담보대출 있는집 월세 받을 수 있는지...
안녕하세요
인천 연수구에 있는 30평급 구축 아파트 매수를 고려하고 있습니다.
그리고 월세를 놓을 생각인데요
4억의 집에 주담대 2.8억을 받아 살 생각입니다. [집의 kb시세도 대략 4억 합니다.)
그렇다면 4억 집에 2.8억의 담보가 잡혀 있는 집인데
집을 구하는 세입자 입장에서 선뜻 들어올 수 있을까요?
해당 아파트는 역세권에 월세가 잘빠지는 단지이며 현재도 30평 월세 나와 있는 매물이 없을 정도입니다. 거래도 나름 활발해서 나오면 금방 빠지는거 같기도합니다.
아무튼 인천 연수구 기준으로는 최우선변제금액이 보증금 1억 4,500만원 이하면 최우선변제금액이
4,800만원이라는거까지 알았습니다. 만약 경매를 넘어가도 대항력 있는 월세입자면 우선적으로 은행의 담보보다 우선해서 4,800만원은 지킬 수 있다는 것인데
그렇다면 이런점을 고려 했을때 그 단지의 최근 실거래 월세 기준을 참고해서
예를 들어 보증금 5,000에 월세 80 (월세를 월 5만원 정도 시세보다 저렴하게 셋팅) 한다면
매물이 잘 빠질까요??
아파트를 사는 것도 처음이고 월세를 내줘보는 것도 그렇기에 처음이라 혼자 알아도보고 고민도 해서 이렇게 질문 드립니다.
주담대를 70% 받고도 한 4000~5000만원은 추가로 신용대출을 써야 되는 상황이라 이 부분에 대해서만 보증금을 받아 처리하고 월세로 주담대 상환금에 충당하려는 계획입니다.
현실적으로 가능할까요? 만약 월세가 안빠지면 곤란한 상황에 빠지는데
최우선 변제금액 만큼만 보증금을 셋팅하면 담보있는 물건이지만 월세가 나가는데 큰 제약은 되지 않을지요?
요약 시세 4억의 집에 은행저당 2.8억 잡혀 있는집을
보증금 5천에 반전세 월세를 놓으면 월세 놓기 가능성 있는지 (학군입지 및 교통은 좋고 및 거래량은 활발한 단지임)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문의 사항만 보고는 판단이 어렵습니다. 일반적으로 월세의 경우 최우선변제금이하 보증금과 시세대비하여 적정수준이라면 후순위 임차권으로도 크게 어려움은 없으나, 질문의 사항만으로는 해당 지역 시세를 알수 없기 떄문입니다. 일단은 해당 지역 전월세 시세를 기준으로 보증금을 정하고 해당 보증금을 통해 월세를 조정하는 방식으로 조건을 맞추시면 될듯 보입니다. 그리고 질문의 경우 소액임차인 최우선 변제금을 초과한 후순위 임차인은 구하기 어려운 게 일반적이기에 종합적인 판단은 주변 부동산을 통해 상담을 받아보시는게 가장 정확하게 기준을 잡으실수 있을것으로 보입니다.그리고 매물이 빠르게 빠질지는 해당 목적물의 시설상태등도 영향을 줄수 있는데 질문처럼 입주요건이 우수하고 선택가능한 매물이 없는 경우라면 세입자를 구하기 어려울것으로는 보이지 않습니다 .
안녕하세요. 공인중개사입니다.
담보대출이 많아도 보증금을 최우선 변제 범위 이하로 설정하면 세입자 유입은 가능합니다.
역세권, 수요 많은 단지라면 보증금 5천, 월세 수준은 충분히 경쟁력이 있습니다.
다만 공실 위험 대비 비상자금 확보가 필수입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
해당단지의 상황이나 주택의 상태 등 구체적인 상황에 따라서 달라질 수는 있습니다만 보증금을 최우선변제금액으로 전량 회수할 수 있는 4800만원 이하로 하고 월세도 약간 저렴한 정도로 내놓는다면 월세 세입자가 있을 수 있을 것으로 판단됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
가능합니다.
주택담보대출(근저당)이 잡혀 있더라도 소유자는 임대차 계약을 체결할 수 있습니다
시세 4억 / 담보 2.8억의 집을
보증금 5천 + 월세 80으로 임대하는 것은 충분히 가능합니다
세입자에게 근저당 사실 고지하고
세입자는 확정일자·전입신고 하면
보증증보호 가능할것으로 보입니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
최근 전세사기에 대한 이슈가 많고 세입자들 사이에서도 이러한 문제에 대해서 민감하게 반응을 많이 하고 있습니다.
즉 최우선변제금액에 대한 지식도 많이 있기 때문에 최우선변제금액 정도에 계약을 할 가능성이 크다고 사료됩니다.
또한 기존 근저당권 및 임대인의 경제적 상황등을 다 고려를 하기 때문입니다.
우선 부동산 인근 공인중개사님과 협의를 해서 적절한 시세를 적용을 하는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
1. 선순위 근저당이 있는 집에 임차인이 입주하기 위해서는 아래와 같은 사항을 고려해야 하니다.
가. 전세인 경우 : 선순위 근저당을 말소해야 합니다.
나. 월세 : 최우선 변제금액에 해당되는 경우 입주하는데 문제가 되지 않습니다.
2. 보증금 규모는 선순위 근저당 설정일자를 고려하여 최우선 변제금액이 얼마에 해당되는지 확인이 필요한 사항입니다. 이 금액 내에서는 얼마든지 입주 가능합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
개인적인 생각 말씀드리겠습니다.
주담대 2.8억이 잡혀 있는 4억짜리 집을 보증금 5천만 원 반전세 월세 80만 원에 내놓는다면 월세가 잘 나가고 세입자도 매력적으로 느낄 것 같습니다.
주변 시세를 파악하여 적절한 시세로 내놓으시길 바라겟습니다.
감사합니다.