토허제 구역 아파트 매수 시 실거주 조건 관련 승인 가능 방법이 있을까요?

Question

토지거래허가구역 내 아파트를 세입자(전세) 승계 조건으로 매수하려고 합니다.

제가 생각했던 일정은 아래와 같습니다.

• 9월: 토허제 승인 및 매매계약

• 1월: 잔금

• 6월: 전세 만기 및 세입자 퇴거 후 실입주

그런데 구청 심사 과정에서 제가 최근 세대분리를 했는데, 세대분리 기간이 1주일 정도로 너무 짧아 허가가 반려되었습니다.

이후 구청 담당자와 통화했는데, 매수 후 4개월 이내(1월경) 실입주가 가능하다면 허가를 검토해줄 수 있다는 취지로 안내받았습니다.

그래서 세입자와 협의해봤지만, 현재로서는 1월 퇴거는 어려울 것 같다고 합니다.

제 상황은

• 저는 1주일 전에 부모님 집에서 나와 세대분리 완료

• 현재 별도 세대로 거주 중

• 여자친구는 부모님(유주택자) 세대에 거주 중

• 혼인신고는 바로 가능

입니다.

질문드립니다.

• 세입자가 1월 퇴거가 어려운 경우 토지거래허가를 받을 수 있는 다른 방법이 있을까요?

• 혼인신고를 하면 허가 심사에 도움이 될 수 있을까요?

• 세대분리 기간이 짧은 경우 보완할 수 있는 자료나 방법이 있을까요?

• 구청과 다시 협의할 때 어떤 논리로 설명하는 것이 좋을까요?

Answer 1

안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.

토허제 아파트에 기존 세입자가 있다면 '4개월 내 무조건 입주' 만이 답은 아닙니다.

2026년 5월 제도 변경으로 , 현재 실제 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택은 기존 임대차 종료일까지 실거주 의무를 유예받을 수 있는 길이 확대됐습니다.

따라서 질문처럼 전세 만기가 6월이라면 , 단순히 "1월까지 세입자를 내보내겠다" 는 방법보다 현 임대차계약을 승계하고 만기 즉시 실입주하겠다는 계획으로 다시 구청과 협의해볼 필요가 있습니다.

핵심은 세대분리 1주일이나 혼인신고 자체가 아닙니다.

실제 자기거주 목적이 객관적으로 인정되느냐가 중요합니다.

혼인신고도 실제 신혼집 마련이라는 사정이라면 보완자료가 될 수 있지만 , 허가를 받기 위한 형식적인 혼인신고만으로 해결되는 것은 아닙니다.

구청에는 :

● 현재 임대차계약서 및 확정된 만기일

● 계약갱신 여부 및 만기퇴거 관련자료

● 만기 즉시 입주 확약서

● 현재 세대분리 및 실제 거주 증빙

● 혼인 예정이라면 혼인ㆍ신혼집 마련 계획 등을 제출하면서 "갭투자가 아니라 기존 임대차종료 후 즉시 2년 이상 실거주할 실수요 매수" 라는 점을 소명하는 것이 핵심입니다.

따라서 세입자를 억지로 1월에 퇴거시키는 방법부터 찾기보다 , 현행 '기존 임차주택 실거주 유예' 적용 대상인지 관할 구청에 재심사를 요청하는 것이 우선입니다.

다만 토지거래허가는 관할 허가권자가 구체적인 이용계획을 심사하므로 계약 전 서면으로 확인받는 것이 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

지금 상황에서는 세입자와 원만히 협의하여 이사비 지원, 혹은 남은 계약 기간에 대한 보상 등을 통해 1월로 퇴거 시점을 앞당겨야 합니다.

만약 세입자가 법적으로 계약갱신청구권을 쓰겠다고 버티는 매물이라면 토허제 승인 자체가 불가합니다.

혼인신고를 하면 실거주 진정성 입증을 할 수 있기 때문에 유리하다 생각합니다.

이 주택이 투기 목적일 아니라 신혼부부의 독립된 보금자리를 마련하기 위한 불가피한 절차임을 증명하는 수단이기 때문에 혼인신고를 하신다면 허가가 날 확률이 올라갑니다.

다시 공무원과 협의할 때는 혼인신고를 통해 신혼부부 실거주 목적임을 명확히 하고 세대 분리의 진정성을 입증할 자료를 동시해 준비하는 것이 좋아 보입니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

토지거래허가제의 경우 허가 후 반드시 4개월 이내 전입신고를 해야 하고 바로 2년간 실거주 의무가 있게 됩니다.

위반하게 될 경우 허가 취소 및 형사 처벌이 있을 수 있기 때문에 우선 세입자와 퇴거에 관한 협의를 먼저 진행을 해서 전입신고 여부를 확정을 한 후 허가 신청을 하는 것이 순서로 보여 집니다.

감사합니다.