으로 인한 손해배상 채권으로 보입니다. 이는 대여금 또는 손해배상 청구의 성격을 가지며, 입증 서류를 갖추어 조합을 상대로 지급명령이나 민사소송을 고려할 수 있습니다. 다만, 조합의 재산 상태에 따라 집행 실익이 없을 수도 있음을 인지하시기 바랍니다.

구체적인 대응은 별도 문의 주십시오.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

시공사 부도로 인한 보증사고와 뜻하지 않은 금전적 손실로 마음고생이 크셨을 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면 주택도시보증공사에서 보장하지 않는 발코니 확장비와 대납하신 중도금 이자는 분양계약 당사자인 조합을 상대로 반환 청구가 가능합니다.

1. 발코니 확장비 및 이자 반환 청구 대상

발코니 확장비와 중도금 대출 이자는 주택분양보증 대상에 포함되지 않으므로 보증기관으로부터 반환받을 수 없습니다. 하지만 분양계약상 중도금 무이자 조건을 위반하고 정상적인 이행을 하지 못한 귀책사유가 조합에 있으므로 조합을 상대로 계약 해제에 따른 원상회복 및 손해배상을 청구해야 합니다.

2. 자금 확보를 위한 보전처분

새로운 시공사를 선정해 사업을 재개한다고 하더라도 조합의 실제 변제 자력이 부족할 수 있습니다. 따라서 조합 명의의 자산이나 신탁 계좌의 자금 반환 채권 등에 대해 가압류를 진행하여 향후 강제집행을 위한 재산을 미리 확보해 두는 것이 필요합니다.

3. 소송 진행 시의 실익 고려

돌려받아야 할 발코니 확장비와 이자의 합산액이 적을 경우 민사소송을 제기하기 위해 변호사를 선임하는 비용이 청구 금액보다 더 커서 실익이 매우 적을 수 있습니다. 참고로 민사소송의 경우 승소 시 정해진 한도 내에서 상대방에게 변호사 선임 비용을 청구할 수는 있습니다.

현재로서는 조합 측에 내용증명을 발송하여 발코니 확장비와 대납한 이자의 즉각적인 반환을 공식적으로 촉구하고 명확한 증거를 남겨두세요.

사건이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

일반분양자가 납부한 이자 부분에 대해서는 위와 같은 상황이라면 그 반환을 구할 수 있으나 별도 소송에 의하여야 할 것으로 보입니다.

해당 업체에서 협의하여 지급되는 게 아니라면 부당이득반환 청구가 진행되어야 할 것입니다.

이상입니다.