오피스텔 월세 중도퇴실과 전입신고 관련문의

Question

안녕하세요. 중도퇴실과 전입신고 관련 문의가 있어서 글 올리게되었습니다.

제가 25년 5월 1일 부터 26년 4월 30일까지 월세계약을 했고, 이후에는 새로 계약서 작성없이 집주인분께 1년 더 연장가능할지 물어보고 문자상으로 가능하다는 답을받아 현재까지 살고있습니다.

제가 이직으로 인해 중도퇴실을 해야하는 상황이왔는데 ( 9월 15일까지는 짐을 다 뺄 예정 ), 짐빼기 2주전에 말하는 상황인지라.. 다음 세입자 구해질때까지는 월세 및 관리비를 내려고합니다. 여기서 궁금한 사항이 있습니다.

1. 만약 문자로 말했던 일년, 27년 4월 30일까지살아야하고 중도퇴실 안된다고하면 그대로 집 월세를 모두 내야하는건지? 다른 중도퇴실할수있는 방법은 없는지 궁금합니다.

2. 묵시적 갱신일경우 통보하고 3개월뒤에는 퇴실효력이 발생한다는 글을 보았는데, 현 상황도 해당이 되는건지?

2-1. 만약 2번에 해당되는 상황이라면 3개월치 월세를 한번에 내고 보증금을 돌려받을수는 없는지?

3. 해당 집 다음 세입자가 구해지기전, (이직으로인해) 다른 지역 집을 구할수도있는데 이런경우에는 전입신고는 어떻게해야하는지? 다음집으로 전입신고 해버리면, 현재 계약한 집은 보증금을 안전하게 돌려받지 못할수도있는건지 궁금합니다.

4. 다음 세입자를 구하기 위한 부동산 복비는 제가 지불하는게 맞는건지 궁금합니다.

5. 짐빼기 이주전이면 너무 급하게 말하는것같은데, 이 경우 문제가없는지? ㅜㅜ 사실 9월 마지막주에 입사라 그 사이에는 본가에서 잠시 쉬려고 했거든요......

긴글읽어주셔서 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 현재 계약만기는 27년 4월 30일이고 별도의 특약등이 없는 이상 계약기간은 유효하게 이어지게 됩니다,

1. 만약 문자로 말했던 일년, 27년 4월 30일까지살아야하고 중도퇴실 안된다고하면 그대로 집 월세를 모두 내야하는건지? 다른 중도퇴실할수있는 방법은 없는지 궁금합니다.

-> 원칙적으로 임차인의 일방적인 사정만으로 계약기간 중 계약을 해지하기는 어렵고, 중도해지를 위해서는 임대인과의 합의가 필요합니다.임대인이 새로운 임차인을 구하는 조건이나 중개보수 부담 등의 조건으로 중도해지에 동의한다면 그 조건에 따라 계약을 종료할 수 있습니다. 반대로 임대인이 중도해지에 동의하지 않는다면 원칙적으로 계약기간 동안의 임대료 등 계약상 의무는 계속 유지될 수 있습니다.

2. 묵시적 갱신일경우 통보하고 3개월뒤에는 퇴실효력이 발생한다는 글을 보았는데, 현 상황도 해당이 되는건지?

-> 해당 되지 않습니다.

2-1. 만약 2번에 해당되는 상황이라면 3개월치 월세를 한번에 내고 보증금을 돌려받을수는 없는지?

-> 2에 해당되지 않아 답변이 어렵습니다.

3. 해당 집 다음 세입자가 구해지기전, (이직으로인해) 다른 지역 집을 구할수도있는데 이런경우에는 전입신고는 어떻게해야하는지? 다음집으로 전입신고 해버리면, 현재 계약한 집은 보증금을 안전하게 돌려받지 못할수도있는건지 궁금합니다.

-> 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 다른 주택에 전입신고하면 해당주택에 대한 대항력은 상실하게 됩니다. 당연히 보증금 보호에 리스크가 커질수 있습니다.

4. 다음 세입자를 구하기 위한 부동산 복비는 제가 지불하는게 맞는건지 궁금합니다.

-> 임대인 위 조건으로 해지를 동의했다면 질문자님이 부담하시면 되겠으나, 임대인이 중도해지자체를 거부했다면 다음임차인 자체를 구하지 못하게 됩니다.

5. 짐빼기 이주전이면 너무 급하게 말하는것같은데, 이 경우 문제가없는지? ㅜㅜ 사실 9월 마지막주에 입사라 그 사이에는 본가에서 잠시 쉬려고 했거든요......

-> 중도퇴실을 요청하는 것 자체에는 문제가 없지만, 계약기간 중이므로 최종적으로는 임대인과의 협의가 필요한데, 임대인 입장에서는 새로운 임차인이 정해지지 않은 상태에서 갑작스럽게 중도퇴실 요청을 받으면 바로 동의하기 어려울 수도 있습니다. 그에 따라 최대한 빠르게 임대인에게 사정을 설명하고, 새로운 임차인을 구하는 방법과 중개보수 등의 조건을 함께 협의해보시는 것이 좋을 듯합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

주택임대차보호법상 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 즉, 현재 1년 계약이고 합의에 의해 1년 연장을 한 상황이므로 27년 4월 30일이 계약종료일이되고 임대인은 계약종료일까지 보증금을 돌려주지 않을 수 있고 임차인은 계약종료시까지 월세를 납부해야 합니다. 묵시적갱신은 성립하지 않으며 임대인이 동의하지 않으면 월세를 선불로 내고 보증금을 돌려받을 수 없습니다.

보증금을 받기전에 다른 곳으로 전출을 하게되면 대항력을 상실하여 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있으므로, 먼저 가족중 일부를 전입시킨 후에 본인은 새로운 주소지로 전출을 하면 양쪽 집에 대항력을 유지할 수 있습니다.

계약을 중도해지 하려는 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 중도퇴실 같은 경우 임대인의 동의를 얻어 관례적으로 다음 세입자 및 중개수수료를 부담하고 진행합니다.

2. 묵시적 갱신은 아닌 것으로 생각합니다.

3. 보증금을 받고 퇴거 해야 합니다. 보증금을 받지 않고 퇴거 시 대항력이 소실됩니다.

4. 네 맞습니다.

Answer 4

안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.

오피스텔 월세 중도퇴실 , 핵심은 '묵시적 갱신인지 합의갱신인지' 입니다.

① 계약 만료 후 단순히 계속 거주한 묵시적 갱신이라면 임차인은 언제든 해지 통보가 가능하고 , 임대인이 통보받은 날부터 3개월 후 계약이 종료됩니다.

따라서 원칙적으로 27년 4월까지 월세를 낼 필요는 없습니다.

② 다만 이번 경우처럼 임차인이 "1년 더 연장 가능한가" 라고 묻고 임대인이 문자로 "가능하다" 고 합의했다면 , 27년 4월 30일까지 기간을 정한 합의갱신으로 해석 될 여지가 있습니다.

이 경우 단순 묵시적 갱신과 달라질 수 있으므로 문자 내용을 정확히 확인해야 합니다.

③ 묵시적 갱신이라면 " 3개월치 월세를 한꺼번에 냈으니 즉시 보증금을 달라 " 고 일방적으로 요구할 수 있는 것은 아닙니다.

원칙적으로 해지통보 후 3개월이 지나 계약이 종료되어야 합니다.

다만 임대인과 합의하면 조기 정산은 가능합니다.

4. 보증금을 아직 못 받은 상태에서 새집으로 전입신고를 옮기는 것은 주의해야 합니다.

주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 하므로 , 보증금 반환 전 기존 주소에서 전출하면 권리보호에 문제가 생길 수 있습니다.

5. 중도 퇴실로 새임차인을 구하는 중개보수는 무조건 기존 임차인이 부담한다고 법에 정해진 것은 아닙니다.

다만 기간을 정한 합의갱신으로 판단된다면 임대인과 협의해 새 임차인을 구하고 중개보수를 부담하는 방식으로 조기해지하는 경우가 실무상 많습니다.

6. 이사 2주 전 통보 자체가 불법인 것은 아닙니다.

다만 오늘이라도 문자ㆍ카톡으로 명확하게 해지 의사를 통보하고 기록을 남기는 것이 중요합니다.

결론적으로 이 사례의 승부처는 "1년 더 연장 가능?" -> "가능" 이라는 문자 내용이 새로운 1년 계약의 합의인지 , 단순히 계속 거주하는 데 동의한 것인지입니다.

문자 원문을 확인해야 정확한 판단이 가능합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

위의 경우는 재계약으로 보여 지고 또한 재계약도 계약기간에 대해서는 임대인과 임차인 모두 이행의 의무가 있게 됩니다. 임차인의 개인사정에 의한 중도해지를 하기 위해서는 우선 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인이 동의를 하게 될 경우 임차인은 복비의 책임을 지고 새로운 세입자를 구해주고 세입자가 들어오는날까지 월세 및 관리비의 책임이 있고 그 날 보증금을 회수하고 퇴거를 하시면 됩니다. 감사합니다.