전세금 반환 못 받을 시 매매 계약 진행 여부

Question

-현재 집 전세 만기 9월 6일.

-다음 집은 매매로 진행하기로 했고, 그 집 현재 세입자가 9월 10일 만기라 하여 날짜를 맞추기로 했습니다.

-대출은 신생아 특례 대출로 대출 한도 등 유일하고 자금 상황상 그것만 가능핮니다. 출산일 기준 10월 말까지만 사용 가능한 대출입니다.

-아직까지 다음 세입자가 정해지지 않았고

-매매쪽은 토지 거래 허가 신청을 가계약금 3천만원 걸고 7월 3일에 하여 허가일이 7월 20일 정도로 예상됩니다.

-집주인은 세입자가 들어오지 않으면 보증금 반환 불가하다 합니다.

-공시지가가 낮아 보증보험 가입 못하였습니다.

토지거래허가가 나면 바로 계약을 진행해야 할텐데, 보증금 반환 여부가 불확실해서 어떻게 해야할지 모르겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

매매계약 특약사항으로 전세보증금 미반환시 위약금 없이 계약을 무효로 하고 가계약금을 전액 반환한다는 내용을 반드시 명시해서 법적 안전장치를 마련하시고 보증금 반환 지연이 예상될 경우를 대비해서 임대인에게 만기 퇴거 의사를 녹취나 문자로 명확하게 남기고 필요시 임차권등기명령을 위한 사전 준비를 지금부터 시작하세요. 신생아 특례 대출 기한이 10월 말까지이므로 만약의 사태를 대비해서 은행 상담사를 통해서 대출 승인과 지급일을 유연하게 변경할 수 있는지도 미리 상담받으시기 바랍니다 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

앞서 설명드린 부분으로 보입니다.

만기일 보증금 반환은 전세보증여부와 관계없이 임대인이 자금이 있어 지급이 가능하거나, 다음 임차인이 구해져 문제없이 반환이 예상되는 경우를 제외하고는 당장 방법이 없습니다. 임차인 입장에서 억울할 수 있지만, 반환을 해줄 사람이 어떠한 식이든 자금이 있어야 반환이 가능합니다, 보증보험이 있더라도 만기일 미반환이 될 경우 실질적인 청구절차를 시작하기에 최소 만기일 (9/6~9/10)까지 다음임차인이 구해지고 자금일처리가 되지 않는다면 실질적인 보증금 반환은 어려워보입니다. 다만, 아직 기간이 남아있고, 최근 전월세시장내 물량이 없어 빠르게 체결되는 과정이기에 일단 기다려보시고 상황에 따라 임대인에게 보증금을 낮추어서라도 빠르게 다른 사람을 구하도록 해보시거 부족한 부분에 대해서만 자금을 조달하여 일단 매매계약을 유지하시는것도 방법이 될수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 현 임대인에게 내용증명으로 임대차만료일 까지 보증금반환에 대한 내용과 만일 회수를 하지 못할 시 보증금반환소송 및 지연이자, 또한 다음 계약에 대한 손해배상까지 청구를 한다고 내용증명을 먼저 보내시는 것이 좋습니다.

그럴 경우 보다 적극적으로 다음 세입자를 구하는 노력을 할 것입니다. 그래도 회수가 불가 할 시 매매계약에 대한 잔금을 다른 자금으로 대체가 가능할 경우 임대차등기명령을 우선 진행을 하고 보증금반환소송 등을 진행을 해서 그래도 지연이 되게 되면 결국 경매로 넘겨서 배당을 받는 방식으로 회수를 해야 됩니다. 결국 임대인은 집을 지키기 위해서 그 전에 미리 빠르게 다른 세입자를 구할 가능성도 있으니 우선 강하게 나갈 필요는 있어 보입니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

조금 전에 드린 답변과 동일해 보입니다. 현재 상황에서 임대인을 설득하여 보증금 규모를 주변시세에 고려하여 낮추어야 하고 주변 부동산에 매물을 내어 놓아 새로운 임차인을 빨리 찾는 방법 밖에 없어 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

지금 상태에서는 매매 계약을 무조건 진행하기 보다 보증금 반환 가능성을 계약 조건으로 묶어두고 잔금 가능성까지 동시에 열어 두는 쪽이 안전합니다.

집주인이 새 세입자가 들어와야 준다는 사정은 임대인 내부 문제라서 사용자님 입장에서는 만기 반환 의무를 계속 요구할 수 있고 보증금이 안 돌아오면 새 집 잔금과 대출이 함께 흔들릴 수 있습니다.

강하게 나가시길 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

지금은 토지거래허가 후 바로 계약 보다 전세금 반환 가능성 확인과 계약서 특약 장려 및 내용 증명 발송 순서가 안전하지 않을까 생각됩니다