부동산 경매 입찰 전 권리분석은 어떤 순서로 하나요?

Question

부동산 경매 입찰 전 권리분석의 순서가 궁금합니다. 말소기준권리, 등기부 확인, 임차인 대항력, 배당 순위도 알려주세요. 유치권 신고, 법정지상권, 입찰 보증금, 명도 비용, 인수 권리도 궁금합니다. 감정가와 시세, 낙찰가율, 대출 가능 여부, 현장 조사, 경매 정보 사이트, 공유자 우선매수, 대금 납부 기한, 낙찰 후 절차, 위험 사례도 알고 싶습니다

Answer 1

안녕하세요. 김명석 공인중개사입니다.

반갑습니다.

네이버카페 <유쾌명쾌 부동산경매> http://cafe.naver.com/reauc

운영자이자,

유투브 경매방송 <부동산경매, 초보가 고수되기> 진행자입니다.

 

10년을 공부해도 주어진 주제에 대한 완벽하게 이해하는 게 쉽지 않고 전문가라고 자처할 수도 없는 것이 경매입니다. 경매가 그렇게 쉽다면 10년 이상 공부하는 사람도 없을 것입니다. 대항력에 대해서만 설명을 하더라도 책 한권입니다.

 

다만 사건번호를 남긴다면 해당 사건에 대한 권리상 하자 여부는 확인이 가능합니다.

 

 

***부동산경매 대행 및 건설팅 문의 010-4389-1819

 

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Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

부동산 경매 입찰전에는 기본적으로 해야 할 일들이 많이 있습니다.

가장 먼저 매각물건명세서등을 통해서 해당 경매 물건의 권리분석이 우선이 되어야 합니다.

말소기준권리를 기준으로 소멸과 인수 권리를 구분을 하고 또한 임차인 등에 대한 정보를 알 필요가 있습니다.

그리고 가장 중요한 현장 조사를 통해서 매각물건명세서와 대조를 해서 이상이 없을 시 적정한 낙찰금액을 정하는 것이

기본이라 할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

경매 정보 사이트와 감정평가서를 분석해서 공유자 우선매수권 신청 여부나 법정지상권, 유치권 유무 등 특수 매각 조건을 우선 찾으시고 근저당, 임차인, 조세채권 등의 배당 순위를 직접 계산해 보고 낙찰 대금 외에 추가로 변제해야 할 선순위 임차보증금이나 명도 비용을 정확하게 산출해야 합니다. 대금 납부 기한 내 경락잔금대출 가능 여부와 시세 대비 낙찰가율을 확인하고 미납 관리비나 집행 불능 같은 낙찰 후 위험 요소까지 감안해서 최종적으로 입찰을 결정하시면 됩니다. 감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

등기부등본에서 말소기준권리를 찾아서 이하 권리의 소멸 여부를 확인하고 유치권이나 법정지상권 등 등기부에 안 나오는 인수 위험 권리를 분석합니다. 임차인의 전입일과 확정일자를 확인해서 대항력과 우선변제권 여부를 파악하고 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는지 배당 순위에 따라서 산정하며 현장조사를 통해서 실제 시세와 명도 난이도와 유치권 존재 여부를 파악하고 대출 가능액과 낙차가율을 감안해서 입찰가와 보증금을 최종적으로 결정합니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

부동산 겅매 입찰 전 권리 분석은 등기부 확인 -> 말소기준 권리 -> 임차인, 점유자 -> 배당, 인수 권리 -> 현장 조사 -> 자금 계획 순서로 진행하는 것이 안전합니다.

특히 말소기준권리와 대항력 있는 임차인 여부가 낙찰 후 인수 의무를 좌우합니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

부동산 경매의 권리분석은 등기부,말소기준권리,인수,말소 권리,임차인,점유자,배당,비용,현장,자금,입찰 전략 순서로 보시는 것이 안전합니다 등기 없이도 인수될 수 있는 유치권과 법정지상권,대항력 임차권을 구분하시는 것이 핵심입니다