안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
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Q. 근저당있는 다가구 주택 계약시 최우선 변제권
현재 계약하려는 집이 다가구(총 두가구)에 매매 2억 3000만원, 근저당 1억 5600만원 이며 거의 갚지 않으셨고 공시지가는 1억 9000만원으로 나왔습니다.근저당이 2015년에 걸려있어서 당시 우선변제금액인 보증금 2000만원으로 계약하기로 이야기를 나눴고 아마 먼저 들어와 계신 분도 저랑 비슷한 것 같은데 1. 나중에 경매로 팔릴 경우에 2000만원을 다 돌려 받을 확률이 높을까요? 2.몇년안에 매매하실 생각이 있으신 것 같은데 그럼 보증금을 못 돌려받을 수도 있나요? 또한 계약 기간이 남아있더라도 새로운 새임대인이 실거주를 이유로 나가라고 하면 바로 나가야하는건지 궁금합니다!==> 임차주택에 경매처분되는 경우 최우선 변제금액은 "낙찰대금의 2분의 1 범위"내에서 최우선적으로 변제되는 금액입니다. 현재 시세가 23,000만원이라면 최우선 변제금액에 해당되는 금액을 되돌려 받는데 문제가 없어 보입니다.
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Q. 부동산 계약 만기 혹은 중도퇴실 시 계약서 반환을 요구하면 그대로 해야할까요?
안녕하세요.부동산 계약 만기 혹은 중도퇴실 시 계약서 반환을 집주인이 요구하면 그대로 해야할까요?==> 네 그렇습니다. 그러나 중도퇴실시에는 계약종료일자 또는 임대인과 협의결과에 따라 판단해야 합니다.간혹 반환안되서 보증금 못돌려준다 이러는 분들이 있던데 맞는 말일까요??==> 현실이 그러한 경우도 있습니다. 그러나 이러한 경우 임차인은 법적인 처분을 할 수 있습니다.
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Q. 집주인이 갑자기 월세를 올려달라고 한다면 어떻게 해야하나요?
집주인이 갑자기 월세를 올려달라고 한다면 어떻게 해야하나요?월세를 올려달라고 해도 계약이 끝나기 전이라면 이를 그냥 무시해도 되는건가요?===> 집주인이 계약갱신을 하는 경우 인상을 요구할 수가 있지만 그렇지 않는 경우에는 임대인의 요구를 거절할 수가 있습니다. 그냥 무시해도 되는 사항입니다.
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Q. 근저당 걸린 집 계약해도 괜찮을까요?
정말 마음에 드는 집이 있는데 문제가 1.근저당이 걸려있고 2.집주인이 매매를 내놓을 생각이십니다.근저당으로 인해 경매에 넘어가더라도 보증금 전액이 최우선변제금액에 들기때문에 근저당은 크게 걱정이 안되는데 집주인분께서 매매를 내놓으실 생각이라고 하시더라고요. 저는 이 집에서 최소 6~8년은 거주할 계획이기때문에 만약 새 임대인이 갱신거부하거나 실거주를 한다고 주장하면 나가야하니 장기간 거주를 계획으로 보았을때 많이 불안한데 계약을 해도 괜찮을까요?===> 매매계약이 체결된 후 매수인이 입주를 희밍하는 경우 임차인의 계약갱신권보다 우선하여 처리되는 만큼 퇴거대상이 될 수도 있습니다. 즉 임대차계약기간 중 임차인은 1회에 한하여 계약갱신 청구권을 행사할 수 있고 추가적인 행사는 임대인과 협의후 판단해야 합니다.
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Q. 이사 할 때 월세 일할 계산이 자꾸 헷갈립니다
입주는 6일에 했고,퇴실을 21일날 하게 되었는데후불 월세로 살다 나가는데 이 경우에는 몇일로 치면 될까요?16일인지, 15일인지..===>일할 계산시 이사하는 날을 제외한 15일로 해야 합니다.
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Q. 아파트 전세로 내놓는거 장단점 있나요?
요즘들어 아이교육때문에 이사가는걸 배우자와 심도있게 논의하고있습니다 이사를 갈때 살고있는집을 팔고갈지,아니면 전세로 주고 전세로 갈지 고민입니다 아파트 전세 내놓는거 장단점을 알려주세요===> 장점은 자산유지 가능하고, 월세 부담없이 이사 가능하고 보증금 활용이 가능하지만 전세금 반환리스크, 공실위험, 시세변동 리스크가 있는 만큼 이를 고려하여 어떻게 할 것인지에 대해서 판단해야 합니다
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Q. 5층짜리 아파트는 언제 생긴거죠??
저는 아파트 하면 항상 10층 이상 높게 지어진 아파트를 상상했습니다 그런데 간혹 길을 가다보면 5층정도 되는 아파트가 몰려있는걸 본적있는데 이런아파트는 옛날에 지어진거죠?엘레베이터 없겠죠?===> 5층짜리 아파트는 70-80년대에 건축된 오래된 공동주택입ㄴ이다. 당시에는 급속한 도시화와 주택난을 해결하기 위하여 빠르게 공급 가능한 형태로 5층 아파트가 많이 건축되어 있고 5층까지는 엘베가 필요하지 않았습니다.
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Q. 부동산 경매제도에는 별다른 자격없이 참여할 수 있나요?
부동산 경매제도에는 별다른 자격없이 참여할 수 있나요?부동산 경매가 가끔 올라오잖아요?아무 자격이 없는사람도 참여해서 경매에 당첨될 수도 있는건가요?==> 경매법정에는 누구든지 참여할 수 있고 법적으로 제한이 없습니다. 그러나 제3자를 대신하여 입찰할 수 있는 전문자격증은 변호사 법무사, 매수신청대리인(공인중개사)가 할 수 있는 차이가 있습니다.
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Q. 숙박업은 부동산업이 아닌건지 궁금합니다.
숙박업은 부동산업이 아닌건지 궁금합니다.숙박업과 부동산업이 따로 분류가 되어 있는건가요?숙박업도 부동산을 내어주는거 아닌가요?==> 숙박업과 부동산업은 겉보기엔 비슷해 보일수도 있지만 법적, 세무적, 운영상으로는 명확히 구분되는 별개의 업종입니다. 숙박업은 서비스업이지만 부동산업은 자산거래, 임대 중심입니다.
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Q. 일본의 도쿄가 아파트값이 폭등한다는데요.
일본의 도쿄에 아파트값이 폭등하고 있다고 합니다. 그런데 그원인중 하나가 우리나라 때문이라고 하는데 그 이유는 무엇인지 궁금합니다.===> 도쿄의 아파트 값 폭등현상은 단순한 일본 내 수요만으로 설명되거 어렵고 한국을 포함한 외국인의 투자 수요가 주요 원인 중 하나로 지목하고 있습니다.