전대차 계약시 전차인 전입신고에 대해 질문하고 싶어요.

Question

안녕하세요. 제가 교환학생으로 6개월간 집을 비우는 친구의 후배의 집을 대신 전대차하여 살려고 하는데요. 전입신고에 대해 궁금한점이 있습니다.

임대인 동의 있는 전대차 계약을 한다고 할 때, 전대인이 전출을 하고 14일 이내에 전차인이 전입신고를 하면 권리가 유지되는 것으로 알고 있습니다.

하면,

1. 전대차 계약 종료시에 다시 전차인이 전출을 하고 전대인(임차인)이 전입신고를 하면, 임차인의 권리가 이전과 동일할까요?

2. 전대인의 전출 없이 전차인의 전입신고도 가능할까요? (1가구 2세대) 그럴 때의 문제가 생길 여지도 있을까요?

이와 관련해 찾다가 명확한 답변을 찾을 수 없어 여기에 질문 남기게 됩니다. 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 전대차 계약 종료시에 다시 전차인이 전출을 하고 전대인(임차인)이 전입신고를 하면, 임차인의 권리가 이전과 동일할까요?

-> 임대인 동으하에 전대차 계약이 이루어진 경우 그전 임차인에게 대항력이 있는 경우는 점유승계와 기간내 전입신고를 통해 대항력은 그대로 유지되며 존속이 됩니다. 즉, 이전과 동일한 권리유지가 가능합니다.

2. 전대인의 전출 없이 전차인의 전입신고도 가능할까요? (1가구 2세대) 그럴 때의 문제가 생길 여지도 있을까요?

-> 가능은 합니다만 이때는 1가구 2세대가 되는 것은 아니며, 동거인으로써 전입신고가 되고 2명의 세대주로 등록되지 않습니다. 세대간 주택수 산정이나 청약등에서는 세대가 묶이지 않아 서로간 영향은 없지만, 세대주로는 자격부여가 어렵습니다.

Answer 2

1. 전대차 계약 종료시에 다시 전차인이 전출을 하고 전대인(임차인)이 전입신고를 하면, 임차인의 권리가 이전과 동일할까요?

==> 그렇지 않습니다. 전입한 날을 기준으로 다음날부터 대항력이 발생됩니다

2. 전대인의 전출 없이 전차인의 전입신고도 가능할까요? (1가구 2세대) 그럴 때의 문제가 생길 여지도 있을까요?

==> 가능하지만 사전에 관할 동사무소에 문의하여 보시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전차인이 전출신고 후 전대인이 전입신고를 하면 전대인은 임차인의 권리를 다시 회복하는 효과가 있습니다.

다만 중요한 점은 전출, 전입신고 기간 14일 규정인데 이 기간 내 신고해야 임차인의 권리가 유지됩니다.

전대차 계약 종료 시에도 이 기간을 준수하면 전대인 임차인의 권리는 이전과 동일하게 유지됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

기존 임차인이 전세권을 설정해 놓은 상태라면 전전세로서 임대인(집주인)의 동의가 필요없이 재임대가 가능합니다. (전전세 금지 특약이 없는 경우) 하지만 전세권이 없는 경우라면 전대차로서 임대인의 동의가 필요 합니다. 어느 경우든 기존 임차인과 신규 임차인간에 계약을 하면 전대차가 이루어지는데, 전대차의 경우에는 특히 보증금 보호를 위해서는 필수적으로 임대인의 동의서가 필요하고 전입신고를 통한 대항력을 갖추어야 하며 기존 임차인 퇴거 후 14일 이내 전차인이 전입신고를 해야 하는 3가지 조건 모두 만족 해야함에 유의셔야 합니다.

기본적으로 전대차는 기존 임대인과 임차인간의 계약기간내에서 이루어져야하므로, 기존 전세 계약 기간 만료전에 전전세 계약도 만료되도록 주의해야 하며, 전전세로 인한 주택 하자 발생은 기존 임차인이 책임을 져야 합니다.

전대차에 대한 동의를 받은 경우에는 전대인이 전출한 후에 전차인이 전입신고를 해야 하며, 이를 지키지 않으면 대항력에 문제가 발생할 수 있습니다.

전전세 임차시는 먼저 기존 임차인의 전세권이 1순위인지 확인하고, 전전세 설정등기를 해야 합니다. 그래야만 집주인이 기존 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 문제가 발생하더라도 경매 등을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다. 전대차 임대시에도 보증금 액수가 기존 임대차보다 적어야 하고 계약기간도 기존 임대차 기간 이내로 되어야 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

전대차 계약을 임대인의 서면 동의를 받아 체결하고

전대인이 전출 후, 전차인이 단독 전입신고 및 확정일자를 받는 것이 가장 안전합니다

계약 종료 시에는 전차인이 전출하고 전대인이 다시 전입하면 권리가 회복됩니다

Answer 6

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

1번질문 : 전대차 종료 후 전차인이 전출하고 전대인이 다시 전입신고 하면 원래 권리를 복구 가능한가요? 그렇습니다. 가능합니다. 다만, 전대인의 권리가 빠진 시간동안 후순위로 밀렸다면 그 순위가 복구되지는 않습니다.

2번질문 : 전대인의 전출 없이 전차인이 전입신고 됩니다. 1가구 2세대로 등록하시면 됩니다. 한 집에 두 세대가 거주하는 것으로 하면 가능합니다. 하지만 , 전차인 단독세대가 아니기 때문에 대항력 인정이 안됩니다. 계약서에 확정일자를 받아도 실제 점유 및 세대주 등록이 불확실하면 확정일자도 안될 수 있어요. 분쟁 시에는 전차인의 권리를 부인당할 가능성(법원) 있기 때문에 주의하셔야 합니다.

감사합니다.