주택 실거주, 전입신고, 양도세 관련 질문드려요.

Question

안녕하세요.

실거주와 양도세 관련

질문 드립니다.

저는 서울에 거주하고 있으며,

아내와 딸아이가 있어요.

그리고 서울의 구축 빌라를

2019년도에 제 단독 명의로 매수했었고,

얼마 전에는 그 집의 세입자도 내보낸 후,

가족 3인이 제 집에 전입신고를 했는데요.

저는 서울에서 계속 직장에 다녀야 하고,

집사람과 딸은 학교 때문에

당분간 지방에서 학교 인근에

살아야 하는 상황이에요.

이 상황을 기반로 질문 드리면,

1.

이러한 경우,

저 혼자만 제 명의의 집에서 살아도

실거주 요건이 충족되는 건가요 ?

아니면 가족이 모두 함께 거주해야만

실거주 요건이 채워지는 것인지 궁금합니다.

2. 향후 주택 매도를 하는 경우,

양도세 비과세 혜택을 받기 위해

실거주 요건을 2년만 충족하면 되는 것인지,

아니면 조건에 따라 그 이상 기간을 거주해야

하는 것인지도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 우선 양도세비과세에서 규제지역의 경우 2년실거주의무가 있는데 ,이는 현 양도시점기준이 아닌 구매시점의 규제지역여부에 따라 달라집니다. 해당시점을 기준으로 규제지역에 속하였다면 2년 실거주의무가 있을수 있고 이런 경우 세대원 전부를 기준으로 판단하게 됩니다.

2. 양도비과세의 경우 앞에서 말한대로 1가구 1주택이면서 2년보유, 12억이하면 가능하고 규제지역내 일경우 2년 실거주가 추가되는 것으로 알고 있습니다. 그에 따라 위 조건에 충족이 되면 비과세가 가능할것으로 보입니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

규제지역의 경우 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 1가구 일 경우 2년 거주를 해야 됩니다.

세대원전원이 거주 원칙입니다. 다만 실거주 예외로 학업이나 이민, 건강상의 문제등이 있을 경우 실거주 예외로 인정을 받을 수도 있습니다. 양도소득세 비과세 원칙은 1가구 1주택일 경우 규제지역 2년 거주, 비규제지역 2년 보유를 하게 될 경우 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

1세대 1주택 비과세를 위한 거주 요건은 세대 전원이 거주하는 것이 원칙이지만 소득세법 시행령에 따라서 취학이나 직장변경, 질병 요양 등 부득이한 사유가 있는 경우 예외를 인전합니다. 아내분과 따님이 학교 문제로 지방에 거주해야 하는 상황은 정당한 사유에 해당합니다. 따라서 소유자인 질문자님 혼자 서울집에 전입하여 실제로 거주하신다면 세대원 전원이 거주한 것으로 간주하여 실거주 요건을 충족할 수 있으며 추후 재학증명서 등 증비 서류만 준비하시면 됩니다. 비과세를 위해서는 실제 2년 이상 거주기간을 충족해야 하며 2019년 당시 서울은 조정대상지역이었으므로 비과세 혜택을 받기 위해서는 단순히 보유만 하는 것이 아니라 2년 이상의 거주 요건을 반드시 채워야 합니다. 이미 219년에 매수하셨으므로 2년 보유 요건은 충족된 상태이고 따라서 이번에 전입하신 날부터 계산하여 실제로 2년 동안 거주하신 후 매도하시면 양도가액 12억원까지 비과세가 가능합니다. 정리하자면 자녀의 학교 문제라는 명확한 사유가 있으므로 질문자님은 혼자 2년동안 실거주하시면 양도세 비과세 혜택을 받으시는데 문제가 없습니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

실거주는 가족 모두가 거주할 필요는 없으며 주택 명의자 1인만 거주해도 거주요건을 충족할 수 있습니다. 1세대 1주택으로 양도세 비과세를 적용받기 위해서는 2년 보유하면 되고 조정대상지역인 경우에는 여기에 2년이상의 거주 요건이 추가되는 것입니다.

Answer 5

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

1세대 1주택 비과세를 위한 거주 요건은 세대 전원이 거주하는 것이 원칙입니다 하지만 배우자와 자녀가 학교라는 부득이한 사유로 지방에 거주해야 하는 것은 소유자인 질문자님 혼자만 해당 주택에 거주하더라도 세대 전원이 거주한 것으로 인정받는 예외 사유에 해당이 됩니다. 나중에 비과세를 신청할 때 자녀의 재학증명서 등 사유를 증빙할 서류를 잘 챙겨두시면 됩니다 2019년 당시 서울은 조정대상지역이었으므로 비과세 혜택을 받으려면 최소 2년 이상의 실거주 기간을 채워야 합니다. 매수 시점부터 지금까지의 보유기간과는 별개로 이번에 전입신고를 하신 시점부터 실제로 2년동안 거주를 유지하신 후 매도하면 12억원 까지 양도세 비과세가 가능합니다. 즉 질문자님께서 혼자 실거주하며 2년의 기간을 채우시면 비과세 혜택을 받으시는데 문제가 없습니다. 감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 아내와 자녀가 외부에서 별도 거주하더라도 세대주가 직접 거주하면 실거주로 봅니다.

2. 비과세 혜택을 받으려면 취득 후 2년 이상 실거주라고 보시면 되겠습니다. 2년 만 충족되면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

양도세 비과세에서 말하는 실거주는 세대 전원이 반드시 함께 살아야 하는 것은 아닙니다

,해당 주택에 실제 거주했는지

,형식적인 전입이 아니라 실제 생활 근거지가 맞는지를 봅니다

지금 본인이 해당 주택에서 실제 거주하는데

배우자/자녀가 학업 사유로 지방 거주시에는 정당한 사유가 됩니다

이런 경우는 세법에서도 일반적으로 일시적 별거(교육·직장 등)로 인정하는 편이라

본인만 거주해도 실거주 인정 가능성이 큽니다

양도세 비과세 요건 (거주기간 2년?)

이것도 상황별로 다릅니다.

기본 구조 (1세대 1주택 비과세)원칙은 보유 2년입니다

그런데 조정대상지역 취득이면 보유 2년 + 거주 2년이 필요합니다

Answer 8

1.

이러한 경우,

저 혼자만 제 명의의 집에서 살아도

실거주 요건이 충족되는 건가요 ?

아니면 가족이 모두 함께 거주해야만

실거주 요건이 채워지는 것인지 궁금합니다.

==> 네 질문자님께서 전입신고를 한다면 실거주요건에 충족되고 기간적인 측면은 최소 2년입니다.

2. 향후 주택 매도를 하는 경우,

양도세 비과세 혜택을 받기 위해

실거주 요건을 2년만 충족하면 되는 것인지,

아니면 조건에 따라 그 이상 기간을 거주해야

하는 것인지도 궁금합니다.

==> 실거주 2년을 하면 2년 보유도 되는 만큼 매도시 양도소득세 비과세대상입니다.