경제
낭만가득한옹이
신탁 방식에서 조합방식으로 바꾸는?
이유가 무엇인가요?
각 방식의 장단점에 대해서도 알고 싶어요. 어떤 아파트가 재건축 방식에서 신탁방식에서 조합방식으로 방향을 바꿨다길래요
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재건축에서 신탁방식과 조합방식은 각각 장단점이 있기 때문에, 처음에는 신탁방식을 추진했다가 조합방식으로 변경하는 경우도 있을 수 있습니다. 보통 신탁방식은 신탁사가 사업시행자로 참여해 정비사업을 관리·진행하는 방식입니다. 정비사업 경험과 전문성을 가진 신탁사가 사업을 주도하기 때문에 조합 내부 갈등이나 의사결정 지연을 줄이고 사업을 비교적 체계적으로 진행할 수 있다는 장점이 있지만, 수수료 등의 비용이 발생하고, 사업 진행 과정에서 소유자들의 의견이 조합방식보다 상대적으로 제한적으로 반영된다고 느낄 수 있다는 점이 단점이라고 할 수 있습니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
신탁사에 지불해야 하는 수수료 부담이 크고 주민들의 사업 시행 참여권과 의사결정권 통제가 제한되는 점에 대한 불만 때문에 조합 방식으로 전환합니다. 신탁방식의 특징은 전문성을 바탕으로 사업 진행 속도가 빠르고 자금 조달이 안정적이지만 높은 신탁 수수료가 발생하고 주민들의 의견 반영이 다소 어려울 수 있습니다. 비교해서 조합방식은 조합원이 직접 의사결정을 내려서 수수료를 절감하고 투명한 사업 추진이 가능하지만 주민 간 갈등이나 비전문성으로 인해서 사업이 장기화될 위험이 따릅니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
가장 흔하게 생각해볼 수 있는 이유는 신탁수수료와 권한 위임에 비해 신탁방식의 이점이 크지 않다고 주민들이 판단하는 경우입니다
신탁수수료가 생각보다 큰것이 신탁방식의 가장 명확한 단점입니다
신탁사는 사업을 관리하면서 수수료를 받습니다. 사업 규모가 큰 재건축에서는 수수료가 상당한 금액이 될 수 있습니다
국토부 역시 과거 신탁방식의 장점으로 전문성과 자금조달을 들면서도, 주민이 신탁수수료를 부담한다는 점을 단점으로 지적했습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
재건축에서 신탁방식에서 조합 방식으로 바꾸는 이유는 대체로 주민들이 사업의 주도권을 직접 갖고 신탁수수료와 의사결정 구조를 줄이려는 판단 때문입니다.
다만 사업장마다 사정이 달라서 단순히 조합 방식이 더 좋거나 신탁방식이 더 빠르다고 일반화하기는 어렵습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재건축 신탁방식의 경우 전문성을 갖춘 신탁회사에 위탁을 해서 보다 전문적인 재건축 사업 설계 및 진행을 위해서 신탁형식으로 진행을 하는 장점은 있을 수 있지만 수수료가 비싸다는 단점이 있고 반면 조합방식은 조합이 주체가 되어 재건축사업을 진행을 하게 되면 아무래도 신탁보다는 전문성은 떨어지지만 수수료 비용이 절감 된다는 장점이 있을 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
재건축에서 신탁방식을 선택하는 가장 큰 이유는 사업을 비교적 전문적으로 추진할 수 있다는 점입니다. 조합을 직접 설립하고 운영하는 대신 신탁회사가 사업시행자가 되어 인허가, 자금조달, 시공사 선정 등 사업 전반을 관리합니다. 주민들 사이의 갈등이나 조합 운영 경험 부족으로 사업이 지연되는 것을 줄일 수 있고, 초기 사업 추진 속도가 빠를 수 있다는 것이 장점입니다.
다만 신탁방식이라고 해서 항상 사업이 더 빠르거나 사업성이 좋아지는 것은 아닙니다. 신탁사에 지급하는 보수와 각종 사업관리 비용이 발생하고, 중요한 의사결정 과정에서 소유자들이 느끼는 영향력이 조합방식보다 작다고 생각할 수도 있습니다. 특히 사업이 진행되면서 공사비나 분담금, 시공사 선정 등의 문제가 생겼을 때 주민들과 신탁회사 사이에 의견 차이가 커지면 오히려 갈등이 생길 수도 있습니다.
반대로 조합방식은 토지등소유자들이 조합을 만들어 직접 재건축을 추진하는 전통적인 방식입니다. 조합원들이 총회 등을 통해 중요한 사항을 결정하기 때문에 사업에 대한 주민들의 통제력이 상대적으로 크고, 신탁사에 지급하는 별도의 신탁보수도 줄일 수 있습니다. 하지만 조합 설립부터 임원 선출, 각종 계약과 의사결정을 직접 해야 하기 때문에 내부 갈등이 심하거나 전문성이 부족하면 사업 속도가 늦어질 수 있다는 단점도 있습니다.
따라서 어떤 아파트가 신탁방식에서 조합방식으로 방향을 바꿨다면 단순히 조합방식이 더 좋기 때문이라고 보기는 어렵습니다. 실제로는 신탁보수나 사업비 부담, 신탁사와 주민 간 의견 차이, 기대했던 사업 속도가 나오지 않는 문제, 주민들이 사업에 직접 참여하고 싶어 하는 요구 등이 복합적으로 작용했을 가능성이 큽니다. 결국 두 방식 중 어느 것이 유리한지는 단지의 주민 동의 정도와 사업성, 추진 주체의 역량 등을 함께 살펴봐야 합니다. 이런 내용들을 참조하여 파악하시는데 도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.