부동산 매매 전세 동시 진행 관련 문의입니다

Question

매도인과 매수인의 매매 잔금일 3월 20일

매수인과 전세계약 체결 잔금일 3월 20일

3월 20일 전세 계약 후 전입 신고를 하면 대항력이 다음날로 부터 생기는 것으로 알고 있습니다.

현재 등기에는 매도인으로 되어 있는데 소유권 이전 등기 전 전입 신고를 해도 괜찮은 것인가요? (전세보증금반환보증 가입 시 문제가 될 수 있는 부분이 없나요)

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

새로운 소유자와 체결한 전세계약서를 근거로 소유권 이전 등기 신청 당일인 3월 20일에 전입신고를 하는 것은 실무적으로 가능하며 반드시 필요합니다. 전입신고를 마치면 그 효력은 다음날인 3월 21일 0시부터 발생하며 이는 새로운 임대인의 소유권 취득을 전제로 유효한 공시 방법이 됩니다. 보증보험 가입을 위해서 전세계약서상의 임대인과 등기부상 소유자가 일치해야 하므로 3월 20일 이후 등기부등본상 매수인으로 명의가 완전히 변경된 것을 확인한 뒤 보증보험 신청을 진행해야 합니다. 매수인이 잔금을 치르며 동시에 주택담보대출을 설정할 경우 임차인의 대항력보다 은행의 근저당권이 우선하게 되어 보증보험 가입이 거절될 수 있으니 주의가 필요합니다. 실무적으로 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 잔금 당일인 3월 20일에 전입신고와 확정일자 부여를 반드시 완료해야 합니다. 매수인이 잔금 당일이나 익월에 임차인보다 앞서는 담보권을 설정하지 못하도록 임대인은 잔금일 익일까지 담보권 설정을 하지 않으며 위반 시 계약 해제 및 손해배상을 책임진다는 특약을 명시하는 것이 안전합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

등기부상 매도인이 아닌 새 주인과 계약하고 전입신고를 해도 적법한 임대권한이 있다면

대항력이 인정됩니다.

판례에 따르면, 매매계약 체결 후 매도인으로부터 임대권한을 부여받은 매수인과 계약을 체결하고

전입신고를 한 경우, 나중에 매수인 명의로 소유권 이전 등기가 완료되면 그 즉시 대항력이 발생한 것으로 봅니다.

다만 보증보험 신청 시 등기부상 소유자와 임대차계약서상 임대인이 일치하지 않는다면 대출 실행에 어려움이 있을수 있습니다.

계약서상 특약을 넣어보세요

임대인 즉 매수인은 소유권 이전 등기 접수일 익일까지 해당 목적물에 대해 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다

이를 위반 시 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 손해배상금을 지급한다.

라고 기재하면

새로운 집주인이 근저당을 설정하여 위험을 제거할수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

불가할 것으로 봅니다.

대항력은 전입신고와 확정일자에서 발생하며 소유권이 누구에게 있는지 관계없습니다.

3월 20일 전세 계약 후 전입신고를 하면 다음날부터 대항력이 발생하니 실무 관행으로 전세계약금 잔금 -> 전입 및 확정일자 -> 소유권이전등기 순으로 진행하시면 되겠습니다.

등기는 아직 매도인 명의여도 전입, 확정일자는 바로 가능합니다.

등기상 매도인으로 되어 있어도 3월 20일 전입신고는 가능하며 대항력도 정상 발생합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

동일일 계약·전입신고 진행 시에는

매수인과 세입자 계약서에 매수인이 소유권 이전 예정자임을 명시하세요

전입신고 자체는 가능하고 대항력도 발생합니다

등기 이전 전이라도 전세보증금반환보증 가입이 원칙적으로 불가능하지는 않지만, 증빙자료를 요구받을 수 있습니다

안전하게 진행하려면 잔금 정산 후 등기 이전 완료 전세 계약 및 전입신고 순으로 진행하는 것이 가장 확실하긴 합니다

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 전입신고를 하게 되면 다음날 0시 부터 대항력이 생기게 되고 또한 전세보증보험의경우 임대차기간 1/2 안에 진행을 하시면 되므로 소유권이전등기가 완료 된 상태에서 전세보증보험을 가입을 하시면 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.