안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 가계약금 반환 가능한 상황인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약금은 계약금의 일부로서 볼 수 있으나 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 단순 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임대인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없습니다. 이러한 경우를 대비해 "가계약금은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 좋습니다.
부동산
Q. !!!!!!전세집 임의경매!!!!!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임의경매는 주로 금융기관에서 대출을 해주고 설정한 근저당권에 대해 대출 상환이 제대로 이루어지지 않았을 때 금융기관에서 대금을 회수하기 위한 조치로서 이루어지는 경우가 많습니다. 전입신고 및 확정일자를 받았다면 먼저 등기부등본을 통해 권리순서를 확인(경매공고를 통해 경매 진행 상황과 낙찰 예상금액 등을 확인하실 수 있게 되는데 이를 통해 보증금이 보호될 수 있는지 확인이 가능합니다.)해보시고 배당금액이 얼마인지 파악하셔야 하고, 보증금이 최우선변제 금액에 해당하는지 확인해보셔야 합니다. 배당이 가능하다면 배당요구 종기일까지 법원에 가서 배당요구신청서를 제출 하셔야 합니다. 다른곳으로 이사를 가시려면 대항력 유지를 위해 반드시 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기된 이후에 이사하셔야 합니다. 권리관계상 보증금을 다 받지 못하는 상황이라면 보증금반환소송을 제기하셔야 할 수 있습니다. 월세가 있는 경우에는 월세지급을 중지하고 사건이 종료되면 정산하는 방식을 취할 수 있는데, 거주기간 동안은 월세를 지급해야 합니다.
부동산
Q. 오피스텔 전세계약 질문있습니다 :)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금이 보증보험가입기준에 아슬아슬 하다면 추후 갱신시에 가입이 되지 않을 가능성이 있음에 유의하셔야 합니다. 거래가 거의 없는 상황이라면 시세가 변동될 가능성이 낮을 수 있는데, 공시가격 기준이라면 변동될 가능성은 없을 것입니다. 전입세대열람내역서 상에 세입자가 없는 상황이라면 그대로 유지를 요청하시면 될 것입니다.
부동산
Q. 공유오피스의 한달 사용료는 어느정도 인건지요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공유오피스는 위치나 시설, 제공되는 서비스에 따라서 가격이 다를 수 있는데, 서울지역같은 경우 도시 중심부로 갈수록 비싸지는 경향이 있으며 1인실 기준 가격은 30만~100만원 사이이며 지방으로 갈 수록 저렴한 가격으로 구할 수 있습니다.
부동산
Q. 집주인과 월세 직거래시 주의사항 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 직거래를 하신다면 계약전에 서류상 문제가 없는지, 물건(주택)에 하자는 없는지, 가격은 정상인지 등을 확인해야 합니다. 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사로 하자 여부를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해보시고 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 계약금은 반드시 소유자 본인 계좌로 입금하시고 상대방의 신분증과 등본 등을 통해 본인을 확인한 후 송금해야 합니다.
부동산
Q. 부동산 매매 (전세가 껴있는 주택) 관련 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세를 끼고 주택을 매수하면 사례의 경우 2.5억만 지불하고 매수할 수 있습니다. 하지만 주택의 구입목적이 직접거주라면 세입자를 내보내야하므로 사전에 세입자의 계약기간을 확인하여 계약기간 종료시 퇴거를 확인하는 퇴거 확약서를 받아 두는 절차가 필요할 수 있습니다. 또한 주담대를 통해 구입하는 경우라면 수도권의 경우 최근 대출규제로 인해 6개월 이내에 전입을 해야함에 유의하셔야 합니다.
부동산
Q. 등기이후 융자상환 말소조건이 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.은행에서는 1순위로 저당권을 설정하는 것을 원칙으로 하고 있으므로, 등기후에 먼저 집주인이 대출을 하여 근저당권을 설정하고, 이후 전세세입자가 전세대출금으로 보증금을 납부하면 보증금으로 기존 대출을 상환하여 기존 근저당권을 말소하고 전세대출금을 1순위로 근저당권을 설정한다는 특약을 걸겠다는 의미로서, 임대인이 대출이 있는 경우 흔히 걸게되는 계약조건 입니다.
부동산
Q. 아파트 라인별로 최고층수가 다를때 탑층의 이점
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.구체적인 것은 아파트의 구조와 방음 설계 및 시공상태 등에 따라서 다를 수 있겠지만 가장 낮은 탑층 옆으로 더 높은 층이 연결되어 있다면 최고 높은 탑층에 비해서는 층간 소음에 더 노출이 될 가능성이 있을 것입니다.
부동산
Q. 오피스텔 매매 중계 수수료가 얼마나 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주거용 오피스텔의 경우에는 거래금액의 0.5% 이내, 업무용 오피스텔인 경우에는 0.9% 이내에서 협의에 의해 결정 됩니다. 중개수수료를 낮추기 위해서는 여러곳의 공인중개사를 방문하여 비교 견적해보고 거래전에 금액을 협의하여 최소화하는 과정이 필요할 것입니다.
부동산
Q. 임차권 등기, 전세보증보험 관련 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약에 대한 보증금을 수령하기 위해서는 대항력을 유지하는 것이 중요한데, a주택의 계약 기간이 종료되었다면 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기된 후에 b주택으로 이사가더라도 대항력을 유지할 수 있습니다. 만일 계약기간이 종료되지 않은 상태라면 가족중 일부를 a주택으로 전입시켜서 대항력을 유지한 상태에서 b주택으로 전출하시는 것이 필요하며, 가족을 전입시킬 수 없는 상황이라면 전세권을 설정한 후 이전하시는 방법을 택하셔야 할 수 있습니다.