전세 에스크로 제도는 어떤 제도인가요?
이번에 부동산 뉴스를 보는데 전세 에스크로 제도가 도입이 된다면 국내 부동산 시장에서 월세화가 더 빠르게 진행이 될 예정이라고 하더군요.
그만큼 시장 파급력이 큰 제도인 거 같은데 전세 에스크로 제도는 어떤 제도인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세 에스크로 제도는 임차인이 지급한 보증금을 임대인이 아닌 제3의 금융기관이나 신탁회사등에 예치를 해두고 만기시 반환하는 제도를 말합니다. 문제는 전세계약이 이루어지는 데 있어 임대인은 목돈인 보증금을 받아 다른 곳에 사용할수 있다는 장점으로 매물을 등록하게 되는데, 전세에스크로 제도로 인해 보증금을 활용할수 없다면 아무런 수익이 없기에 전세매물 대신 월임대수익이 발생되는 월세로 매물을 등록할 가능성이 높아 결국 전세시장의 축소가 예상됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세 에스크로는 전세보증금의 전부 또는 일부를 집주인대신 금융기관이나 신탁회사 등에 예치하여 임차인의 보증금 반환을 보장하는 제도 입니다. 임대인의 부도나 파산으로 인한 보증금 반환 불가 상황을 막을 수 있어서 정부에서 도입을 검토중인데, 전세사기의 위험을 낮출 수 있고 임대인의 갭투자 등을 막을 수 있는 장점이 있으나 임대인의 자금 흐름이 억제되어 전세 공급이 축소되고 예치율과 수수료 및 이자 등에 대한 세부 방안이 필요하고 사회적 혼란을 가져올 수도 있는 단점이 있어서 먼저 충분한 사회적 합의가 필요한 상황입니다.
이번에 부동산 뉴스를 보는데 전세 에스크로 제도가 도입이 된다면 국내 부동산 시장에서 월세화가 더 빠르게 진행이 될 예정이라고 하더군요.
그만큼 시장 파급력이 큰 제도인 거 같은데 전세 에스크로 제도는 어떤 제도인가요?
===> 전세 에스크로 제도는 최근 전세사기와 깡통전세 문제를 해결하기 위해 안전장치로 주목받고 있는 제도입니다. 이 제도가 도입되면 부동산 시장의 구조 자체에 큰 영향을 줄 수 있어 월세화 가속이라는 전망도 나오고 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
우리가 중고거래를 할 때 안전거래를 하는 것과 비슷한 맥락입니다.
먼저 세입자가 전세금을 안전한 계좌(에스크로) 에 맡기고 은행이나 금융기관에서 임대인의 서류를 검토하여 문제가 없는지를 확인 후 문제가 없다고 판단이 되면 임대인에게 전세보증금을 제공하는 방식입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세 에스크로 제도는 세입자가 집주인에게 직접 전세금을 주는 대신, 제3자인 금융기관(에스크로 기관)에 전세금을 예치해 두는 방식입니다
이 제도를 통해 세입자의 전세금 반환을 보다 안전하게 보장할 수 있습니다
세입자가 전세금을 은행 등 지정된 기관에 맡기고, 집주인은 계약 조건을 충족해야 그 돈을 받을 수 있는 구조입니다
만약 집주인이 문제가 생기거나 전세 사기가 발생해도, 에스크로 계좌에 예치된 돈은 법적으로 보호되기 때문에 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 가능성이 높아지는 것입니다
최근 몇 년간 깡통전세, 역전세난, 전세사기 등 전세제도의 문제점이 사회적 이슈로 부각되면서, 세입자 보호 장치로서 이 제도가 주목받고 있습니다
지금까지는 전세보증금을 임대인이 즉시 받아서 대출 상환이나 추가 투자에 사용할 수 있었습니다
하지만 에스크로 제도 도입 시, 보증금을 바로 못 받게 되면 임대인은 초기 자금 조달이 어려워집니다
따라서 임대인들이 월세로 전환하려는 움직임이 커질 수 있습니다
에스크로 조건이 까다로워지면, 보증금이 묶이고 리스크도 커진다고 판단한 임대인이 전세 공급을 줄이게 될 수 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임차인이 임대인에게 보증금을 직접 주는 대신 신탁사나 보증기관 같은 제3자에게 보증금의 일부 또는 전부를 예치하는 방식입니다.
임대인은 예치된 보증금을 임의로 사용하지 못하고 계약 만료 시 확실히 임차인에게 반환하도록 보장 받을 수 있습니다.
이 제도 도입으로 임대인의 무자본 갭투자 행위와 전세사기를 효과적으로 차단할 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세 에스크로 제도는 전세보증금을 제3의 금융기관 계좌에 예치해 임대인 직접 수령을 막는 방식입니다.
세입자 보증금 보호에는 효과적이지만 임대인 자금 운용은 제한됩니다.
제도 도입 시 월세 전환이 빨라질 수 있다는 우려가 나옵니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전세에스크로 제도는 전세보증금의 10% 정도를 임대인이 의무적으로 신탁사나 보증기관에 예치를 해서 향후 전세보증금 반환 시 전세사기등을 방지하기 위한 제도라 보시면 됩니다.
하지만 임대인들에게는 크게 실효가 없어서 임대인들은 이러한 제도가 의무화 될 경우 차라리 월세로 돌릴 가능성이 커서 이러한 제도를 시행을 하게 되면 월세로 전환이 가속화 될 수 있다는 의미입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세 에스크로 제도는 전세 보증금을 안전하게 보호하는 제 3자 예치 시스템으로 전세 사기 방지와 임차인 보호에 큰 역할을 기대하고 있으며 시장에서는 에스크로 제도 도입으로 갭투자가 어려워지고 임대인의 보증금 활용이 어려워지면서 전세에서 월세로의 전환을 가속화하는 효과가 나타날 것이라 평가하고 있습니다
전세 에스크로는 전세금을 주인이 아닌 다른 제 3의 기관(예, 은행)에 맡겨두는것을 말합니다.
이후에 만기가 되면 해당 기관에서 보증금을 돌려줍니다.
전세금이 주인에게 가지 않기 때문에 전세사기 염려는 없지만 주인 입장에서는 내가 받아서 생활비로 쓰던 재투자를 하던 해야 하는 전세금이 내 주머니에 들어오지 않는다면 전세를 줄 의미가 없어집니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
전세 에스크로 제도란 무엇인가요? ==>
전세 에스크로 제도는 전세 보증금의 전부 또는 일부를 은행이나 신탁사 같은 제삼의 기간에 예치하는 제도입니다. 즉 임대인이 보증금을 직접 받는 것이 아니라, 공신력 있는 제 삼자가 임대차 계약이 완료되는 시점까지 보증금을 보관하고 있다가 계약 조건에 따라 임대인 또는 임차인에게 지급하는 방식입니다.
도입 배경 및 목적 ==>
이 제도의 주요 목적은 최근 증가하고 있는 전세 사기 및 무 자본 갭투 자로부터 임차인을 보호하고 보증금 미 반환 사고를 방지하기 위함입니다. 특히 저가의 연립.다세대 주택에 거주하는 취약 계측 임차인의 보증금 보호 필요성이 커지면서 논의가 다시 활발해지고 있습니다.
부동산 시장에 미치는 영향과 우려 ==>
말씀 하신 대로 전세 에스크로 제도가 도입될 경우 국내 부동산 시장의 월세 화가 더욱 가속화될 수 있다는 의견이 많습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
임대인의 보증금 활용 제한 :
현재 임대인들은 전세 보증금을 활용하여 주택을 구매하거나 투자하는 경우가 많은데, 에스크로 제도가 도입되면 보증금 사용이 어려워집니다.
전세 공급 감소 : 보증금을 활용할 수 없는 임대인들이 전세 계약을 꺼리고, 전세 자체를 월세로 전환하려는 경향이 강해질 수 있습니다. 이는 결과적으로 전세 물량 감소로 이어져 월세 전환을 부추기게 됩니다.
정부 개입에 대한 비판 : 일부에서는 이 제도가 사인 간의 계약에 정부가 지나치게 간섭하는 것이라는 비판도 제기되고 있습니다.
결론적으로, 전세 에스크로 제도는 임차인 보호라는 긍정적인 측면이 있지만, 시장에 미치는 영향이 매우 크기 때문에 도입 여부와 방식에 대한 심도 깊은 논의가 필요한 상황입니다. 이 제도에 대한 정부의 접근은 과거 부동산 중 개 법 개정 시도에서 중단되었던 경험도 있습니다.