자연녹지지역은 매매가 불리한 땅인지요...
자연녹지지역은 매매가 불리한 땅인지요...
상속 받은 논(답) 대략 800평이 있는데,
해당 땅을 이음에서 검색해보니
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구
그외 법률 : 가축사육제한구역(모든가축), 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)
이렇게 나와 있습니다.
이중에 이음 사이트에서 확인을 해보니 자연 취락지구는 귀퉁이에 살짝 걸쳐면 있는 상황이라 별로 의미는 없어 보입니다.
그런데 이것저것 제한이 많은거 같은데... 매도에 어려움이 많을까요? ㅠㅠ
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
자연녹지지역은 도시지역 중에서도 녹지의 보전과 제한적 개발을 허용하는 용도지역입니다.
목적: 환경 보호, 도시 확산 방지
주택, 일부 근린생활시설은 허용되지만, 공장·대규모 상업시설 등은 불가합니다.
이에, 아래와 같은 사유로 매매가 불리할 수 밖에 없습니다.
1. 용도 제한 (건축 가능 범위 제한)단독주택, 근린생활시설(작은 편의점 등) 등은 가능하지만,
아파트, 창고, 공장, 대규모 상가 등 수익형 건물은 거의 불가합니다.
따라서 개발 목적 투자자에게 매력도가 낮음.
축사 건축이 불가능하므로 농업·축산업 기반 활용도↓
귀촌·귀농 목적지로서의 매력도 감소
공장·제조업 부지로 활용 불가
소규모 창고형 공장도 어려울 수 있습니다.
2권역도 꽤 강력한 규제가 걸리는 지역입니다.
오폐수 배출 기준 강화
정화시설 설치 필수
개발행위 인·허가 심사 강화
이 역시 건축 허가 및 용도변경 등에서 제약이 많아져 개발 매력이 떨어집니다.
현실적으로 농지취득자격증명 발급이 가능한 매수자가 있어야 매도가 가능할 것으로 보이며, 혹시라도 도로와 인접해 있거나 자연취락지구와 인접해 있다면 향 후 소규모 개발 가능성으로 약간의 매리트는 있을 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
현재 보유하신 자연녹지지역의 논(답)은 개발에는 제약이 많고, 따라서 매도는 불리할 수 있습니다
그러나 위치, 도로접근성, 일부 자연취락지구 포함 여부 등에 따라 상황은 달라지며, 소액 투자자 또는 농업/전원생활 수요자 대상으로는 매도 가능성도 있습니다
그러니 그지역 부동산에 가셔서 상담을 해보시기 바랍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
자연녹지지역은 어감상은 시골같아 보이지만 실제로는 도시지역의 일부로서 (용도지역에는 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이 있습니다.) 그중에서도 자연녹지지역은 장래 도시용지 공급등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 제한적인 개발이 허용되는 지역을 말하므로, 도로에 접해있다면 개발이 가능한 토지라서 매도에 큰 어려움은 없을 것입니다.
해당 땅을 이음에서 검색해보니
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 :도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구
그외 법률 : 가축사육제한구역(모든가축), 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)
이렇게 나와 있습니다.
이중에 이음 사이트에서 확인을 해보니 자연 취락지구는 귀퉁이에 살짝 걸쳐면 있는 상황이라 별로 의미는 없어 보입니다.
그런데 이것저것 제한이 많은거 같은데... 매도에 어려움이 많을까요? ㅠㅠ
==> 현재 토지 이용규제 상황을 고려할 때 개발에 쉽지 않아 찾는 분들이 적을 것으로 보입니다. 그럼에도 시세를 고려하여 매도를 한다면 얼마든지 가능합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
토지의 경우 해당 토지의 활용 가치에 따라서 가격이 상승하는 모습을 보입니다.
자연녹지지역의 논(답)일 경우 개발에 대한 이슈가 없는 경우 경작에 대한 희망 매수자가 있어야 매도가 가능한데 사실 찾기가 어려울 수도 있습니다. 따라서 해당 토지에 인근 토지소유자에게 협상을 하는 방법이 그나마 좋은 방법이고 아닌 경우 해당 토지 공인중개사나 해당 지역 이장등 거주자들에게 의뢰를 해서 매수자를 찾는 방법이 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
결론부터 말씀드리자면 자연녹지지역은 용도 규제 때문에 매매나 개발에 제약이 많아 일반적으로 투자 또는 활용 측면에서 불리한 측면이 많이 있습니다.
따라서 자연녹지지역은 선호도가 낮습니다.
하지만 매수자의 성향에 따라 매수하려는 사람은 있기 마련이니 땅을 잘 활용할 줄 아는 분에게 매도한다면 매도가 가능하리라 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
지금 보유하고 계신 자연녹지지역은 말 그대로 환경 보전과 도시의 쾌적성을 위해 일정 개발 제한을 두는 지역이에요.
자연녹지지역의 주요 특징건폐율 : 보통 20~40%
그렇다고 완전히 활용이 막힌 땅은 아니지만, 몇 가지 제약이 있기 때문에 매매 시 불리한 요소가 될 수 있는 건 사실입니다.용적률 : 100~150%
허용 용도 : 단독주택, 일부 근린생활시설, 공공시설 가능
(대규모 개발/공장/대형상가 거의 불가)녹지 보호 목적으로 무분별한 개발 제한
현재 해당 토지의 제약 사항가축사육제한구역 : 축사 불가 (소, 돼지, 닭 등 전부 X)
배출시설설치제한지역 : 공장, 폐기물처리시설, 오염물질 배출업종 불가
수질보전특별대책지역 2권역 : 하천/호소 오염 방지를 위해 일정 시설/용도 제한
이런 조건들이 모이면 토지 활용도가 낮아지고, 매수자 입장에서 매력도가 떨어질 수 있어요.
매도 시 불리할 가능성개발이나 상업적 활용을 원하는 투자자들에게는 매력도가 낮음
건축이나 개발을 계획하는 사람 입장에서도 용도변경이 어렵거나 가능성 희박하면 매입을 꺼림
다만 주택용 단독주택, 귀농귀촌용 소형 주택부지로 관심 가질 수 있어요
그래도 매도 가능한 타겟귀농, 전원주택 희망자
차후 토지보상 가능성 기대하는 투자자 (인근 개발 가능성 여부 확인)
자연 친화형 카페/소형 숙박업소/농업시설 목적의 개인
매물 홍보 방향을 잘 잡는 게 관건이에요.
한 가지 팁혹시 모를 개발 가능성을 위해 2030, 2040 도시계획안을 시청이나 군청 도시과에 문의해보세요.
해당 부지 인근에 도로 신설, 택지개발지구 예정지, 산업단지 계획 같은 게 잡혀 있다면 상황이 달라질 수 있거든요.참고하세요!!
