분양권 판매글은 언제부터 올릴수있나요?(청약X)
분양권을 분양사무소 방문하여 계약하였습니다.
분양권을 매도 하고싶은데 언제부터 글을 올릴수있나요?
현재 중도금대출 서류심사중입니다.
글올릴때 주의사항이있을까요?
청약이 아니니 따로 매도할수있는 기간은 없는거죠?
그리고 전매제한지역 아니고, 분양가에 그대로 팔면 양도소득세 낼 필요는 없는건가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
분양권은 ' 청약 ' 을 통해 취득하지 않았더라도 , 분양사무소를 통해 일반공급 또는 무순위 줍줍 등의 방식으로 직접 계약한 경우에도 전매제한이나 양도소득세 등의 규제가 적용될 수 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.
먼저 판매글을 올릴 수 있는 시점은 법적으로 ' 분양계약서 작성 이후 전매제한 기간이 없을 경우 ' 언제든 가능합니다.
즉 , 본인의 분양권이 전매제한 지역에 해당하지 않고 , 분양사무소 계약일로부터 계약금 지급 등 기본적인 요건이 충족되었다면 , 중도금 대출 심사와 관계없이 판매글 자체는 즉시 게시할 수 있습니다.
다만 , 실질적인 매도는 잔금 납부 전이라면 분양사 승인 절차 (명의변경) 와 매수인의 자격 여부 확인이 필요합니다.
주의해야 할 점은 다음과 같습니다.
전매제한 여부 반드시 확인 : 비청약이라고 하더라도 전매제한지역 내 아파트라면 , 계약방식과 무관하게 일정 기간 동안 전매가 금지됩니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템이나 분양사 측에 직접 문의하여 확인이 필요합니다.
중도금 대출 심사 중이라면 대출 실행 전 매도 시 매수인에게 대출 승계가 가능한지 확인해야 합니다.
일부 금융기관은 대출 실행 전 명의변경을 허용하지 않거나 재심사를 요구합니다.
광고글 작성 시 유의사항 : 분양권은 아직 등기가 나지 않았기 때문에 , 허위과장광고나 실제 명의변경이 불가능한 상황에서 무리한 조건을 걸 경우 공인중개사법 위반 소지가 있습니다.
실제 거래 가능 시점을 명확히 고지하고 , 계약일 , 중도금 납입 현황 , 명의변경 가능 여부 등을 구체적으로 명시하는 것이 바람직합니다.
양도소득세 여부 : 전매제한이 없는 지역이며 , 분양가 그대로 매도하고 실제 비용이 분양가 이하이거나 차익이 없을 경우 , 실익이 없으므로 양도소득세는 발생하지 않습니다.
하지만 기타 비용 (웃돈 등) 이 발생하거나 계약금 , 중도금 이자비용 등 포함 시 손익 여부가 달라질 수 있으므로 , 국세청 홈택스의 양도소득세 간편계산기 등을 활용해보는 것이 좋습니다.
따라서 , 전매제한이 없는 분양권이라면 판매글은 지금이라도 올릴 수 있으며 , 실거래 진행 시 명의변경 가능 여부와 대출 문제만 사전에 점검하면 됩니다.
다만 실제 거래 성사 전까지는 불확실한 요소가 많으므로 , 가급적 공인중개사를 통한 중개를 권장하며 , 매수인과의 계약 시 추후 분쟁 방지를 위한 서면계약 체결은 반드시 이행하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전매제한이 없는 지역인 경우 입주자모집공고나 지자체 규정에서 별도로 정한 전매제한 기간이 없다면 계약 후 바로 매도가 가능 합니다. 분양사나 시공사에 따라 전매를 위한 사전 동의서나 특정 절차를 요구할 수도 있으니 한번 확인해 보시는 것도 좋습니다. 글을 올리실 때는 분양가 및 프리미엄 구분을 명확하게 표시하시고, 계약 조건들도 구체적으로 기입해 두시면 좋습니다.
분양가 그대로 판매라고 하시면 양도차익이 0월 이기 때문에 별도의 양도소득세는 없을 것으로 보입니다. 양도차익이 없다고 하더라도 신고를 하셔야 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네 별도 전매제한이 없다면 분양권에 대해서는 전매가 가능합니다. 다만 , 전매가능한 기간이나 여부에 대해서는 분양사무소를 통해 한번더 확인하는게 필요해 보이긴 합니다.
양도소득세의 경우 양도차익에 따른 세금이기 떄문에 양도차익이 없다면 세부담은 없을것으로 판단됩니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
분양권은 계약이후에 전매제한이나 실거래 조건이 없는 경우 매도가 가능한데, 분양권을 취득한지 1년 미만인 경우에는 77%(지방소득세 포함), 1년 이상 2년미만인 경우에는 66%(지방소득세 포함)의 양도세가 과세되지만 분양가 대로 판매한다면 양도세는 과세되지 않습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전매제한이 없는 지역이거나 분양계약서 작성 완료되어 있어야 합니다
아직 등기 이전 전(=입주 전)이면 분양권 상태이고 중도금 대출 심사 중이라도 분양계약서가 있으면 매도글은 올릴 수 있습니다
분양권은 실물부동산이 아니라 계약상의 권리이기 때문에 분양사무소/시행사에 전매 가능 여부 재확인 해야 합니다(간혹 지역별, 사업장별 특약 있음)
계약자 변경 절차 확인 필수입니다 (보통 명의변경 계약필요)
청약이 아닌 일반 분양 계약이고 전매제한 없는 지역이라면 시점 제한 없이 매도 가능합니다
분양가 그대로 프리미엄 없이 매도 시에는양도소득세는 없습니다
양도소득세는 수익이 있을 때만 과세되며,
실거래 신고를 반드시 통해야 합니다
분양권을 분양사무소 방문하여 계약하였습니다.
분양권을 매도 하고싶은데 언제부터 글을 올릴수있나요?
==> 우선적으로 분양권 전매제한에 해당된다면 해당 기간 만큼 기다려야 하고, 이러한 제한이 없는 경우에는 명의변경후 언제든지 매도 가능합니다.
현재 중도금대출 서류심사중입니다.
글올릴때 주의사항이있을까요?
청약이 아니니 따로 매도할수있는 기간은 없는거죠?
그리고 전매제한지역 아니고, 분양가에 그대로 팔면 양도소득세 낼 필요는 없는건가요?
==> 양도소득은 양도차익이 발생되는 경우 부과됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전매제한이 없다면 계약금 지불 후 바로 매도하실 수 있습니다.
분양가에 매도하면 양도소득세 내지 않아도 됩니다.
감사하비다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
분양권을 청약이 아닌 현장 계약(즉, 잔여세대나 무순위 계약 등)으로 취득하신 경우라면, 일반 청약과는 조금 다른 기준이 적용됩니다. 질문하신 부분을 항목별로 정리해 드리겠습니다.
1. 분양권 판매글은 언제부터 올릴 수 있나요?전매제한이 없는 지역이라면, 계약 직후부터 매도(전매) 가능합니다.
즉, 분양사무소에서 계약 완료 후, 등기 전까지의 단계(분양권 상태)라면 분양권 매도 글도 올릴 수 있습니다.
다만 실질적인 소유권 이전(전매)은 분양사 측의 동의나 절차가 필요할 수 있으므로, 공식적으로는 중도금 대출 실행 이후부터 매매가 더 원활합니다.
2. 중도금대출 서류심사 중인데 글을 올려도 될까요?글을 올리는 것 자체는 문제 없습니다. 다만,
아직 대출이 실행되지 않은 상태에서 매수인이 대출 승계를 원할 경우, 추가로 절차가 복잡해질 수 있습니다.
따라서 글에는 “중도금대출 실행 전, 대출 승계는 별도 협의” 등의 문구를 포함시키면 매수자와 혼선이 줄어듭니다.
3. 글 올릴 때 주의사항분양사에 사전 확인: 분양사 측이 전매 시 어떤 절차(통보, 동의, 명의 변경)를 요구하는지 확인해야 합니다.
전매제한 없음 명시: 글에 “전매제한 없는 지역”임을 정확히 밝혀야 매수자가 혼동하지 않습니다.
분양가에 양도 시 세금 없음: 분양가 그대로 매도하면 통상 양도소득세는 발생하지 않지만, 취득세나 기타 부대비용을 포함해서 실거래가가 상승하는 경우는 세금이 나올 수도 있으니 정확히 확인하셔야 합니다.
실거래가 신고 여부: 분양권도 매매 시 실거래가 신고 대상입니다. 계약일 기준 30일 이내에 신고해야 합니다.
4. 청약이 아닌 계약은 전매 제한이 없나요?분양 방식과 무관하게, 전매제한은 지역과 사업 유형(공공/민간)에 따라 적용됩니다.
예를 들어, 수도권의 일부 지역은 무순위 계약이더라도 전매제한 1~3년이 있을 수 있습니다.
다만, 질문자님은 전매제한이 없는 지역이라고 하셨으니 자유로운 전매가 가능한 상황으로 보입니다.
5. 분양가 그대로 팔면 양도소득세 없나요?기본적으로는 양도차익이 없으므로 양도소득세가 없습니다.
예: 3억에 분양받은 것을 3억에 매도 → 세금 없음
하지만 부대비용(옵션비, 계약금 이자, 취득세 등)을 포함해 실질적으로 이익이 났다면 과세 대상이 될 수 있습니다.
국세청 홈택스 양도소득세 간이 계산기로 미리 확인해보시는 걸 추천드립니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
아하에 글을 올릴 때 특히 부동산 관련 질문 시 특정 매물에 대한 알선 또는 중개를 요청하는 글을 적게 될 경우 신고를 당할 수 있습니다. 따라서 여기에 글을 적으시면 안되시고 분양권의 경우 별도로 인근 공인중개사등에 의뢰를 해서 매수자를 구해야 됩니다. 그리고 매입가 대비 매도가격이 없을 경우 당연히 양도소득세는 낼 필요가 없습니다.
감사합니다.