전세안고 매매시 계약갱신거부권 승계받을수 있나요?

Question

안녕하세요현상황- 집주인 매도 희망- 세입자 전세 계역 연장 희망저는 매수예정자인데 부동산에서 6개월 전 등기 이전하여 거부권을 행사하라고하는데 그러기엔 대출 등 복잡한 상황이 발생해 매수가 어려운 상황입니다전세안고 매매시 기존 계약을 승계받기 때문에기존 임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거부하고 제가 매수할때 기존계약을 승계하니 계약갱신거부도 같이 승계받을 수 있는거 아닌가요?(저는 매수 후 실거주를 할 예정입니다)

한영현 · Accepted Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.임차인은 최소 2년 계약 종료 시 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있습니다.따라서 계약 갱신요구권 거절은 매수자에게 자동 승계되지 않으면 실거주 요건은 매수자 기준으로 새롭게 판단합니다.즉 매수자 입장에서는 새로운 임대인이 되며 임차인의 계약갱신 요구를 수용하거나 거절할 수 있는 권리도 독립적으로 판단합니다.감사합니다.

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.판례에 따르면 전세를 안고 매매시 새로운 집주인이 임차인의 계약기간종료 2개월전까지 등기를 완료하면 임차인의 계약갱신청구권을 거절하고 직접거주가 가능합니다. 하지만 이보다 늦게 등기가 이루어지고 임차인이 이미 계약갱신청구권을 사용한 경우에는 새로운 집주인은 더 이상 임차인의 계약갱신청구권을 거절 할 수 없습니다.

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.기존 임대인이 실거주를 한다고 하고 본인이 실거주를 하지 않을 경우 기존 세입자에게 손해배상 청구를 당할 수 있어서 그렇게는 하지 못합니다. 즉 기존 세입자가 기존임대인에게 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 새로운 매수인은 그것을 인수받아야 합니다. 즉 매수 후 기존 세입자가 계약 만료가 되어야 이사가 가능합니다. 계약 만료 6개월 전에 소유권이전을 하셔야 새로운 매수자가 실거주 권리고 계약갱신청구권을 무력화 시킬 수 있습니다.감사합니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세를 안고 매수하는 경우, 기존 임대인의 실거주 목적 계약갱신 거절 통보는 매수인이 승계할 수 없습니다매수인이 실거주 목적으로 갱신을 거절하려면, 등기이전 후 정당한 기간 내에 직접 통보해야 합니다만기전 2개월에서 6개월사이에 해야 합니다

고경훈 · Answer

저는 매수예정자인데 부동산에서 6개월 전 등기 이전하여 거부권을 행사하라고하는데 그러기엔 대출 등 복잡한 상황이 발생해 매수가 어려운 상황입니다

전세안고 매매시 기존 계약을 승계받기

때문에

기존 임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거부하고 제가 매수할때 기존계약을 승계하니 계약갱신거부도 같이 승계받을 수 있는거 아닌가요?

(저는 매수 후 실거주를 할 예정입니다)

==> 네 맞습니다. 주임법에 따르면 계약기간 중 매매 등으로 인하여 소유권이 변경되는 경우에도 새로운 소유자는 기존의 임대인의 지위를 자동승계하는 만큼 전 임대인의 권리와 의무를 자동승계됩니다

곽대영 · Answer

계약갱신청구권을 매도인이 거부하고 매수인이 승계하는 그런 과정은 법 상 없습니다.

주택임대차보호법의 취지에 따라 법에 없는 내용이 발생했을경우는 통상 임차인에게 유리한 판정을 하는게 일반적입니다.

아직 관련해서 선례가 없으나 개인적인 생각으로는 그걸로 시시비비를 가려 할 경우 임차인이 유리하지 않나 합니다.

매수인이 등기하고 거부하는게 현재로는 가장 안정적인 거부방법입니다.