월세계약 만료전 계약 해지하려고 합니다

Question

안녕하세요, 작년 3월부터 현재 집에 거주해서 내년 26년 3월까지 월세계약으로 거주하고 있는 상황입니다.

친구들과 함께 살고있는 도중, 한명의 근무지 이전으로 인해 어쩔 수 없이 월세 계약 만료 전 계약 해지가 필요할 것 같아

올해 5월 정도 ( 지금으로부터 3개월 전 )에 집주인에 양해 말씀 드리고 9월 1일에 계약 종료하겠다고 이야기 된 상황입니다.

현재 집주인이 언제 세입자가 들어올지 모르니 빨리 빼 줄 수 있으면 빨리 빼달라고 해서 저는 8월 중에 이사를 하게 되었습니다.

그런데, 집이 빨리 빠질것 같다고 하던 집주인의 말과는 달리, 현재 거주중인 집이 팔리지 않는 상황입니다.

이 상황에서 이사를 위해 9월 전에 계약 해지하기로 하였으니 보증금을 돌려달라고 요구하였으나,

남은 계약분 만큼 (6개월) 의 월세를 빼놓고 돌려주겠다는 말을 들었습니다.

이러한 경우 수긍하면 되는지, 타협의 여지가 있는지 궁금하여 질문드립니다.

제가 궁금한 점은 이것입니다.

1. 올해 5월, 이사 시기보다 4개월 전에 미리 상호 협의를 통해 9월에 계약 해지를 합의한 상황에서

남은 계약분 만큼의 월세를 100% 부담을 하는것이 맞나요 ?

2. 저희는 5월에 미리 말을 해놓았으나, 집주인(집주인이 부동산 운영중)이 집의 임대를 위한 적극적인 활동(네이버, 직방,,, 등 )을 하지 않고 있는데 이를 어떻게 조치해야 할까요 ?

> 저는 계약 해지하겠다고 말하고 바로 집을 내놓자고 하였으나, 집주인이 금방 빠질 것 같다며 거절 후 1개월 전에 집을 내놓앗다고 함

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

두가지 질문사항에 대해 번호별로 답변을 달아 드리겠습니다. 참고를 부탁드립니다

1. 올해 5월에 세입자인 질문자가 9월 1일 계약 종료를 원한다고 미리 통보했고, 집주인이 그 시점을 받아들여 합의가 되었다면, 이는 '합의해지'에 해당합니다. 이런 경우 계약서의 원래 종료일보다 앞서 양측이 합의하여 계약을 끝내기로 했다면, 그 이후 기간(9월 이후)의 월세는 법적으로 부담하지 않아도 되는 것이 원칙입니다. 즉, 5월에 9월 퇴거로 상호 협의가 있었다면 9월 이후 6개월분의 월세를 100% 부담하라는 집주인의 주장은 타당하지 않다고 볼 수 있습니다. 다만, 명확한 '합의'의 증거가 있다면 더욱 유리합니다. 문자, 카톡, 녹음 등으로 "9월 1일 퇴거 합의" 내용이 확인되면 분쟁 시 증거로 사용할 수 있습니다.

2. 계약 해지를 미리 통보한 이후에도 집주인이 적극적으로 새로운 세입자를 구하지 않았다면, 이는 세입자의 손해를 줄이기 위한 노력을 소홀히 한 것으로 간주될 수 있습니다. 민법상 손해배상을 청구하거나 계약 해지에 따른 위약금을 요구하려면, 손해를 최소화하기 위한 '경감 노력'을 해야 한다는 원칙이 있기 때문입니다. 세입자가 5월에 바로 집을 내놓자고 요청했음에도 집주인이 "금방 빠질 것이다"며 이를 거절하고 실제로는 한 달 후에야 집을 내놓았다면,임대인의 노력이 부족한 것입니다.

   결과적으로 , 집주인은 9월에 보증금을 전액 반환하여야 하며, 다음세입자 늦게 구해지는 것은 질문자님이 걱정할 내용이 전혀 아닙니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

만기전에 나가실때는 임대인께 말씀드리고 질문자님이 부동산 몇곳에 적극적으로 방을 내놓아야 합니다

임차인이 급해서 만기전에 나가는 상황이라 방이 나갈때까지 기다려야 하고 부동산 수수료도 임차인이 부담해야 합니다

그래서 질문자님이 적극적으로 내놓는게 맞습니다

지금이라도 몇곳에 내놓고 9월까지 방을 빼보시기 바랍니다

Answer 3

1. 올해 5월, 이사 시기보다 4개월 전에 미리 상호 협의를 통해 9월에 계약 해지를 합의한 상황에서

남은 계약분 만큼의 월세를 100% 부담을 하는것이 맞나요 ?

==> 계약기간 중 계약을 해지하는 경우 해제일자에 맞추어서 새로운 임차인을 찾으시는 것이 우선입니다. 그렇지 못한 경우 임대차계약종료시까지 월세 등을 납부할 의무가 있습니다.

2. 저희는 5월에 미리 말을 해놓았으나, 집주인(집주인이 부동산 운영중)이 집의 임대를 위한 적극적인 활동(네이버, 직방,,, 등 )을 하지 않고 있는데 이를 어떻게 조치해야 할까요 ?

> 저는 계약 해지하겠다고 말하고 바로 집을 내놓자고 하였으나, 집주인이 금방 빠질 것 같다며 거절 후 1개월 전에 집을 내놓앗다고 함

==> 계약기간 중 계약해제인 만큼 질문자님께서 부담해야 할 책임이고 이를 임대인에게 전가시킬 수가 없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

계약이 완전히 체결된 상태에서 일방의 의사로 해지하려 하는 경우에, 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려 받는 방식을 취하게 됩니다. 원칙적으로 따지면 남은 계약기간 동안 월세를 부담해야하는데, 9월 해지에 합의한 것도 있고 임대인이 소극적으로 임한 것도 있으니 세입자측에서 직접 부동산 여러곳에 방을 내놓는 등 적극적으로 후속세입자를 구하고 월세 부담을 최소화 하도록 협의해 보시는 것이 좋을 것 같습니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대차계약의 경우 임대인과 임차인은 계약기간은 지켜야 할 의무는 있지만 중도해지에 대한 협의가 있었고

또한 약정에 의해서 이사를 한 경우인데 거주를 하지 않고 있는 상황에서도 월세 납부를 요구하는것은 과해 보입니다.

물론 새로운 세입자가 안 구해져서 보증금 회수가 어려운 부분은 있겠지만 곧 구해진다는 말만 믿고 이사를 나간 것도 조금은 느슨한 행동이라 보여 집니다. 임대차계약은 보증금을 회수를 하고 이사를 나가야 됩니다.

따라서 임대인과 협의를 보시는 것을 추천드립니다. 사람도 안 사는데 월세 징수는 부당하다는 식으로 협의를 해보시는 것이 좋아 보입니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

임대차 계약은 기간이 정해진 계약이므로 중도 해지를 세입자가 요청하면 위약 상황이 발생합니다.

이 경우 임대인은 손해에 대한 보상을 요구하게 되는데 실제 손해에 대해 합리적인 범위 내에서만 청구가 가능합니다.

새로운 세입자가 들어올 때까지의 공실기간 동안의 월세 손해만 보상이 원칙입니다.

5월 조기 해지 의사 전달 + 9월 1일 계약 종료를 상호 합의 했다면 이는 사실상 합의 해지 계약입니다. 임대인이 명확히 동의했다면 이후에는 집주인도 빈 집에 대한 책임을 일부 부담해야 합니다.

따라서 남은 월세 6개월 분을 세입자에게 100% 부과하는 것은 과도하며 법적 근거가 부족하다 생각합니다.

계약은 상호 협의에 따라 바뀔 수 있는 부분이며 이 부분을 임대인에게 강력하게 어필하시길 바랍니다.

감사합니다.