경제
용적률 개념 및 재개발 아파트 질문 4개있습니다
제가 사는 동네가
유독 90년대초에 지어진
아파트들이 많습니다
1. 참고로 광역시이고
제 경험상 대부분 진짜 늦어도
이런 아파트들은 50년 내외로
재개발이 되지 않나요?
2. 40년이상 된 아파트는 재건축 해야한다고 무슨 법도 있다고 하던데요
맞나요? 그 법 이름은 뭔가요?
3. 용적률 개념을 잘 모르겠습니다 "개념설명" 부탁드립니다
4. 용적률의 숫자가 높은게 좋은 건가요? 낮은게 좋은 건가요?
전문가분들 답변 부탁드립니다^^
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
50년 내로 재건축될 가능성은 높지만 단순 연수보다는 용적률, 사업성, 안전진단 통과 여부와 입지에 따른 추진 가능성과 속도가 크게 달라집니다. 40년이 지나면 반드시 재건축해야한다는 법은 없고 관련 법인 도시 및 주거환경정비법상 재건축 추진이 가능한 최소 노후, 불량 건축물 기준 연수는 30년입니다. 질문하신 용적률은 대지면적에 대비한 건물의 연면적의 비율인데 일반적으로 새로운 건물을 지을때는 용적률이 높을수록 땅 대비 건물을 더 높고 크게 지을 수 있으므로 용적률이 높은게 좋지만 재건축을 앞둔 기존 아파트는 현재 용적률이 낮아야 용적률을 높여서 일반 분양 아파트를 많이 지어 팔 수 있으므로 재건축 사업성이 높고 집주인에게도 유리합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
우리나라에서는 대체로 50년이 되기전에 재개발이나 재건축을 통해 노후된 아파트를 헐고 새로 건축을 하는 경우가 많지만 최근 건축공사비가 많이 상승하고 있는데다가 저층 아파트가 아닌 경우에는 사업성이 나오지 않아서 재건축 착수가 잘 되지 않는 경우가 많이 발생하고 있습니다. (특히 수도권이 아닌 경우)
재개발이나 재건축사업은 "도시 및 주거환경정비법"을 따라서 집행되며, 재건축의 경우에는 30년 이상된 아파트에 대해 안전진단을 통해 진행하게 되는데, 최근에는 재건축 사업을 빠르게 진행하기위해 안전진단은 사업시행계획인가 전까지만 통과하면 되도록 제도가 변경된 바 있습니다.
용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적)의 비율을 의미합니다. 즉, 토지의 면적에 비해 연면적이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것인데, (용적율 = 건축물바닥면적의 합 / 대지면적 x 100) 용적률 계산시 연면적에서 공중의 통행로, 물탱크, 기타 주민공동시설 등 건축법에서 정한 것들의 면적은 제외합니다. 기존에 비해서 용적률이 높아야 그만큼 건물을 높게지어 호실수를 늘림으로서 일반분양을 통해 수익을 거두어 사업성을 높일 수 있는 장점이 있지만, 용적률이 높아지면 동일한 면적에 세대수가 많아져 교통 문제 등 여러가지 문제가 생길 수 있어 실생활이 불편해 지는 등 단점도 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1) 아파트가 오래됐다고 해서 일정 기간이 지나면 자동으로 재건축이 진행되는 것은 아닙니다. 일반적으로 준공 후 30년 이상 된 아파트들이 재건축을 검토하는 경우가 많지만, 실제 사업 진행 여부는 사업성, 주민동의, 정비계획, 분담금 등 여러 조건에 따라 달라집니다. 따라서 40~50년이 됐다고 해서 반드시 재건축된다고 보기는 어렵습니다.
2) 40년 이상 된 아파트는 반드시 재건축해야 한다는 법은 없습니다. 과거에는 재건축 가능 연한이 최대 40년이었던 시기도 있었지만, 현재는 재건축 연한이 30년으로 완화되어 운영되고 있습니다. 그렇다고 30년이 지나면 의무적으로 재건축해야 한다는 의미는 아닙니다.
3)용적률은 쉽게 말해 대지면적에 비해 건물의 전체 바닥면적을 얼마나 지었는지를 나타내는 비율입니다.
즉, 용적률이 높을수록 같은 땅에 더 많은 건축면적을 확보할 수 있다고 이해하시면 됩니다.
4) 용적률은 무조건 높거나 낮다고 좋은 것은 아니지만 재건축 사업성 측면에서는 현재 용적률은 낮고, 재건축 후 적용받을 수 있는 용적률은 높은 것이 일반적으로 유리합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
아파트는 500년이 되어도 돈이 안되면 재개발이 안됩니다.
말이 정비사업이지 돈이 되는 사업만 추친하는게 재건축 재개발입니다.
40년 이상되면 노후도에 따라 안전평가가 낮게 나와 사업진행이 빨리된다는 뜻이지
절대 돈이 안되면 아무것도 안되는 것입니다.
그냥 슬럼화 됩니다.
핵심은 어떻게 말해도 돈입니다.
용적률은 쉽게 100평인 내땅에 꽉차게 집을 1층으로 지으면 용적률100%입니다.
그렇다면 꽉차게 2층까지 지으면? 네 200%입니다.
그럼 내땅에 건물을 반절인 50평만 집을 짓는다면? 그럼 용적률 50%입니다.
그럼 50평에 2층으로 짓는다면? 용적률 100%입니다.
그럼 50평에 10층까지 지으면 용적률은? 네 500%입니다.
이해하셨죠?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
90년대 초 아파트가 40~50년 쯤 됐다고 자동으로 재건축 되는 것은 아닙니다.
재건축은 노후도 뿐 아니라 안정성, 정비계획, 용적률, 대지지분 사업성, 주민동의, 분담금이 함께 결정됩니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
1) 아파트가 50년쯤 되면 무조건 재건축되는 건 아닙니다.
재건축은 연식뿐 아니라 사업성 , 주민동의 , 정비계획 , 공사비 등을 종합적으로 봅니다.
오히려 입지와 사업성이 좋은 곳은 더 빨리 추진되기도 합니다.
2) "40년 넘으면 재건축해야 한다" 는 법은 없습니다.
관련 법은 '도시 및 주거환경정비법' 이고 , 통상 재건축 연한은 30년을 기준으로 보지만 연한이 됐다고 자동으로 재건축되는 것은 아닙니다.
3) 용적률은 쉽게 말해 땅 크기 대비 건물 전체 바닥면적의 비율입니다.
예를 들어 대지 1,000m² 에 각 층 면적을 합한 연면적이 2,000m² 라면 용적률은 200%입니다.
4) 기존 아파트의 재건축 사업성만 놓고 보면 현재 용적률은 낮을수록 유리한 경우가 많습니다.
새로 지을 때 허용되는 용적률과의 차이가 커져 추가로 지을 수 있는 세대가 많아지기 때문입니다.
예를 들어 기존 150% -> 재건축 후 300%가 가능한 단지가 , 기존 280% -> 300%인 단지보다 일반적으로 사업성 확보에 유리합니다.
결국 재건축에서는 단순히 "용적률이 높냐 낮냐" 보다 현재 용적률과 향후 허용 용적률의 차이를 보는 것이 핵심입니다.
※ 오래된 저용적률 아파트 + 좋은 입지 + 높은 허용 용적률 조합이면 재건축 사업성이 좋아질 가능성이 큽니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
아파트의 경우 30년이 지나게 되면 안전진단을 통해서 재건축이 가능할 수 있습니다. 이전에는 그 대상이 40년 이상이어야 하지만 30년 이상으로 완화 되었습니다. 용적률이라는 것은 해당 토지면적에서 건축을 할 수 있는 전체면적을 말합니다. 예를 들어 100평의 토지가 있을 경우 100평 토지 위에 바닥 면적이 50평인 건물을 1층 짓는 다고 하면 전체 토지 100평에 건축 바닥면적이 50평이므로 50%가 되게 됩니다. 만일 2층 건물을 짓게 되면 바닥면적을 합치면 100평이 되게 되고 용적률 100% 되게 됩니다. 만일 법적으로 용적률을 200%까지 허용을 해준다면 4층까지 건축이 가능할 수 있습니다. 즉 용적률이 높을 경우 건물을 더 높게 많이 지을 수 있습니다. 감사합니다.