이 집 들어가도 괜찮을까요 도와주세요
2000/23월세 입니다 등기사항 전부증명서를 때봤는데 6억5천이 근저당권설정 되있습니다 계약 해도 괜찮을까요? 만약 괜찮다면 집 보러가서 어떤 걸 확인하면 될까요? 사회초년생이라 잘 알지못해서 질문합니다 ㅠㅠ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일반적인 경우 저당권+전세보증금이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직하며 80%를 넘지 않는 것이 좋습니다.
상기의 조건을 만족할 때 보증금이 근저당설정일이 2014년 이후이고 서울이나 수도권인 경우라면 최우선변제 금액에 해당하므로 크게 문제되지는 않을 수 있으나, 계약전에 반드시 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 소유자와 계약자 일치여부를 확인하며, 토지대장·건축물대장 등을 통해 토지와 건축물 소유자 일치 여부,건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인하셔야 합니다.
또한 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세 대출을 하시는 경우에는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 등기부등본상 선순위 근저당권이 있는 목적물의 경우 임대차계약시 주의를 해야 되는 것은 맞습니다. 쉽게 말해서 가장 최악의 경우 경매로 넘어 갔을 경우 낙찰대금에서 먼저 근저당권 배당을 하고 다음 순위로 임차권이 배당을 받게 됩니다. 하지만 위의 경우 월세로 진행을 하게 되면 지역별 소액보증금 이하 임대차계약일 경우 최우선적으로 변제가 되는 금액이 있습니다. 해당 지역 최우선변제금액을 알아보시고 최우선변제가 가능할 경우 계약을 해도 괜찮은 사례가 있으니 검토를 해보시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
주택시세에 대한 기재가 없으므로 해당 부분이 안전할지는 정확히 판단하기 어렵겠으나, 일반적으로 보증금 2000만원은 소액임차인에 해당되고 그에 따라 최우선 변제가 가능하기 떄문에 선순위 근저당에 비해 보증금은 먼저 배당이 가능할수는 있습니다 , 즉 경매진행시 보증금을 날린 가능성이 높지 않은 건 사실이나 ,후순위 임차권이기 떄문에 권리상 리스크는 가지고 있다고 보시면 됩니다. 물론 만기까지 아무런 일 없이 다른 임차인을 통해 보증금 반환이 별 이상없이 될 가능성도 있기에 전반적으로는 리스크는 있지만 높지는 않다라고 판단이 됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전입신고가 안된 상태라면 6등순위면 보증금 전액을 받지 못할 가능성이 높습니다. 확정일자 + 전입신고가 늦으면 후순위가 되어 우선변제권을 상실할 수 있습니다.
계약 전엔 등기부등본, 선순위 권리를 꼭 확인 후 법률 상담을 권장드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
계약 자체는 가능하지만 보증금 2천만 원을 안전하게 지킬 수 있는지는 미지수입니다.
전체 주택 시세를 모르기 때문에 정확한 말씀은 드릴 수 없으나 선순위 근저당권이 있으면 본인의 경매 시 본인의 보증금을 온전하게 돌려받지 못할 수도 있습니다.
신중하게 결정하시길 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
대출이 없는집이 안전하긴합니다
그런데 대출이 있다면 집을 보여준 공인중개사한테 최우선변제금에 해당이 되는지 문의를 하시고 괜찮다고 할때 계약하시면 됩니다
그렇지 않다면 다른 집을 알아보시는 것이 좋습니다
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
시세가 충분한 집이라면 관계 없지만 보증금과 월세를 볼 때 근저당 설정 금액이 높아 경매 위험이 있으며 이후 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생이 될 수 있습니다.
개인적으로는 다른 곳을 확인해보시기를 바라며 꼭 가셔야한다면 소유자 일치 여부 확인과 집의 하자 여부 공인중개 업소 등록 확인과 계약 직전 등기부등본 최신 발급본을 꼭 확인하시기 바랍니다.
단순히 근저당과 월세만 알아서는 안전한지 아닌지 알기 어렵습니다.
일단 2000만원이 해당 지역의 최우선변제금 내에 드는 금액인지 확인해보시고 해당 건물의 시세도 확인해보셔야 합니다.
100억짜리 건물에 6억5천 근저당이면 크게 위험한건 아니지만 7억짜리 건물에 6억5천 근저당이면 위험하다고 볼 수 있습니다.
그리고 그정도 건물에 보증금과 월세가 위와 같은 수준이면 다른 집(방)들도 많을텐데 그곳들의 보증금 합계도 알아보고 비교해봐야 합니다.
가급적이면 이런 물건은 지역 부동산을 통해서 설명 들으시고 거래 하시는게 좋을 것 같습니다.