전세 중도퇴실 및 매매 시 대항력 유지 방법
1. 현재 상황
• 대출 및 보증: 청년버팀목전세대출 이용 중이며 HUG 전세보증보험에 가입되어 있습니다.
• 계약 기간: 2026년 10월 31일 만료 (아직 기간이 많이 남음)
• 이사 사유: LH 국민임대아파트에 당첨되어 2025년 12월까지 입주해야 합니다.
• 임대인 협의 내용:
• 중도해지를 요청했으나, 임대인은 새로운 세입자를 받지 않고 주택을 매매(매도)하겠다고 합니다.
• 저희가 이사를 나간 후 공실 상태에서 입주 전부터 있던 곰팡이 문제로 작은방 도배를 새로 하고 매물을 내놓겠다고 합니다.
질문사항
1. 짐 일부 존치 및 전입신고 유지로 대항력 확보 가능할까요?
2. LH문의 결과 보증금 문제로 전입신고를 늦출 수 있다고 답변을 받았으나, 제가 전입신고를 해야할 시기가 왔을 때를 대비하여 제가 준비할 수 있는게 있을까요?
3. 짐 일부만 존치되어 있는 상태에서 도배에 협조하였을 때 대항력 확보에 불리하게 영향을 줄 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세보증금을 반환받기 위해서는 대항력을 유지해야하므로 짐을 일부 남겨두고 주민등록을 유지하실 필요가 있습니다. 전세보증금 회수가 늦어지는 것에 대한 유예기간은 LH지사마다 규정이 다를 수도 있으므로 확답을 들어놓는 것이 좋을 것입니다. 비번을 알려주면 대항력에 문제가 발생할 수도 있으므로 도배를 위해 문을 개방할 때 직접 열어주는 것이 필요할 수 있을 것입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,짐 일부를 두고 전입신고 유지로 대항력 유지 가능합니다
,새집 전입신고 늦출 수 있지만, 미리 준비해야 할 점 있습니다
임대인에게 대항력 유지 필요함 문서화 (카톡/문자)
짐 존치 사진·영상 확보
열쇠 또는 도어락 비밀번호를 계속 본인이 관리해야 합니다
,도배 협조 자체로는 대항력 깨지지 않지만, 실제 점유를 포기한 상태처럼 보이는 것은 위험합니다
비밀번호 변경/완전 공실은 위험하니 계속 관리를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
1. 대항력을 유지하기 위해서는 전입신고 + 점유가 성립이 되어야 합니다. 짐 일부가 있을 경우 점유로 인정을 받을 수 있습니다.
2. 우선 LH로 전입이 늦어지게 되면 LH의 대항력 또한 늦어지게 되므로 기존 임대차를 빨리 정리를 하는 것이 좋아 보입니다.
3.1번의 답변과 같다고 볼 수있습니다
우선 가족중에 한번을 기존 집에 전입신고를 시키고 본인은 LH로 전입신고를 하는 방법이 있습니다.
가족중에 한명이 전입이 되어져 있을 경우 대항력이 유지를 할 수 있습니다.
또한 조금이라도 공실에 대한 비용을 아끼기 위해서 전대차방식으로 단기임대로 비용을 줄일 수 있는 방법도 있지만 임대인 동의가 필요하긴 합니다.
우선 빨리 기존 집이 처분 되는 것이 가장 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
짐 일부를 남겨두고 전입신고를 유지하면 대항력은 일정 부분 유지할 수 있으나 완전한 거주 의사가 있어 실제 점유 상태임을 입증해야 합니다.
일부 짐만 남겨둔 상태에서 거주 의지가 불문명하면 임대인이 대항력 유지에 이의를 제기할 수 있습니다.
전입신고 시기는 전세금 반환 문제와 연관되어 LH에서 전입신고를 늦출 수 있다는 안내를 받으셨지만 전입신고는 대항력 확복에 필수라 보증금 반환과 연계돼 어려움이 있다면 임차권등기명령을 법원에 신청해 대항력과 우선변제권을 법적으로 확보하시길 바랍니다.
감사합니다.
1. 짐 일부 존치 및 전입신고 유지로 대항력 확보 가능할까요?==> 우선 전입신고 상태를 유지하는 것이 가장 중요하고 그 다음에 새로운 임차인을 찾으시기 바랍니다. 전입신고 상태를 유지하기 위해서는 본인 또는 가족 중 일부라도 현 주거지에 주소를 남겨 두어야 합니다.
2. LH문의 결과 보증금 문제로 전입신고를 늦출 수 있다고 답변을 받았으나, 제가 전입신고를 해야할 시기가 왔을 때를 대비하여 제가 준비할 수 있는게 있을까요?
==> 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다.
3. 짐 일부만 존치되어 있는 상태에서 도배에 협조하였을 때 대항력 확보에 불리하게 영향을 줄 수 있을까요?
==> 네 그래도 두시는 것도 중요합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
대항력은 실제 거주 + 전입신고 + 확정일자 3요소가 충족되어야 유지됩니다.
짐만 일부 남기고 전입을 유지하는 방식은 판례상 실거주 인정이 어려워 대항력이 깨질 수 있습니다.
LH 입주로 전입이 늦을경우 기존 집 전입이 빠지면 보증금 보호가 약해지므로 대항력 유지보다 이사일정 조율 + 임대인과 서면 합의가 안전합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
차례대로 답변을 드린다면 실질적인 거주 없이 짐 일부만 두고 전입신고만으로 대항력을 확보하시기는 어려우며 보증금 등의 이유로 전입신고 지연 시 사전 협의가 필요합니다
또한 도배와 같은 공사 협조 시에는 임대인의 동의와 거주 증빙이 중요하며 대항력 유지에 유리하니 참고하시기 바랍니다안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 원칙상은 점유와 전입신고 모두를 유지하여야 하나, 일반적으로는 전입신고상태만을 유지하면 대항력은 유지가 된다고 볼수 있습니다.
2.없습니다, 전입신고는 말그대로 새로운 주소지에 전입신고를 하시면 되는 부분이지 별도의 준비는 필요하지 않습니다. 다만 새로운주택에 전입신고가 필요한 시점까지 현 주택의 보증금 반환이 되지 않으면 이때는 대항력 유지에 대한 문제가 발생할수 있습니다.
3. 일반적으로는 대항력 확보에는 문제가 없다고 볼수 있으나, 점유를 상실한 경우 시간이 장기화되면 대항력에 대한 리스크가 전혀 없다고는 보기 어렵습니다.