안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 반전세 재계약 시에 월세를 올려도 계약서 다시 써야 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.네, 반전세 재계약 시 월세를 올린다면 계약서를 새로 쓰는 것이 원칙입니다임대차 조건이 변경되면 계약서 갱신이 필요합니다반전세는 법적으로는 전세 보증금 + 월세가 결합된 월세 계약에 해당합니다따라서 재계약 시 아래 조건 중 하나라도 변경된다면 새 계약서 작성 또는 갱신 계약서 작성이 필요합니다,보증금이 달라지는 경우,월세가 인상 또는 인하되는 경우,계약 기간이 새로 설정되는 경우기타 조건(관리비 포함 여부, 퇴실 조건 등)이 바뀌는 경우계약서 없이 구두로만 월세를 올리는 행위는 분쟁 시 증명하기 어렵고,임대차보호법상 불리한 해석을 받을 수 있습니다세입자 입장에서도 월세 인상분에 대한 명확한 근거와 기간 확인이 중요합니다또 금액변동이 있으면 거래신고도 다시해야 합니다확정일자를 다시 받는다해도 예전보증금은 예전확정일자에 효력이 있으니 계약서를 같이 보관하시기 바랍니다
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Q. 최근 전세 물량이 많이 줄어들고 월세가 늘어나고 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세에서 월세로의 구조 전환은 실제로 진행 중인 추세입니다이는 단기적인 시장 요인뿐 아니라 제도, 금융, 인식 변화 등 여러 요소가 복합적으로 작용한 결과입니다전세는 점점 희귀한 상품이 되고 있고,월세는 앞으로도 꾸준히 증가할 가능성이 높습니다
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Q. 우리나라 공공임대주택 확대 정책이 주거 안정에 어느 정도 기여하고 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.우리나라 공공임대주택 확대 정책은 주거 약자를 위한 실질적인 안전망 역할을 수행하고 있습니다특히 청년, 신혼부부, 고령자, 저소득층 등을 대상으로 한 다양한 유형의 공공임대주택이 공급되면서 주거비 부담을 완화하고, 주거 안정성을 높이는 데 기여하고 있습니다실제로 국토교통부에 따르면, 최근 몇 년간 공공임대주택 공급이 꾸준히 확대되며 주거 취약계층의 주거 불안이 점차 해소되는 추세입니다또한 민간 임대 시장의 전세난 해소에도 긍정적인 영향을 미치고 있습니다다만, 지역 간 불균형, 공급물량 대비 수요 초과, 일부 품질 및 관리 문제 등은 지속적인 보완이 필요한 부분입니다정책이 보다 실질적인 주거 안정 효과를 거두기 위해서는 수요자 맞춤형 공급과 지역 여건을 고려한 배분, 사후 관리 강화가 병행되어야 할 것입니다
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Q. 근린생활 시설이 주택수에 포함되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.근린생활시설은 원칙적으로 주택으로 간주되지 않습니다건축물대장상 용도가 근린생활시설이라면 주택 수에 포함되지 않습니다그러나 중요한 예외와 주의사항이 있습니다건축물대장에 단독주택,다가구주택 등으로 기재되어 있어야 주택으로 인정됩니다질문자님의 근생 건물은 건축물대장상 근린생활시설로 되어 있다면 주택 수에 포함되지 않습니다건축물대장 상은 근생인데, 실제로는 거주 목적으로 사용하고 있는 경우는 국세청에서 사실상 주택으로 간주하여 주택 수에 포함될 수 있습니다 예: 국세청에서 주택으로 간주하는 경우,내부 구조가 화장실, 주방, 방이 구비되어 있어 독립된 거주 공간처럼 되어 있을 때,실제로 사람이 상시 거주하는 것이 확인될 때,전입신고, 전기/수도 사용량 등을 통해 거주 증빙이 있는 경우단순한 근생이라도 사람이 거주하면 주택으로 판단될 수 있습니다아내분이 근생 건물로 전입신고를 하면 다음과 같은 위험요소가 있습니다전입신고만으로는 주택으로 보지 않습니다전입신고 자체는 주택 수에 직접 영향을 미치지는 않습니다하지만 전입신고 + 실제 거주 + 내부구조가 주택과 유사하면 국세청은 이 건물을 *사실상 주택으로 보아 주택 수에 포함시킬 수 있습니다이 경우 질문자님의 가구는 3주택자로 간주되어 종합부동산세, 양도소득세 등에서 중과세 부담이 생길 수 있습니다
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Q. 오피스텔 주민등록 사실조사 관련 질문
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주민등록 말소 가능성이 있습니다반드시 주소지 정리가 필요합니다부모님 댁으로 전입신고 가능하고세대 분리 신청을 해보시기 바랍니다주민등록 사실조사는 부모님 댁으로 전입 후, 조사 가능합니다부모님 주소지로 전입신고 후 세대 분리하고 주민등록 유지하시기 바랍니다
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Q. 전세 1억 1000을 월세로 한다면?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보통 월세로 환산하면 1,000만원에 5만원에서 6만원으로 계산을 합니다1억이면 50만원에서 60만원으로 계산을 해서 임대인들이 받습니다보증금은 천만원이나 이천만원정도에 월세를 받습니다임대인과 협의를 잘해서 계약을 하시면 됩니다
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Q. LH청년전세임대 보증보험 궁금해요!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.LH는 자기 명의로 임대인과 계약하고, 자신이 부담한 8,500만 원에 대해서만 보증보험을 가입합니다본인이 직접 부담한 1,500만 원에 대해서는 보증보험이 자동으로 적용되지 않습니다본인의 1,500만 원을 보호받고 싶다면, 본인 명의로 따로 보증보험을 가입해야 합니다계약 전, LH와 협의해서 본인의 부담금도 포함한 전세보증금 전체(1억)에 대해 하나의 보증보험으로 처리할 수 있는지 확인해보는 것이 좋습니다
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Q. 아파트 거래 신고 후 취소 사례의 발생에 따른 가격 인상?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.2022년~2023년 서울 강남, 송파, 성동 등지에서 이런 고가 허위 거래 후 취소가 반복되자,국토부가 조사 착수 및 수사의뢰를 하기도 했습니다단순한 거래 취소 자체는 처벌 대상이 아니지만,허위 신고로 시세를 인위적으로 조작하려는 의도가 확인되면 조사·처벌이 가능합니다,신고 후 취소로 시세를 올릴 가능성 있고실제로 시세 형성에 영향을 줄 수 있습니다,일부러 그런 의도가 있고 허위 신고가 명백하면 과태료 및 형사처벌도 가능합니다,정부는 실거래 조사 강화, 거래 취소도 공개, 의심 사례는 수사의뢰까지 진행 중입니다부동산에서 사이트에 올리는 가격은 매도자가 원해서 높게 올리는 경우도 있습니다
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Q. 공공분양, 공공임대, 공공지원 민간임대주택은 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,공공분양주택LH, SH 같은 공공기관에서 공급합니다분양(매매): 집을 사는 형태입니다소유권은 분양받은 개인이 소유하게 됩니다입주 조건주로 무주택자, 소득·자산 기준 충족자(신혼부부, 청년, 생애최초 등 우선 공급도 있음)특징분양가 상한제 적용 → 시세보다 저렴자산 형성에 유리합니다대신 전매 제한, 거주의무기간 있습니다,공공임대주택LH, SH 등 공공기관이 공급합니다임대(월세 또는 전세)로 살 수 있습니다소유권은 공공기관이 소유입주자는 임차인으로 살게 됩니다입주 조건소득·자산 기준 충족자 (저소득층, 장애인, 노인, 청년 등)종류영구임대주택: 최저소득층 대상, 월세 매우 저렴국민임대주택: 중저소득층 대상, 장기임대 가능행복주택: 청년·신혼부부 중심, 저렴한 월세10년·50년 임대 등도 있습니다,공공지원 민간임대주택민간 사업자(건설회사 등)가 짓지만,정부가 세금·규제 혜택 등으로 지원됩니다임대(전월세) 형태입니다소유권은 민간 건설사 등 소유입주자는 임차인입니다입주 조건일반 무주택자 누구나 가능합니다 (소득제한 없음)단, 일정 물량은 청년·신혼부부 등에게 우선 공급됩니다특징8년 이상 장기 거주 보장임대료 인상률 제한 (5% 이내)보통 민간임대보다는 임대료가 저렴하고 안정적입니다
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Q. 아파트 묵시적 계약 관련 조건 문의드려요 (2년 연장 후 추가 2년)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,갱신청구권 후에도 묵시적 갱신 보호 적용됩니다,묵시적 갱신 시 5% 제한 적용됩니다,문자 합의의 구체성에 따라 다르며, 정식 계약서가 없고 묵시적 갱신이 먼저 성립되었다면 원복 주장 가능성 있습니다임대인이 수용하지 않을 경우, 주택임대차분쟁조정위원회 또는 법률구조공단에 상담 요청 해보시기 바랍니다