경제
동탄에 세끼고 집 매수할 때 질문입니다
1. 토지거래허가지역은 세낀 집을 매수할 때 나중에 대출이 1억밖에 안나와서 현금부자만 집을 살 수 있다는데 이 말이 맞나요?
2. 제가 7억짜리 집을 3억 전세낀 매물로 매수하려는데 그럼 당장 4억이 필요하고 나중에 세입자 나갈 때 3억을 줘야하잖아요? 그럼 제가 대출을 고려하였을 때 수중에 있어야 하는 현금은 얼마여야 하나요? 현금 6억이 있어야 하나요?
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 실거주 목적으로만 매수할 수 있어서 기존 전세를 낀 갭투자 자체가 원칙적으로 불가능하거나 허가승인이 매우 까다롭습니다. 초기 4억원 외에 향후 세입자 퇴거시 전세보증금 반환용 대출 규제를 고려하면 최악의 경우 현금 7억원 전액이나 이에 준하는 막대한 자금이 필요할 수도 있습니다. 규제와 대출 제약이 매우 엄격하므로 갭투자 방식보다는 실거주가 가능한 매물을 우선적으로 알아보는게 안전합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
동탄은 현재 토지거래허가구역과 규제지역에 포함돼 있어서 일반적인 갭투자 방식으로 전세를 끼고 집을 사는 데 제한이 있습니다. 다만 기존 세입자가 있는 주택을 무주택자가 매수하는 경우 등 일정 요건을 충족하면 기존 임대차가 끝날 때까지 실거주 의무가 유예될 수 있습니다. 따라서 "전세 낀 집은 아예 못 산다"거나 "나중에 대출이 무조건 1억원밖에 안 나온다"는 식으로 단순하게 보기는 어렵습니다. 실제로는 매수인의 무주택 여부, 기존 임대차계약, 소득과 DSR, 기존 대출 등에 따라 달라집니다.
예를 들어 7억원짜리 집에 전세보증금 3억원이 들어 있다면 매수할 때 당장 필요한 돈은 기본적으로 4억원입니다. 이후 세입자가 나갈 때는 3억원의 보증금을 돌려줘야 합니다. 이때 보증금 반환 목적 주택담보대출을 얼마나 받을 수 있는지가 중요합니다. 동탄은 규제지역이라 일반적인 LTV 한도가 제한되지만, 실제 대출 가능 금액은 LTV뿐 아니라 DSR과 소득, 기존 대출, 은행 심사를 함께 봅니다. 그래서 단순히 집값의 일정 비율만 계산해서 대출이 나온다고 생각하면 안 됩니다.
결국 현금 6억원이 반드시 있어야 하는 것은 아닙니다. 예를 들어 매수할 때 4억원을 자기자금으로 넣고, 세입자 퇴거 시 3억원 중 2억원을 대출로 마련할 수 있다면 추가로 필요한 현금은 1억원 정도입니다. 반대로 실제 대출이 1억원밖에 나오지 않는다면 세입자에게 돌려줄 3억원 중 2억원을 현금으로 마련해야 하므로 결과적으로 자기자금이 약 6억원까지 필요할 수 있습니다. 따라서 이런 매물을 살 때는 계약 전에 은행에서 "세입자 퇴거 시점에 보증금 반환 목적 대출이 얼마까지 가능한지"를 먼저 확인한 뒤 자금계획을 세우는 것이 가장 중요합니다. 참고를 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
토지거래허가구역 내 주택을 매수를 하기 위해서는 우선 허가 후 4개월 이내 전입신고를 해야 하고 전입신고 후 2년간 실거주 의무가 있게 됩니다. 다만 무주택자가 매수를 하기 위해서는 허가 후 4개월 이내 소유권이전등기를 완료를 해야 하고 세입자 퇴거 시 까지 실거주가 유예될 수 있습니다. 다만 향후 세입자가 퇴거를 하게 될 경우 보증금반환용대출에 관해서는 현재 1억으로 제한이 되고 있으며 개인 DSR등을 적용을 해서 대출 한도가 결정이 될 수 있습니다.
따라서 매수 시 4억 자기자본이 있어야 하고 향후 퇴거 시 보증금반환용 대출 또는 주택담보대출 가능 여부등을 은행에 문의를 하고 계획을 잡으시는 것이 맞다 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
토지거래허가지역에서 기존 세입자가 있는 집을 매수할 때 대출 한도가 줄어드는 것은 맞지만 현금 부자만 살 수 있다는 말은 과장입니다.
7억 원 주택 3억 전세 낀 매수 시 매수 시 필요한 현금은 1.2억 원이고 세입자 퇴거 시 필요 현금은 3억 원입니다.
총 필요 현금은 4.2억 원입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1, 정확히는 토지거래허가구역이기 때문에 대출이 1억원으로 제한되는 것은 아닙니다. 현재 수도권·규제지역의 경우 주택을 보유한 이후 생활안정자금 등의 목적으로 받는 주택담보대출은 1주택자 기준 최대 1억원으로 제한되고 있습니다.
질문의 경우처럼 세입자가 거주하는 주택을 매수한 뒤 나중에 세입자의 보증금을 반환하기 위해 대출을 받는다면, 주택 구입 당시 받는 주택구입자금대출과는 상품이 다르기 때문에 현 규제상 대출 한도가 1억으로 제한될 수 있습니다.
2. 당장 주택구입시에는 말처럼 4억의 현금이 있으면 되겠으나 이후에 세입자 퇴거시에는 전세퇴거자금 대출을 이용할 경우 추가로 2억의 현금이 필요할수는 있어 총 6억이 필요할수 있습니다, 다만 규제지역이 헤제되거나 혹은 대출규제가 달라질경우 이와 달라질수 있습니다,
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
네 맞습니다 토지거래허가구역은 2년 실거주 의무로 인해서 전세를 낀 신규 매수가 원칙적으로 제한돼서 현금 비중이 매우 높아야 하는 것이 맞습니다. 7억원 매물에 3억원 전세 승계시 순수 매매대금 차액 4억 외에도 향후 세입자 퇴거시 반활할 3억원과 주택담보대출 한도 제한분도 고려해야 하는데 단순 계산상 4억원 외에도 전세 보증금 반환 자금과 대출 규제에 따른 부족분을 대비해야 하므로 현금 6억까지는 아니더라도 상당한 추가 유동성을 생각해야 합니다.