서울 근저당 없는 전세인데 판단을 못하고 있습니다
서울이고
구축 다세대 빌라입니다
내부인테리어 싹다해서 외관이랑 느낌이 다르고
17평정도되고 쓰리룸입니다
22년도 매매가가 3억6백만원이고
지금 전세를 2억3천에 들어가려고하는상황인데
공시지가? 공시율? 뭐 그거때문에 보증보험이 안된다고합니다
집주인도 안되는걸 알고 임차인이 불안해하니까 전세권 설정해도된다그랫고 특약 넣고 싶은거있으면 다 넣으라고까지 말햇습니다
그리고 등기보면 근저당 융자 등등 하나도 없고 그냥 갑구에 매매한 기록만 있고 토지대장도 그 세대보면 위반건축물이 아닙니다
보증보험안되는거빼고는 다 맘에 들어서 고민중인데요
전세사기 위험부담이 있을까요?
국토교통부에서 보면 그 세대는 22년도 매매한 내용만나오고 다른세대도 25년 전세있긴한데 평수가 다름 한 2억정도로봤습니다
확정일자 전입신고 전세권설정 각종특약설정 등으로도 불안전할까요?
혹시 필요할지모르겟는데 대출은 서울시 신혼부부 임차보증금 이자 지원 이걸로 할 계획입니다
그 외 필요 정보가있으면 댓글로 말해주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
빌라의 경우는 아파트와 달리 동일한 주택에 대한 거래 내역이 없는 경우가 많아서 공시지가의 126%이내가 되어야 전세보증보험 가입이 가능합니다. 즉, 실거래가가 확실하지 않으므로 가능한 낮은 금액으로 잡게되는데 전입신고와 확정일자로 우선변제권을 획득하고 전세권 설정으로 임의 경매가 가능하더라도 집값이 떨어지는 경우 보증금을 100% 반환 받지 못할 가능성은 존재합니다. 따라서 걱정이 되신다면 월세로 돌리시거나 다른 집을 알아보시는 것이 좋을 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 대출이 가능한지 도 우선 알아볼 필요가 있어 보입니다.
공시지가 및 공시율 관련해서 시세가 과하게 측정이 되어 전세가격이 높게 측정이 될 경우 대출이 안 나올 수도 있으니 대출을 우선 알아보시고 특약에도 대출이 안될 시 계약 취소 조항을 넣으시길 바랍니다.
또한 시세 대비 전세가율이 얼마정도인지 한번 알아보시고 향후 다른 세입자가 들어와서 보증금반환 가능성이 큰지도 알아봐야 향후 보증금회수에 애를 먹지 않을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
근저당이 없다면, 일단은 그렇게 위험한 상황은 아닙니다. 전세권을 설정해서 선순위 채권자가 되시면 추후 큰 무리는 없을 것입니다. 다만, 보증보험은 전세사기·경매 상황에서 임차인의 보증금을 안전하게 회수할 수 있도록 하는 장치인데, 이게 안 된다는 건 불확실성이 커진다는 의미입니다. 특히 다세대 주택의 경우, 경매가 진행될 때 시세보다 낮게 낙찰되는 사례가 있어 보증금 회수율이 떨어질 수 있습니다.
전세권 설정과 전입신고 확정일자 까지 하면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 즉 집이 경매로 넘어가도 일정 범위 내에서는 보증금 회수가 가능합니다. 다만, 다세대 주택이라 낙찰가가 전세금보다도 떨어질 가능성을 염두에 두어야 하죠.
이런 경우에는 집주인의 만기 시 상환능력이 어느정도 되는지를 확인해 보아야 합니다. 또한, 다른 주택이 있는지, 다른 사업 등으로 인해 해당 주택이 위험해질 우려가 있는지를 살펴야 합니다. 자본이 충분한 집주인이라면, 문제 될 것 같지 않지만, 다른 이슈로 인해 해당 주택이 경매로 넘어가는 경우에는 경매 낙찰가만이 유일한 희망이 됩니다. 그래서 저는 안전하다고는 판단하지 않는 편입니다.
전세사기라는 것이 치고싶어서 치는게 아니죠.
이러저러 하다가 전세보증금 못돌려주면 그게 전세 사기인데요.
요즘엔 보증보험 되지 않는 곳은 추천 드리고 있지 않습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세권설정등기의 경우 임차권보다는 권한이 강화되는것은 사실입니다, 임차권과 차이를 보자면 전입신고 및 확정일자 부여없이도 대항력과 우선변제권을 가지며, 보증금 미반환시 법적 반환소송없이도 바로 경매신청이 가능한 장점이 있습니다. 문제는 이렇게 하더라도 경매를 통해 매각금액이 보증금보다 낮거나 경매비용등의 문제로 전액배상을 받지 못할 가능성은 있습니다. 보증보험의 경우는 미반환시 일정절차를 통해 구상권으로써 전액 반환을 해주는 것이기에 둘만 비교하자면 보증보험가입이 가장 안전하게 보증금을 지키는 방법이라고 할수 있습니다. 즉, 보증보험 가입이 불가하면 보증금에 대한 보호에는 리스크가 따르게 됩니다. 특히 전세거주중 매매시세가 하락하여 깡통전세가 되게 된다면 이때는 경매를 진행하더라도 보증금 손실은 확정이 될수 밖에 없습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
현재 정보만 보면 전세사기 가능성이 상대적으로 낮은 편입니다.
다만 보증보험이 안되기 때문에 법적 보호를 최대로 확보하는 전략이 필요합니다.
전입신고와 확정일자를 꼭 하시고 등기부 등본을 보고 선순위 채권자 및 근저당권자가 없으니 너무 걱정하지 않아도 되겠습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
그집공시지가에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가여야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
그런데 전세가가 높아서 전세보증보험에 가입이 안되는 것일겁니다
그런데 대출이 되는지도 먼저 알아보셔야 할거 같습니다
보증보험가입이 안되면 대출도 안되는 편이라 그부분을 먼저 확인하시는것이 좋을거 같습니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
결과적으로 보증보험이 되지 않는 매물이면 추후 경매로 넘어갈 시
낙찰가로 배당을 받으셔야 합니다.
또한 보증보험이 되지 않으면 다음 세입자가 맞춰져야 보증금을 받을 수 있는 전세의 특성상
다음 세입자가 늦게 맞춰져 보증금을 만기보다 지연되어 받을 가능성도 높습니다.
가능한 보증보험 가능한 금액으로 보증금을 내린 후 월세를 지불하는 식으로 말씀해보시고
불가하면 주변 시세 파악 후 본인 가치판단하에 진행하시면 됩니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 공인중개사입니다.
보증보험이 불가능하더라도 근저당없음, 전세권 설정 가능, 위반 건출물 아님 등의 조건이면 법적 보호장치는 어느정도 갖춰진 셈입니다. 다만 보증보험 불가는 공시가격이 낮거나 건물 구조 특성상 리스크 요인이 될 수 있습니다.
이미 많이 알아보신것 같은데 시세대비 전세가가 70% 정도 수준이면 그래도 괜찮다고 봅니다.
하지만 요즘은 확실히 보증보험 안되는 집은 임차인들이 계약을 꺼려하시기는 합니다.
지금 정도를 위험하다 안위험하다 판단할수는 없고 주인에 따라 다를뿐입니다.
전세권설정은 굳이 의미없고 전입+확정일자만 잘 받아놓으시면 됩니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
전세보증보험 가입이 불가한 것은 안타깝지만말씀하신 상황을 고려하면 전세사기 위험은 낮아보입니다.
집주인에게 근저당, 융자 등 채무도 일체없으고 매매가 대비 전세가율은 75% 수준으로 비교적 낮은 수준입니다.
임대인이 전세권 설정 등기를 하라고 하는 등 임차인의 불안을 해소하려는 태도를 보이는 모습도 이를 뒷받침합니다.
전세권 설정은 보증보험이 불가능한 경우 임대보증금을 보호할 수 있는 가장 강력한 법적 안전장치이기 때문입니다.
전세권 설정 등기만 확실히 진행하시면 큰 문제는 없을 것으로 보여집니다.
계약 시 보증금 반환 시기를 명시한 특약을 반드시 넣으시길 바랍니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전세권 설정과 함게 전입신고와 확정일자를 받아두신다면 보증보험이 되지 않더라도 어느 정도는 안전하다 개인적으로 생각이 됩니다.
임대인도 특약 부분에 적극적으로 요구를 수용해 주고 있으니 전세금 반환 보장과 계약 해지 시 조건 등을 명확하게 기재해 두신다면 어느 정도 안전장치는 가능하신 상황입니다.
보증보험 가입이 안되는 부분이 리스크 요소인 상황인데(물론 위 진행사항대로 하신다면 개인적으로 저는 위험은 적다고 생각합니다) 이를 감수하시고 들어가실지 아니면 보증보험 가입이 가능한 다른 매물을 선택하실지 신중하게 판단을 해보셔야 할 것 같습니다.